一、項(xiàng)目背景
2005年海南省政府、三亞市政府提出開(kāi)發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)設(shè)想，受到國(guó)內(nèi)外數(shù)家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)同和參與，為加快推進(jìn)海棠灣開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，2006年3月，三亞市政府委托中規(guī)院編制該區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)。
從項(xiàng)目組首次進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始，到過(guò)程中多次向三亞市和海南省政府進(jìn)行溝通匯報(bào)，直到2006年12月下旬，規(guī)劃成果順利通過(guò)海南省組織的專(zhuān)家委員會(huì)評(píng)審，項(xiàng)目組的高效率、高質(zhì)量工作獲得了包括政府、專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)等多方面的認(rèn)同和好評(píng)。
二、海棠灣概況
海棠灣位于海南島南端、三亞市東部，距市區(qū)28公里，區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，自然風(fēng)光旖旎。雖然和亞龍灣、大東海、三亞灣崖洲灣并列三亞五大名灣，海棠灣的沙灘卻像一個(gè)美麗的少女一直在耀眼的陽(yáng)光下沉睡。區(qū)域西北多為山地，東南臨海為較寬平坦的河流沖積地和濱海平原，規(guī)劃范圍總用地面積98.78平方公里，現(xiàn)狀人口約3.8萬(wàn)人，海岸線總長(zhǎng)度21.8公里，其中沙灘岸線長(zhǎng)18.7公里。
三、定位及功能布局
本次規(guī)劃對(duì)海棠灣的總體定位為：“國(guó)家海岸”——國(guó)際休閑度假區(qū)。海棠灣應(yīng)當(dāng)具備三大核心功能：包括國(guó)際品牌濱海酒店帶、游艇休閑社區(qū)和海洋科研博覽中心。
海棠灣總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”。其中：
一點(diǎn)：蜈支洲島——構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。
一帶：沙壩酒店帶——世界酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。
三區(qū)：南、中、北三個(gè)大區(qū)，分別定位為綜合休閑游憩區(qū)、高端休閑度假區(qū)和多元文化度假區(qū)。
六片：是指從南到北結(jié)合場(chǎng)地特征劃定的各個(gè)功能片區(qū)，分別是區(qū)域公共服務(wù)休閑中心、現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)、高端品牌休閑度假區(qū)、國(guó)際主題度假社區(qū)、綜合觀光休閑度假區(qū)和海洋主題科教博覽區(qū)。
五楔：順應(yīng)山勢(shì)、結(jié)合大型開(kāi)敞綠地或道路綠化，通向海濱的五條主要綠化通廊，是保障區(qū)內(nèi)公共開(kāi)敞空間有效落實(shí)、組團(tuán)之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。
四、項(xiàng)目特點(diǎn)
1.提供決策依據(jù)——全面配合政府工作
海棠灣開(kāi)發(fā)作為海南省近年重點(diǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)外多方密切關(guān)注其進(jìn)展，時(shí)間緊、問(wèn)題新，開(kāi)發(fā)前期各項(xiàng)工作與規(guī)劃同步推進(jìn)，給政府準(zhǔn)確決策帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。應(yīng)對(duì)政府高效操作需求，項(xiàng)目組在整個(gè)工作過(guò)程中，實(shí)時(shí)快速、準(zhǔn)確的提供相應(yīng)決策支撐專(zhuān)題研究，為政府科學(xué)決策提供強(qiáng)有力依據(jù)。
由于每個(gè)重要結(jié)論都可能影響到政府和企業(yè)的博弈過(guò)程和海棠灣整體開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，我們以結(jié)論準(zhǔn)確為前提，采用多種方法進(jìn)行專(zhuān)題研究。例如在開(kāi)發(fā)總量確定和分配過(guò)程中，在資源本底分析基礎(chǔ)上，采用總體平均密度指標(biāo)、各類(lèi)人適宜用地規(guī)模等多種推算方法，同時(shí)對(duì)各家企業(yè)用地進(jìn)行詳細(xì)的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出各家單位的合理利益點(diǎn)，數(shù)據(jù)翔實(shí)準(zhǔn)確、分析嚴(yán)謹(jǐn)、論證有力。
2.確立開(kāi)發(fā)法則——制定嚴(yán)格的管控規(guī)則
本次分區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的發(fā)展規(guī)劃。作為國(guó)家法定規(guī)劃，在整個(gè)海棠灣現(xiàn)在與未來(lái)20年的動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，既是城|考試|大|市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個(gè)利益主體的準(zhǔn)入門(mén)檻與游戲法則。
應(yīng)對(duì)海棠灣開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本次規(guī)劃以保障良好生態(tài)環(huán)境和公共利益要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略構(gòu)想為目標(biāo)，提出公共資源控制、核心功能、布局結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)總量、空間形態(tài)等5個(gè)方面衡量標(biāo)尺，明確區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的剛性和彈性條件，為下一層次規(guī)劃的編制和建設(shè)開(kāi)發(fā)提出了明確的指導(dǎo)要求。
3.平衡各方利益——協(xié)調(diào)多家意向開(kāi)發(fā)企業(yè)
面對(duì)眾多強(qiáng)勢(shì)利益主體的介入，本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構(gòu)想的落實(shí)、保障城市公共利益的有效操作平臺(tái)，更是城市政府平衡多方利益、化配置資源、實(shí)現(xiàn)多贏，保障海棠灣持續(xù)、健康開(kāi)發(fā)的主要支點(diǎn)。
因此，在編制過(guò)程中，我們與政府、多家業(yè)主單位建立了高效的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，從了解各家企業(yè)主要開(kāi)發(fā)意向，到過(guò)程中確定開(kāi)發(fā)單元地界、提供開(kāi)發(fā)地塊管制要點(diǎn)和確立控規(guī)設(shè)計(jì)條件，每一步都經(jīng)過(guò)三方多次磋商、協(xié)調(diào)，在過(guò)程中大家達(dá)成共識(shí)，保障了規(guī)劃編制的科學(xué)性及有效性。
2005年海南省政府、三亞市政府提出開(kāi)發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)設(shè)想，受到國(guó)內(nèi)外數(shù)家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)同和參與，為加快推進(jìn)海棠灣開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，2006年3月，三亞市政府委托中規(guī)院編制該區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)。
從項(xiàng)目組首次進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始，到過(guò)程中多次向三亞市和海南省政府進(jìn)行溝通匯報(bào)，直到2006年12月下旬，規(guī)劃成果順利通過(guò)海南省組織的專(zhuān)家委員會(huì)評(píng)審，項(xiàng)目組的高效率、高質(zhì)量工作獲得了包括政府、專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)等多方面的認(rèn)同和好評(píng)。
二、海棠灣概況
海棠灣位于海南島南端、三亞市東部，距市區(qū)28公里，區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，自然風(fēng)光旖旎。雖然和亞龍灣、大東海、三亞灣崖洲灣并列三亞五大名灣，海棠灣的沙灘卻像一個(gè)美麗的少女一直在耀眼的陽(yáng)光下沉睡。區(qū)域西北多為山地，東南臨海為較寬平坦的河流沖積地和濱海平原，規(guī)劃范圍總用地面積98.78平方公里，現(xiàn)狀人口約3.8萬(wàn)人，海岸線總長(zhǎng)度21.8公里，其中沙灘岸線長(zhǎng)18.7公里。
三、定位及功能布局
本次規(guī)劃對(duì)海棠灣的總體定位為：“國(guó)家海岸”——國(guó)際休閑度假區(qū)。海棠灣應(yīng)當(dāng)具備三大核心功能：包括國(guó)際品牌濱海酒店帶、游艇休閑社區(qū)和海洋科研博覽中心。
海棠灣總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”。其中：
一點(diǎn)：蜈支洲島——構(gòu)建成為具有觀光、游覽功能的海島熱帶雨林公園。
一帶：沙壩酒店帶——世界酒店及海灘公共設(shè)施集中區(qū)。
三區(qū)：南、中、北三個(gè)大區(qū)，分別定位為綜合休閑游憩區(qū)、高端休閑度假區(qū)和多元文化度假區(qū)。
六片：是指從南到北結(jié)合場(chǎng)地特征劃定的各個(gè)功能片區(qū)，分別是區(qū)域公共服務(wù)休閑中心、現(xiàn)代旅游服務(wù)小鎮(zhèn)區(qū)、高端品牌休閑度假區(qū)、國(guó)際主題度假社區(qū)、綜合觀光休閑度假區(qū)和海洋主題科教博覽區(qū)。
五楔：順應(yīng)山勢(shì)、結(jié)合大型開(kāi)敞綠地或道路綠化，通向海濱的五條主要綠化通廊，是保障區(qū)內(nèi)公共開(kāi)敞空間有效落實(shí)、組團(tuán)之間有效隔離的重要生態(tài)綠楔空間。
四、項(xiàng)目特點(diǎn)
1.提供決策依據(jù)——全面配合政府工作
海棠灣開(kāi)發(fā)作為海南省近年重點(diǎn)項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)外多方密切關(guān)注其進(jìn)展，時(shí)間緊、問(wèn)題新，開(kāi)發(fā)前期各項(xiàng)工作與規(guī)劃同步推進(jìn)，給政府準(zhǔn)確決策帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。應(yīng)對(duì)政府高效操作需求，項(xiàng)目組在整個(gè)工作過(guò)程中，實(shí)時(shí)快速、準(zhǔn)確的提供相應(yīng)決策支撐專(zhuān)題研究，為政府科學(xué)決策提供強(qiáng)有力依據(jù)。
由于每個(gè)重要結(jié)論都可能影響到政府和企業(yè)的博弈過(guò)程和海棠灣整體開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，我們以結(jié)論準(zhǔn)確為前提，采用多種方法進(jìn)行專(zhuān)題研究。例如在開(kāi)發(fā)總量確定和分配過(guò)程中，在資源本底分析基礎(chǔ)上，采用總體平均密度指標(biāo)、各類(lèi)人適宜用地規(guī)模等多種推算方法，同時(shí)對(duì)各家企業(yè)用地進(jìn)行詳細(xì)的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出各家單位的合理利益點(diǎn)，數(shù)據(jù)翔實(shí)準(zhǔn)確、分析嚴(yán)謹(jǐn)、論證有力。
2.確立開(kāi)發(fā)法則——制定嚴(yán)格的管控規(guī)則
本次分區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的發(fā)展規(guī)劃。作為國(guó)家法定規(guī)劃，在整個(gè)海棠灣現(xiàn)在與未來(lái)20年的動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，既是城|考試|大|市政府的管控公共資源和保障公共利益的法則，也是各個(gè)利益主體的準(zhǔn)入門(mén)檻與游戲法則。
應(yīng)對(duì)海棠灣開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本次規(guī)劃以保障良好生態(tài)環(huán)境和公共利益要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略構(gòu)想為目標(biāo)，提出公共資源控制、核心功能、布局結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)總量、空間形態(tài)等5個(gè)方面衡量標(biāo)尺，明確區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的剛性和彈性條件，為下一層次規(guī)劃的編制和建設(shè)開(kāi)發(fā)提出了明確的指導(dǎo)要求。
3.平衡各方利益——協(xié)調(diào)多家意向開(kāi)發(fā)企業(yè)
面對(duì)眾多強(qiáng)勢(shì)利益主體的介入，本次規(guī)劃不僅是城市政府確保海棠灣整體戰(zhàn)略構(gòu)想的落實(shí)、保障城市公共利益的有效操作平臺(tái)，更是城市政府平衡多方利益、化配置資源、實(shí)現(xiàn)多贏，保障海棠灣持續(xù)、健康開(kāi)發(fā)的主要支點(diǎn)。
因此，在編制過(guò)程中，我們與政府、多家業(yè)主單位建立了高效的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，從了解各家企業(yè)主要開(kāi)發(fā)意向，到過(guò)程中確定開(kāi)發(fā)單元地界、提供開(kāi)發(fā)地塊管制要點(diǎn)和確立控規(guī)設(shè)計(jì)條件，每一步都經(jīng)過(guò)三方多次磋商、協(xié)調(diào)，在過(guò)程中大家達(dá)成共識(shí)，保障了規(guī)劃編制的科學(xué)性及有效性。