評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價
保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組
價格。
評估價是對擬拍賣的房地產(chǎn)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。
保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的低價格。拍賣有無保留價拍賣和有保留價拍賣。
起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標盼的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。
是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。
成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，高應(yīng)價不一定成為成交價，
題目：下列( )因素可能導致房地產(chǎn)價格的上升。
A．城市化
B．低價格政策
C．行政隸屬變更
D．交通管制
E．房地產(chǎn)投機
答案：（ACDE）
（9）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值
買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。
租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計的，有按建筑面積計的，也有按套計的。房租也有天租金、月租金和年租金之別。
抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。在抵押過程中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值。所以，抵押價值的實質(zhì)是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法將抵押人提供擔保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格或價值折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。
典價是在設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。
保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。
課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。
征收價值是政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償金額。
（10）基準地價、標定地價和房屋重置價格
基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估出來的，并經(jīng)政府確定和公布的價格。
題目：下列關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的因素的觀點，正確的是( )。
A．房地產(chǎn)投機必然導致房地產(chǎn)價格上漲
B．家庭人口規(guī)模小型化將導致房地產(chǎn)價格下跌
C．房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率
D．交通管制可能降低房地產(chǎn)的價格，也可能提高房地產(chǎn)的價格
E．政府對房地產(chǎn)價格干預可以直接定價，也可以采取措施調(diào)節(jié)價格
答案：（CDE ）
（11）補地價
補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補地價的情形有三類：1、
十一、補地價
補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等)。
對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補地價的數(shù)額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，即
補地價=改變后的地價一改變前的地價
其中，對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補地價來說，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的容積率稱為原容積率，則補地價的數(shù)額為：
補地價(單價)=現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積率一原樓面地價×原容積率
補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積
如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則
補地價(單價)=原樓面地價×(現(xiàn)容積率一原容積率)
或者
補地價(單價)=原容積率下的土地單價/原容積率×(現(xiàn)容積率一原容積率)
【例6—2】某宗土地總面積1 000m2，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元／m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。
【解】理論上應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：
補地價(單價)=450×5-3/3=300(元／m2)
補地價(總價)=300×1 000 =30(萬元)
【例6—3】某宗面積為3 000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5．O，樓面地價為960元／m2。試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。
【解】理論上應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：
補地價(單價)=960×5.0一700×O．8=4240(元／m2)
補地價(總價)=4240×3000=1272(萬元)
實際中的補地價數(shù)額取決于政府的政策。例如，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地權(quán)利性質(zhì)基本上為劃撥土地使用權(quán)，其上市出售從理論上講需要補交相當數(shù)額的地價，但政府為了促進房地產(chǎn)市場發(fā)展和存量住房流通，滿足居民改善居住條件的需要，鼓勵已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，從而只要求象征性地補交一點地價
（12）市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價
從政府對價格管裁或干預的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的錛格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。
政府對價格的干預，還有高限價和低限價。
題目：房地產(chǎn)的市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過( )形成的價格。（2004年試題）
A．基準價格修正
B．市場供求狀況調(diào)查
c．征求專業(yè)人士意見
D．市場競爭
答案：（D ）
（13）原始價值、賬面價值和市場價值
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。會計上的歷史成本原則，要求資產(chǎn)按原始價值入賬和計算折舊額。
市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。
原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
題目：下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的表述中，不正確的是( )。
A．政府干預某種房地產(chǎn)價格時，可以規(guī)定其成本構(gòu)成和利潤率
B．市區(qū)一條高架輕軌線路在某多層住宅樓前通過，將導致其價格上升
C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價格可能有上漲的趨勢
D．某區(qū)域居民文化素質(zhì)與文明程度的提高，使得該區(qū)域房地產(chǎn)價格可能上升
答案：（B ）
保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組
價格。
評估價是對擬拍賣的房地產(chǎn)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。
保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的低價格。拍賣有無保留價拍賣和有保留價拍賣。
起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標盼的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。
是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。
成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，高應(yīng)價不一定成為成交價，
題目：下列( )因素可能導致房地產(chǎn)價格的上升。
A．城市化
B．低價格政策
C．行政隸屬變更
D．交通管制
E．房地產(chǎn)投機
答案：（ACDE）
（9）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值
買賣價格是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。
租賃價格常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。中國大陸目前的房租有市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計的，有按建筑面積計的，也有按套計的。房租也有天租金、月租金和年租金之別。
抵押價值是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。在抵押過程中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值。所以，抵押價值的實質(zhì)是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人依法將抵押人提供擔保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格或價值折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值。
典價是在設(shè)定典權(quán)時，由典權(quán)人支付給出典人的金額。典價往往低于房地產(chǎn)的實際價值。
保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。
課稅價值是為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。
征收價值是政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償金額。
（10）基準地價、標定地價和房屋重置價格
基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估出來的，并經(jīng)政府確定和公布的價格。
題目：下列關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的因素的觀點，正確的是( )。
A．房地產(chǎn)投機必然導致房地產(chǎn)價格上漲
B．家庭人口規(guī)模小型化將導致房地產(chǎn)價格下跌
C．房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率
D．交通管制可能降低房地產(chǎn)的價格，也可能提高房地產(chǎn)的價格
E．政府對房地產(chǎn)價格干預可以直接定價，也可以采取措施調(diào)節(jié)價格
答案：（CDE ）
（11）補地價
補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補地價的情形有三類：1、
十一、補地價
補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等)。
對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補地價的數(shù)額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，即
補地價=改變后的地價一改變前的地價
其中，對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補地價來說，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的容積率稱為原容積率，則補地價的數(shù)額為：
補地價(單價)=現(xiàn)樓面地價×現(xiàn)容積率一原樓面地價×原容積率
補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積
如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則
補地價(單價)=原樓面地價×(現(xiàn)容積率一原容積率)
或者
補地價(單價)=原容積率下的土地單價/原容積率×(現(xiàn)容積率一原容積率)
【例6—2】某宗土地總面積1 000m2，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元／m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。
【解】理論上應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：
補地價(單價)=450×5-3/3=300(元／m2)
補地價(總價)=300×1 000 =30(萬元)
【例6—3】某宗面積為3 000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5．O，樓面地價為960元／m2。試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。
【解】理論上應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：
補地價(單價)=960×5.0一700×O．8=4240(元／m2)
補地價(總價)=4240×3000=1272(萬元)
實際中的補地價數(shù)額取決于政府的政策。例如，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地權(quán)利性質(zhì)基本上為劃撥土地使用權(quán)，其上市出售從理論上講需要補交相當數(shù)額的地價，但政府為了促進房地產(chǎn)市場發(fā)展和存量住房流通，滿足居民改善居住條件的需要，鼓勵已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，從而只要求象征性地補交一點地價
（12）市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價
從政府對價格管裁或干預的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的錛格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。
政府對價格的干預，還有高限價和低限價。
題目：房地產(chǎn)的市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過( )形成的價格。（2004年試題）
A．基準價格修正
B．市場供求狀況調(diào)查
c．征求專業(yè)人士意見
D．市場競爭
答案：（D ）
（13）原始價值、賬面價值和市場價值
原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。
賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。會計上的歷史成本原則，要求資產(chǎn)按原始價值入賬和計算折舊額。
市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。
原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。
題目：下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的表述中，不正確的是( )。
A．政府干預某種房地產(chǎn)價格時，可以規(guī)定其成本構(gòu)成和利潤率
B．市區(qū)一條高架輕軌線路在某多層住宅樓前通過，將導致其價格上升
C．城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價格可能有上漲的趨勢
D．某區(qū)域居民文化素質(zhì)與文明程度的提高，使得該區(qū)域房地產(chǎn)價格可能上升
答案：（B ）