引言
自1998年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越大,2002年我國(guó)GDP增長(zhǎng)8%,其中房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和占1 9~2 5個(gè)百分點(diǎn),標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。然而,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí),呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì),給房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來(lái)諸多的隱患不口阻力,究其原因,問(wèn)題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。因此,力口強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究,防投資隱患于未然迫在眉睫。項(xiàng)目可行性研究迫在眉睫
1.房地產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)要求細(xì)致人微的項(xiàng)目總體策劃和研究
房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),項(xiàng)目決策一旦失誤不但浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力,加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性打擊,而且還會(huì)導(dǎo)致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開(kāi)發(fā)進(jìn)程。然而,我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場(chǎng)觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期決策時(shí),根本就不作深入的市場(chǎng)調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項(xiàng)目具備“完整”的可行性研究報(bào)告,但“它們”大多是一堆用于爭(zhēng)取政府審批立項(xiàng)的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”,鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)格的空子,結(jié)果在這場(chǎng)“游戲”中,開(kāi)發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2.可行性研究是開(kāi)發(fā)主體、政府和銀行機(jī)構(gòu)評(píng)審項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)依據(jù)
可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前期的一項(xiàng)首要工作。首先,可行性研究是開(kāi)發(fā)商投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯炕谌嫔钊氲氖袌?chǎng)調(diào)查和分析,以大量數(shù)據(jù)論證項(xiàng)目在市場(chǎng)中的需求空間、技術(shù)操作的先進(jìn)性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、財(cái)務(wù)分析的贏利性,以及社會(huì)效益的貢獻(xiàn)性。公司董事會(huì)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)結(jié)果,結(jié)合公司自身的優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)測(cè),最終作出項(xiàng)目是否投資的決策。其次,可行性研究是開(kāi)發(fā)商向政府機(jī)構(gòu)審批立項(xiàng)的基礎(chǔ)資料,是申請(qǐng)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券或信托基金的基礎(chǔ)依據(jù)。政府建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計(jì)劃部門不口土地管理部門等機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,在兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基礎(chǔ)上,批準(zhǔn)建設(shè)執(zhí)照。銀行和信托公司通過(guò)審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,評(píng)估其償債能力和風(fēng)險(xiǎn)收益水平,作出是否貸款和發(fā)行信托基金的決定。最后,可行性研究報(bào)告是工程建設(shè)和項(xiàng)目考核的基礎(chǔ)依據(jù)?？尚行匝芯磕依隧?xiàng)目工程建設(shè)的各項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)和相應(yīng)的成本估算,而且項(xiàng)目竣工后的決算和考核,都以可行性研究報(bào)告中制定的成本預(yù)算、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為考核依據(jù)。
3.部分地區(qū)房地產(chǎn)投資加速過(guò)猛,存在“房產(chǎn)泡沫”隱患,急需規(guī)范的可行性6開(kāi)究“剎住”盲目投資
近幾年,我國(guó)各大城市房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng),1998至1999年,全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持在15%左右,2000年漲到19 5%,2001年更是高達(dá)25.3%,2002年仍居高為 21.9%。投資高速增長(zhǎng)的背后是空置商品房總量不口空置率直線攀升,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),2001年全國(guó)空置房總量9000多萬(wàn)平方米,積壓資金約2000億元,2002年達(dá)1.25億平方米,凈增39%,其中空置時(shí)間超過(guò)一年的占50%且主要集中分布在大中城市,積壓資金超過(guò)2500億元,居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。按正常標(biāo)準(zhǔn),商品房控制率應(yīng)控制在10%以內(nèi)(美國(guó)約為7%,香港約為3%- 4%),而我國(guó)國(guó)內(nèi)的商品房空置率達(dá)到了26%,表明房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)重超警戒線運(yùn)行狀態(tài)。追尋“望房難賣” 的原因——區(qū)位不好、產(chǎn)型不當(dāng)、配套設(shè)施太差、價(jià)格過(guò)高等等,而這些客觀原因在市場(chǎng)調(diào)研階段完全可以避免,顯然更深層次的原因反映出項(xiàng)目的前期可行性研究薄弱。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展,我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利歲月”已一去不復(fù)返,理性的房產(chǎn)需求迫切要求房地產(chǎn)理性開(kāi)發(fā),要求開(kāi)發(fā)商必須作好項(xiàng)目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投資。
項(xiàng)目可行性研究的工作核心
項(xiàng)目的可行性研究工作是一項(xiàng)細(xì)致的長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)研和技術(shù)分析工作,作好這項(xiàng)工作要求實(shí)際工作者在理論指導(dǎo)上抓住三個(gè)結(jié)合,在調(diào)研分析工作中抓住三個(gè)核心,實(shí)現(xiàn)理論指導(dǎo)與實(shí)踐調(diào)研的統(tǒng)一。 1.可行性研究工作的理論指導(dǎo)三結(jié)合
第一,微觀經(jīng)濟(jì)效益分析與宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析相結(jié)合?？尚械姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目不僅表現(xiàn)在項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),而且還表現(xiàn)在利于拉動(dòng)社區(qū)相關(guān)行業(yè)(商業(yè)、娛樂(lè))發(fā)展,利于解決困難人口的住房問(wèn)題(經(jīng)濟(jì)適用房),利于改善社區(qū)環(huán)保水平,利于提高社區(qū)文化生活水平,利于促進(jìn)舊城改造等社會(huì)貢獻(xiàn)。第二,定量分析與定性分析相結(jié)合。定量分析建立在大量技術(shù)性數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過(guò)數(shù)學(xué)模型,用數(shù)字和指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目的可行性,但定量分析的結(jié)果忽略了政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境變化給項(xiàng)目帶來(lái)的潛在機(jī)會(huì)和威脅,所以定量分析必須輔以定性分析作指導(dǎo)。第三,動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合。按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定,項(xiàng)目可行性分析既要進(jìn)行靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),還要進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。靜態(tài)分析得來(lái)的投資收益率和投資回收期忽略了資金的時(shí)間價(jià)值,由于房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)目70%-80%的資金來(lái)源于銀行貸款,資金成本的高低直接影響最終利潤(rùn)水平,所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值,充分利用內(nèi)含報(bào)酬率和)尹現(xiàn)值反映投資的動(dòng)態(tài)效益。
2.可行性研究的工作三大核心
項(xiàng)目可行性分析工作可以歸為三大核心, 目口市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。第一,房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位是通過(guò)對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析,從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析,然后在此基礎(chǔ)上,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計(jì)劃。第二,技術(shù)分析囊括了項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排,包括前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。第三,財(cái)務(wù)分析包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出,建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)不口風(fēng)險(xiǎn)分析等。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
項(xiàng)目可行性研究的改進(jìn)措施
1.建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等,設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通風(fēng)、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能,市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)有租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面,其一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等;其二綜合評(píng)價(jià),從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。
2.加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。其次,分析通貨膨脹給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),一般來(lái)說(shuō),通貨膨脹因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榻ㄖ牧稀⑷斯こ杀镜冉ㄔ斐杀竞头康禺a(chǎn)商品的售價(jià)都自然會(huì)隨著通貨膨脹而升降,它們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目贏利性的正負(fù)影響基本上可以抵消。最后,利用贏虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場(chǎng)銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。贏虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價(jià)格贏虧平衡分析、競(jìng)標(biāo)時(shí)的土地價(jià)格贏虧平衡分析;敏感性分析包括平均售價(jià)的敏感性分析、投資的敏感性分析和項(xiàng)目建設(shè)周期的敏感性分析。
3.培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)咨洵業(yè)發(fā)展
國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場(chǎng)。首先,重視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng),完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的培養(yǎng)和考核體制;建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)不口考核機(jī)制,為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次,在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立不口發(fā)展,同時(shí)嚴(yán)格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力,對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范,對(duì)不具備資格的單位徹底清理。賦予國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在可行性研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任,建立可行性報(bào)告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制,從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。
4.完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制
首先,國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告,可行性研究機(jī)構(gòu)和相關(guān)國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次,政府房地產(chǎn)審批機(jī)構(gòu) (建委、計(jì)委、規(guī)劃局不口國(guó)土資源管理局)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)法人主體的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)資質(zhì)評(píng)價(jià)和銀行信用評(píng)價(jià),同時(shí)組織具備房地產(chǎn)評(píng)審資格的專家嚴(yán)格審查可行性研究報(bào)告,評(píng)審專家同樣對(duì)項(xiàng)目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷評(píng)審資格執(zhí)照的連帶責(zé)任。政府部門對(duì)合格的項(xiàng)目報(bào)告登記備案,對(duì)不合格的項(xiàng)目報(bào)告拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。最后,建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)主管部門應(yīng)定期公布備案的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,公開(kāi)項(xiàng)目的審批機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)單位、可行性研究報(bào)告的編制單位及可行性研究人員名單,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行定期的跟蹤調(diào)查,暴光“爛尾工程”的開(kāi)發(fā)單位,被吊銷營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)不口被吊銷資格證書(shū)的研究人員的名單,充分發(fā)揮社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。
自1998年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越大,2002年我國(guó)GDP增長(zhǎng)8%,其中房地產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和占1 9~2 5個(gè)百分點(diǎn),標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。然而,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí),呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過(guò)熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì),給房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展帶來(lái)諸多的隱患不口阻力,究其原因,問(wèn)題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。因此,力口強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究,防投資隱患于未然迫在眉睫。項(xiàng)目可行性研究迫在眉睫
1.房地產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)要求細(xì)致人微的項(xiàng)目總體策劃和研究
房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),項(xiàng)目決策一旦失誤不但浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力,加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性打擊,而且還會(huì)導(dǎo)致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開(kāi)發(fā)進(jìn)程。然而,我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場(chǎng)觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期決策時(shí),根本就不作深入的市場(chǎng)調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項(xiàng)目具備“完整”的可行性研究報(bào)告,但“它們”大多是一堆用于爭(zhēng)取政府審批立項(xiàng)的 “文字游戲”和“數(shù)字游戲”,鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)格的空子,結(jié)果在這場(chǎng)“游戲”中,開(kāi)發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2.可行性研究是開(kāi)發(fā)主體、政府和銀行機(jī)構(gòu)評(píng)審項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)依據(jù)
可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前期的一項(xiàng)首要工作。首先,可行性研究是開(kāi)發(fā)商投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯炕谌嫔钊氲氖袌?chǎng)調(diào)查和分析,以大量數(shù)據(jù)論證項(xiàng)目在市場(chǎng)中的需求空間、技術(shù)操作的先進(jìn)性、規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、財(cái)務(wù)分析的贏利性,以及社會(huì)效益的貢獻(xiàn)性。公司董事會(huì)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)結(jié)果,結(jié)合公司自身的優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)測(cè),最終作出項(xiàng)目是否投資的決策。其次,可行性研究是開(kāi)發(fā)商向政府機(jī)構(gòu)審批立項(xiàng)的基礎(chǔ)資料,是申請(qǐng)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券或信托基金的基礎(chǔ)依據(jù)。政府建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計(jì)劃部門不口土地管理部門等機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,在兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基礎(chǔ)上,批準(zhǔn)建設(shè)執(zhí)照。銀行和信托公司通過(guò)審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,評(píng)估其償債能力和風(fēng)險(xiǎn)收益水平,作出是否貸款和發(fā)行信托基金的決定。最后,可行性研究報(bào)告是工程建設(shè)和項(xiàng)目考核的基礎(chǔ)依據(jù)?？尚行匝芯磕依隧?xiàng)目工程建設(shè)的各項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)和相應(yīng)的成本估算,而且項(xiàng)目竣工后的決算和考核,都以可行性研究報(bào)告中制定的成本預(yù)算、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為考核依據(jù)。
3.部分地區(qū)房地產(chǎn)投資加速過(guò)猛,存在“房產(chǎn)泡沫”隱患,急需規(guī)范的可行性6開(kāi)究“剎住”盲目投資
近幾年,我國(guó)各大城市房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng),1998至1999年,全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率保持在15%左右,2000年漲到19 5%,2001年更是高達(dá)25.3%,2002年仍居高為 21.9%。投資高速增長(zhǎng)的背后是空置商品房總量不口空置率直線攀升,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),2001年全國(guó)空置房總量9000多萬(wàn)平方米,積壓資金約2000億元,2002年達(dá)1.25億平方米,凈增39%,其中空置時(shí)間超過(guò)一年的占50%且主要集中分布在大中城市,積壓資金超過(guò)2500億元,居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。按正常標(biāo)準(zhǔn),商品房控制率應(yīng)控制在10%以內(nèi)(美國(guó)約為7%,香港約為3%- 4%),而我國(guó)國(guó)內(nèi)的商品房空置率達(dá)到了26%,表明房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)重超警戒線運(yùn)行狀態(tài)。追尋“望房難賣” 的原因——區(qū)位不好、產(chǎn)型不當(dāng)、配套設(shè)施太差、價(jià)格過(guò)高等等,而這些客觀原因在市場(chǎng)調(diào)研階段完全可以避免,顯然更深層次的原因反映出項(xiàng)目的前期可行性研究薄弱。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展,我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利歲月”已一去不復(fù)返,理性的房產(chǎn)需求迫切要求房地產(chǎn)理性開(kāi)發(fā),要求開(kāi)發(fā)商必須作好項(xiàng)目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投資。
項(xiàng)目可行性研究的工作核心
項(xiàng)目的可行性研究工作是一項(xiàng)細(xì)致的長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)研和技術(shù)分析工作,作好這項(xiàng)工作要求實(shí)際工作者在理論指導(dǎo)上抓住三個(gè)結(jié)合,在調(diào)研分析工作中抓住三個(gè)核心,實(shí)現(xiàn)理論指導(dǎo)與實(shí)踐調(diào)研的統(tǒng)一。 1.可行性研究工作的理論指導(dǎo)三結(jié)合
第一,微觀經(jīng)濟(jì)效益分析與宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析相結(jié)合?？尚械姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目不僅表現(xiàn)在項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),而且還表現(xiàn)在利于拉動(dòng)社區(qū)相關(guān)行業(yè)(商業(yè)、娛樂(lè))發(fā)展,利于解決困難人口的住房問(wèn)題(經(jīng)濟(jì)適用房),利于改善社區(qū)環(huán)保水平,利于提高社區(qū)文化生活水平,利于促進(jìn)舊城改造等社會(huì)貢獻(xiàn)。第二,定量分析與定性分析相結(jié)合。定量分析建立在大量技術(shù)性數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過(guò)數(shù)學(xué)模型,用數(shù)字和指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目的可行性,但定量分析的結(jié)果忽略了政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境變化給項(xiàng)目帶來(lái)的潛在機(jī)會(huì)和威脅,所以定量分析必須輔以定性分析作指導(dǎo)。第三,動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合。按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定,項(xiàng)目可行性分析既要進(jìn)行靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),還要進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。靜態(tài)分析得來(lái)的投資收益率和投資回收期忽略了資金的時(shí)間價(jià)值,由于房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)目70%-80%的資金來(lái)源于銀行貸款,資金成本的高低直接影響最終利潤(rùn)水平,所以項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值,充分利用內(nèi)含報(bào)酬率和)尹現(xiàn)值反映投資的動(dòng)態(tài)效益。
2.可行性研究的工作三大核心
項(xiàng)目可行性分析工作可以歸為三大核心, 目口市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。第一,房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位是通過(guò)對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析,從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析,然后在此基礎(chǔ)上,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計(jì)劃。第二,技術(shù)分析囊括了項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排,包括前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。第三,財(cái)務(wù)分析包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出,建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)不口風(fēng)險(xiǎn)分析等。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
項(xiàng)目可行性研究的改進(jìn)措施
1.建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系
項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等,設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通風(fēng)、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能,市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)有租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面,其一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等;其二綜合評(píng)價(jià),從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。
2.加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。其次,分析通貨膨脹給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),一般來(lái)說(shuō),通貨膨脹因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榻ㄖ牧稀⑷斯こ杀镜冉ㄔ斐杀竞头康禺a(chǎn)商品的售價(jià)都自然會(huì)隨著通貨膨脹而升降,它們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目贏利性的正負(fù)影響基本上可以抵消。最后,利用贏虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場(chǎng)銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。贏虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價(jià)格贏虧平衡分析、競(jìng)標(biāo)時(shí)的土地價(jià)格贏虧平衡分析;敏感性分析包括平均售價(jià)的敏感性分析、投資的敏感性分析和項(xiàng)目建設(shè)周期的敏感性分析。
3.培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)咨洵業(yè)發(fā)展
國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專業(yè)市場(chǎng)。首先,重視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng),完善注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和造價(jià)工程師的培養(yǎng)和考核體制;建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)不口考核機(jī)制,為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次,在政策上扶持房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立不口發(fā)展,同時(shí)嚴(yán)格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力,對(duì)具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)、評(píng)定等級(jí)并加以行業(yè)規(guī)范,對(duì)不具備資格的單位徹底清理。賦予國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在可行性研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任,建立可行性報(bào)告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制,從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。
4.完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制
首先,國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告,可行性研究機(jī)構(gòu)和相關(guān)國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次,政府房地產(chǎn)審批機(jī)構(gòu) (建委、計(jì)委、規(guī)劃局不口國(guó)土資源管理局)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)法人主體的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)資質(zhì)評(píng)價(jià)和銀行信用評(píng)價(jià),同時(shí)組織具備房地產(chǎn)評(píng)審資格的專家嚴(yán)格審查可行性研究報(bào)告,評(píng)審專家同樣對(duì)項(xiàng)目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷評(píng)審資格執(zhí)照的連帶責(zé)任。政府部門對(duì)合格的項(xiàng)目報(bào)告登記備案,對(duì)不合格的項(xiàng)目報(bào)告拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。最后,建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)主管部門應(yīng)定期公布備案的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,公開(kāi)項(xiàng)目的審批機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)單位、可行性研究報(bào)告的編制單位及可行性研究人員名單,同時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行定期的跟蹤調(diào)查,暴光“爛尾工程”的開(kāi)發(fā)單位,被吊銷營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)不口被吊銷資格證書(shū)的研究人員的名單,充分發(fā)揮社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。