李國(guó)平：實(shí)際上剛才最后的結(jié)尾非常的重要，其實(shí)老潘是有錢在那兒哭窮，老任公司沒有什么問題，在那兒大談問題。我們的開發(fā)商這個(gè)時(shí)候應(yīng)該有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，就是這個(gè)冬天的時(shí)候，我們應(yīng)該怎么過？政府和我們的企業(yè)是綁在一塊的，開發(fā)商首先要自救。但是政府很多的決策，也是需要思考一下。所以，最后我們有請(qǐng)一位重量級(jí)嘉賓，全國(guó)人大常委、財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈女士，前中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)給大家做對(duì)十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考。
吳曉靈：我說的話只代表我個(gè)人，不代表任何決策機(jī)關(guān)。剛才三位地產(chǎn)的元老用他們經(jīng)歷的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期后談?wù)摰脑?，我認(rèn)為是非常中肯的，盡管有很多的調(diào)侃。但是有一個(gè)核心的話，就是人只有通過了挫折才能在挫折中成熟起來，成長(zhǎng)起來。而且沒有神仙，能夠救自己的只有自己，要自己把握好宏觀大勢(shì)，要能夠把握好自己的特長(zhǎng)和短處，&考&試大$在紛繁復(fù)雜的環(huán)境中尋找自己的市場(chǎng)定位，尋找適合自己的道路。
我今天講的事情是我對(duì)十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一些思考。應(yīng)該說這是一個(gè)很復(fù)雜的問題。今天因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我只簡(jiǎn)單把我的觀點(diǎn)講出來。今天我就我自己的觀念談一下。
第一，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)，維系居民的正常需求是國(guó)民經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。在亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要推都力之一。國(guó)家在這個(gè)時(shí)期實(shí)行了住房制度的改革，停止了福利分房，推動(dòng)了住房商品化，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)家也積極地推動(dòng)消費(fèi)，人民銀行還有各個(gè)部委也提出了發(fā)展消費(fèi)信貸這樣的政策。開辦了住房按揭貸款，汽車消費(fèi)貸款，應(yīng)該說住房商品化和汽車走入家庭，這些都對(duì)于擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的應(yīng)該，拉動(dòng)內(nèi)需起到很重要的作用。當(dāng)前著處在世界經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)的下滑和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型疊加在一起，會(huì)使中國(guó)面臨更加困難的局面。
應(yīng)該說整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度的調(diào)整期，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著更特殊的意義。首先，從貫徹科學(xué)發(fā)展觀來說，貫徹以人為本的理念，要把人民的安居樂業(yè)放在首位，把房地產(chǎn)的目標(biāo)從帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向滿足人民的正常居住需求。現(xiàn)在的情況下，啟動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，居民收入格局的調(diào)整需要一個(gè)機(jī)會(huì)。政府今后會(huì)努力的是發(fā)展公共交通，而不會(huì)鼓勵(lì)過多地發(fā)展私人交通。在這個(gè)時(shí)期，城市化和現(xiàn)代化的背景的下，有強(qiáng)大的住房需求，釋放正常的住房需求。我想中央政府最近出臺(tái)的一系列措施，都是希望啟動(dòng)正常的住房需求。
我們簡(jiǎn)單回顧一下98到08年間的政府調(diào)控措施。98年我們是鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易，過去銀行是不能做房地產(chǎn)貸款的，后來逐步地做，而且鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。過去房地產(chǎn)是由交易稅，營(yíng)業(yè)稅，增值稅等等。在98年到99年之間，建設(shè)部曾經(jīng)發(fā)了一個(gè)文件，就暫時(shí)減免了居民自住房的交易稅和增值稅。但是當(dāng)時(shí)是有一個(gè)條件的，是對(duì)普通商品房?？墒堑胤秸]有執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，而是對(duì)大面積的住房和別墅房，甚至所有的住房全部減免了征收。02到03年針對(duì)住房投資增幅過大，&考&試大$土地工銀量過大，價(jià)格增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理出臺(tái)了調(diào)控政策。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房也一直沒有按照經(jīng)濟(jì)適用房的條例嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積，把經(jīng)濟(jì)適用房變相地變成了普通商品住房。所以當(dāng)時(shí)國(guó)家推出的經(jīng)濟(jì)適用房的政策，并沒有得到落實(shí)。為什么要限定？因?yàn)橹袊?guó)是人口大國(guó)，土地是稀缺的。在標(biāo)準(zhǔn)的制定方面，中央政府一直和地方政府，我個(gè)人認(rèn)為沒有達(dá)成共識(shí)。中央政府一再希望滿足小面積的普通住房的需求。但是地方政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，他希望房地產(chǎn)業(yè)更快比較。因而，在2002年到06年之間，盡管出臺(tái)了那么多文件，但是落實(shí)的情況并不是很好的，房?jī)r(jià)也一直在漲。在2006年的時(shí)候，中央政府在住房市場(chǎng)上明晰了一個(gè)責(zé)任，就是98年的住房制度改革，從福利分房跳到另一個(gè)極端，讓所有的人都要從市場(chǎng)買房子，而忽視了廉租房和真正的經(jīng)濟(jì)適用房。2006年以后的政策取向，就在調(diào)控中明確了政府在住房保障方面的責(zé)任，而且把責(zé)任落實(shí)到地方政府的領(lǐng)導(dǎo)身上。而且，要對(duì)住房合理消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，也解決要控制低面積的，小戶型的住房。大家可以想想，98年住房改革之前，小三居的房子也就70平米。住房改革以后，給處級(jí)干部定的面積是105平方米，對(duì)司局長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是一百六十左右，給部長(zhǎng)定的住房標(biāo)準(zhǔn)是190平方米左右。而現(xiàn)在我們所有蓋的房子基本都是按照司局長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)在蓋的。
有一些人說政府用行政手段規(guī)定90平米是不對(duì)的，但是我們也應(yīng)該理解中央政府的苦衷是迫于無奈。
第三個(gè)問題，理性地對(duì)待房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
1、房?jī)r(jià)回歸理性，是啟動(dòng)正常消費(fèi)的基礎(chǔ)。&考&試大$2001年來昌平住宅消費(fèi)價(jià)格的指數(shù)，其實(shí)從2001年一直到2008年，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是漲得很快的。中間因?yàn)檎恼{(diào)控，房地產(chǎn)的價(jià)格曾經(jīng)漲幅下降了一些?，F(xiàn)在來看看在高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，住宅面積的投入是越來越大了。大家可以看到2004年九月份之前，銷售面積，竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現(xiàn)在，特別是2007年5月份的時(shí)候，應(yīng)該說竣工面積比銷售面積有大幅度的上升。這就是剛才三位地產(chǎn)的老總談到的空置面積，就是建筑面積越來越多了，現(xiàn)在因?yàn)閮r(jià)格太高了，所以銷售情況不是很好，這就造成了空置面積的增加。
2、房?jī)r(jià)回調(diào)中面臨的問題。其中一個(gè)，房?jī)r(jià)降了以后就會(huì)出現(xiàn)退房，斷供，認(rèn)為這是很大的問題。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)不會(huì)成為一個(gè)很大的動(dòng)因。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是商品社會(huì)，我們要信守合同。所以，萬科在降價(jià)的時(shí)候，有人要求給他補(bǔ)差。我覺得萬科的態(tài)度是遵守了信守的精神的，只要銷售的時(shí)候沒有誤導(dǎo)，沒有欺詐，買房人應(yīng)該對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。還有斷供，如果你這樣做的話，除非是什么情況？除非是你今后永遠(yuǎn)不和金融機(jī)構(gòu)打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個(gè)污點(diǎn)的話，以后你的這個(gè)不良記錄，誰也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會(huì)使消費(fèi)者付出巨大的信用代價(jià)。
剛才潘總講的，跟萬科談到他的降價(jià)策略，我認(rèn)為一步降價(jià)到位是明智的選擇。房?jī)r(jià)回調(diào)會(huì)不會(huì)對(duì)信貸危機(jī)產(chǎn)生重大的沖擊呢？有人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)下調(diào)太多了，就會(huì)引起大量的不良貸款?？催@個(gè)圖，我們可以看到2007年個(gè)人住房貸款有了一個(gè)陡升，2007年之后有了一個(gè)下降。到了現(xiàn)在，開發(fā)商貸款是6.64%，個(gè)人住房貸款是11%.2007年這兩項(xiàng)貸款全部增量占整個(gè)住房貸款余額是多少？開發(fā)商是18.3%，個(gè)人是23.3%.即使2007年發(fā)放個(gè)人按揭貸款全部產(chǎn)壞賬，也只有23.3%，也沒有對(duì)銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。有的時(shí)候有的房地產(chǎn)商為了促銷，他會(huì)用貸款幫助客戶首付，這個(gè)會(huì)出現(xiàn)銀杏的零首付的情況，但是這個(gè)畢竟是鳳毛麟角。
3、房地產(chǎn)回調(diào)會(huì)沖擊地方政府的財(cái)政預(yù)算收入，造成地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。而且銀行發(fā)放了很多基礎(chǔ)設(shè)施貸款，都是以政府的隱性擔(dān)保發(fā)放的，而政府的隱性擔(dān)保還款來源是什么，是土地收入。所以我們看到，在調(diào)控過程中，中央政府遠(yuǎn)沒有地方政府著急。
面對(duì)這個(gè)情況，怎么樣完善房地產(chǎn)調(diào)控政策呢？具體來說，住宅房地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，首先要解決我們國(guó)家的土地供應(yīng)制度的問題。我們的土地供應(yīng)制度存在很大的缺陷。第二個(gè)是確定我們國(guó)家的住房制度，國(guó)家到底要什么樣的人，我們要保證他的住房，我們通過什么樣的優(yōu)惠政策給什么樣的適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。&考&試大$我認(rèn)為，我們國(guó)家在住房制度上還沒有一個(gè)非常清晰的政策決定。大家可以看到現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，文件當(dāng)中各式各樣的名詞，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，高檔商品房等等。我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)應(yīng)該分三類。
一個(gè)是針對(duì)最有困難的廉租房。第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用房，這群人應(yīng)該占到大多數(shù)。然后剩下的一部分應(yīng)該完全是商品房。只要房子好，價(jià)格高，人家愿意買，就讓他買去，政府不要去操心。
大家現(xiàn)在都在呼吁要出臺(tái)各種各樣的政策。我個(gè)人認(rèn)為政策出臺(tái)走的方向是什么樣子呢？財(cái)政政策是調(diào)整市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。第一要調(diào)整地方和中央財(cái)政財(cái)政的劃分，從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃，和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方政府，一個(gè)書記上臺(tái)就把城市規(guī)劃做一個(gè)修正，這個(gè)過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現(xiàn)在地方財(cái)政，就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他現(xiàn)在可支配的財(cái)力。因而推動(dòng)財(cái)政體制的改革，是解決問題非常重要的一環(huán)。
第二，降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，盡快明確開征物業(yè)稅的時(shí)間，加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用，合理引導(dǎo)消費(fèi)。其實(shí)政府應(yīng)該做的事情，就是提供一個(gè)公平，穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，讓利益主體根據(jù)自身的情況來選擇。如果開征物業(yè)費(fèi)的話，就會(huì)讓一些人考量到，我買這個(gè)房子，是否用對(duì)起。所以只要物業(yè)稅出來了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。
第三個(gè)，要加大廉租房的建設(shè)投入，嚴(yán)控建筑50平米以下的。而且廉租房應(yīng)該是“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”，如果你剛剛參加工作，你不愿意付市場(chǎng)租金就可以住到廉租房里去。我覺得廉租房應(yīng)該是按市場(chǎng)價(jià)格收租金。誰困難，付不起市場(chǎng)租金，就要領(lǐng)到貨幣補(bǔ)貼。你的收入只要一提高了，我的補(bǔ)貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。
再一個(gè)是提高公職人員住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將其納入統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和房屋出售、出租制度之內(nèi)，防止產(chǎn)生新的社會(huì)不公。很多的房子周邊已經(jīng)是一萬一平米了，大家政府公務(wù)員拿到的經(jīng)濟(jì)適用房只有四千，這就難免造成腐敗。
再一個(gè)，改革土地供應(yīng)制度，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地實(shí)行實(shí)行限房?jī)r(jià)，限戶型面積的拍賣制度。
最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息，補(bǔ)貼制度鼓勵(lì)居民一定面積的住房自住需求。應(yīng)該把住房?jī)?yōu)惠政策從信貸方面解放出來。如果有的人不夠納入條件，不夠抵扣，怎么辦呢？就給他按揭貸款的利息補(bǔ)貼。如果這個(gè)政策一出臺(tái)，那么所有的人都會(huì)愿意到稅務(wù)機(jī)關(guān)那兒去登記去。信貸絕對(duì)不能過度投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域去的，房地產(chǎn)的泡沫誰能吹出來，只有銀行給他貸款，他才能從本來只有十萬塊錢的購(gòu)買力，而給他貸了100萬，他就變成擁有110萬的購(gòu)買了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是金融業(yè)實(shí)行了過高的剛剛率。次貸就是的貸款，零首付。
居民住房首付比例20%應(yīng)該是最低了，償債率月供要低于他收入的50%，月債務(wù)比例應(yīng)該小于你收入的55%.我們聽到很多的人說現(xiàn)在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也過得很不幸福。我想我們?cè)谙M(fèi)上面，還是應(yīng)該量力而行的。
對(duì)多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。大家不要老在說，國(guó)家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應(yīng)該出臺(tái)這個(gè)具體的比例數(shù)，這個(gè)比例數(shù)應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制自覺提出來的比例。而對(duì)于投資性購(gòu)房應(yīng)該視同企業(yè)，不低于30%的自有資本比例。對(duì)于投資性購(gòu)房，應(yīng)該就是和辦一個(gè)個(gè)體戶的性質(zhì)是一樣的。而且應(yīng)該視同一個(gè)企業(yè)來對(duì)待。讓利率回歸市場(chǎng)利率，有利控制金融風(fēng)險(xiǎn)。大家很好地琢磨一下這次央行降低利率的文件，實(shí)際是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商業(yè)銀行應(yīng)該了解你的客戶，應(yīng)該知道你的客戶有多大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該根據(jù)客戶的風(fēng)險(xiǎn)確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)來決定的，利率的高低也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)決定的。決定這些的因素是什么呢？你是否是首次購(gòu)買？你是投資，還是自住？我反對(duì)很多人在說，我們等著商業(yè)銀行出細(xì)則，商業(yè)銀行沒有細(xì)則！商業(yè)銀行你應(yīng)該根據(jù)你客戶的情況自主來決定，不要拿著首付比例和利率去做惡性競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在各家商業(yè)銀行為什么不肯出手他的細(xì)則？就怕他的細(xì)則嚴(yán)了以后，把客戶擠走了，松了呢，&考&試大$又不符合中央的政策規(guī)定。
在做了這些杠桿限定以后，我覺得應(yīng)該給房地產(chǎn)企業(yè)開辟多種融資渠道和發(fā)展租賃并舉的住房市場(chǎng)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)商的債券融資，這些渠道都應(yīng)該開開。我們把房地產(chǎn)商就當(dāng)做一個(gè)生活商品的普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是住房。要調(diào)的不是這些個(gè)別的房地產(chǎn)商，中央要調(diào)的是銀根的總量，至于總量上的結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，那是市場(chǎng)的行為。如果政府想引導(dǎo)市場(chǎng)的話，可以用財(cái)政政策引導(dǎo)，而不應(yīng)該通過信貸政策對(duì)企業(yè)有某種歧視。
結(jié)論是：運(yùn)用好財(cái)政信貸政策，可以替代僵化的行政控制辦法。
第五，房地產(chǎn)開發(fā)商要自愛自重，做有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)。各位老總也談到了，我們應(yīng)該用我們自己的行動(dòng)重塑我們的形象，要用智慧致富。要對(duì)得起老百姓一生的儲(chǔ)蓄，要用安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。應(yīng)該用房屋的品質(zhì)換得市場(chǎng)的尊重?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡的時(shí)候，但是也是房地產(chǎn)商用你們的能力重整行業(yè)的時(shí)候。也是尋找一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的時(shí)機(jī)。
最后，我們應(yīng)該對(duì)中國(guó)的應(yīng)該有信心，盡管世界出了那么多的問題。但是中國(guó)是一個(gè)有13億人口的大市場(chǎng)。中國(guó)自己都可以完成自我循環(huán)。這個(gè)和其他國(guó)家是不一樣的，我們國(guó)家還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，我們要干的事情還多著呢。只要我們的政策是正確的，我們就能夠啟動(dòng)內(nèi)需，就能夠讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即使掉到7%，對(duì)于全世界來說也是的增長(zhǎng)率。大家對(duì)此應(yīng)該有信心，但是也要做一個(gè)艱苦的準(zhǔn)備。謝謝！
吳曉靈：我說的話只代表我個(gè)人，不代表任何決策機(jī)關(guān)。剛才三位地產(chǎn)的元老用他們經(jīng)歷的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期后談?wù)摰脑?，我認(rèn)為是非常中肯的，盡管有很多的調(diào)侃。但是有一個(gè)核心的話，就是人只有通過了挫折才能在挫折中成熟起來，成長(zhǎng)起來。而且沒有神仙，能夠救自己的只有自己，要自己把握好宏觀大勢(shì)，要能夠把握好自己的特長(zhǎng)和短處，&考&試大$在紛繁復(fù)雜的環(huán)境中尋找自己的市場(chǎng)定位，尋找適合自己的道路。
我今天講的事情是我對(duì)十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一些思考。應(yīng)該說這是一個(gè)很復(fù)雜的問題。今天因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我只簡(jiǎn)單把我的觀點(diǎn)講出來。今天我就我自己的觀念談一下。
第一，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)，維系居民的正常需求是國(guó)民經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。在亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要推都力之一。國(guó)家在這個(gè)時(shí)期實(shí)行了住房制度的改革，停止了福利分房，推動(dòng)了住房商品化，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)家也積極地推動(dòng)消費(fèi)，人民銀行還有各個(gè)部委也提出了發(fā)展消費(fèi)信貸這樣的政策。開辦了住房按揭貸款，汽車消費(fèi)貸款，應(yīng)該說住房商品化和汽車走入家庭，這些都對(duì)于擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的應(yīng)該，拉動(dòng)內(nèi)需起到很重要的作用。當(dāng)前著處在世界經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)的下滑和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型疊加在一起，會(huì)使中國(guó)面臨更加困難的局面。
應(yīng)該說整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度的調(diào)整期，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著更特殊的意義。首先，從貫徹科學(xué)發(fā)展觀來說，貫徹以人為本的理念，要把人民的安居樂業(yè)放在首位，把房地產(chǎn)的目標(biāo)從帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向滿足人民的正常居住需求。現(xiàn)在的情況下，啟動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，居民收入格局的調(diào)整需要一個(gè)機(jī)會(huì)。政府今后會(huì)努力的是發(fā)展公共交通，而不會(huì)鼓勵(lì)過多地發(fā)展私人交通。在這個(gè)時(shí)期，城市化和現(xiàn)代化的背景的下，有強(qiáng)大的住房需求，釋放正常的住房需求。我想中央政府最近出臺(tái)的一系列措施，都是希望啟動(dòng)正常的住房需求。
我們簡(jiǎn)單回顧一下98到08年間的政府調(diào)控措施。98年我們是鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易，過去銀行是不能做房地產(chǎn)貸款的，后來逐步地做，而且鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。過去房地產(chǎn)是由交易稅，營(yíng)業(yè)稅，增值稅等等。在98年到99年之間，建設(shè)部曾經(jīng)發(fā)了一個(gè)文件，就暫時(shí)減免了居民自住房的交易稅和增值稅。但是當(dāng)時(shí)是有一個(gè)條件的，是對(duì)普通商品房?？墒堑胤秸]有執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，而是對(duì)大面積的住房和別墅房，甚至所有的住房全部減免了征收。02到03年針對(duì)住房投資增幅過大，&考&試大$土地工銀量過大，價(jià)格增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理出臺(tái)了調(diào)控政策。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房也一直沒有按照經(jīng)濟(jì)適用房的條例嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積，把經(jīng)濟(jì)適用房變相地變成了普通商品住房。所以當(dāng)時(shí)國(guó)家推出的經(jīng)濟(jì)適用房的政策，并沒有得到落實(shí)。為什么要限定？因?yàn)橹袊?guó)是人口大國(guó)，土地是稀缺的。在標(biāo)準(zhǔn)的制定方面，中央政府一直和地方政府，我個(gè)人認(rèn)為沒有達(dá)成共識(shí)。中央政府一再希望滿足小面積的普通住房的需求。但是地方政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，他希望房地產(chǎn)業(yè)更快比較。因而，在2002年到06年之間，盡管出臺(tái)了那么多文件，但是落實(shí)的情況并不是很好的，房?jī)r(jià)也一直在漲。在2006年的時(shí)候，中央政府在住房市場(chǎng)上明晰了一個(gè)責(zé)任，就是98年的住房制度改革，從福利分房跳到另一個(gè)極端，讓所有的人都要從市場(chǎng)買房子，而忽視了廉租房和真正的經(jīng)濟(jì)適用房。2006年以后的政策取向，就在調(diào)控中明確了政府在住房保障方面的責(zé)任，而且把責(zé)任落實(shí)到地方政府的領(lǐng)導(dǎo)身上。而且，要對(duì)住房合理消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，也解決要控制低面積的，小戶型的住房。大家可以想想，98年住房改革之前，小三居的房子也就70平米。住房改革以后，給處級(jí)干部定的面積是105平方米，對(duì)司局長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是一百六十左右，給部長(zhǎng)定的住房標(biāo)準(zhǔn)是190平方米左右。而現(xiàn)在我們所有蓋的房子基本都是按照司局長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)在蓋的。
有一些人說政府用行政手段規(guī)定90平米是不對(duì)的，但是我們也應(yīng)該理解中央政府的苦衷是迫于無奈。
第三個(gè)問題，理性地對(duì)待房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
1、房?jī)r(jià)回歸理性，是啟動(dòng)正常消費(fèi)的基礎(chǔ)。&考&試大$2001年來昌平住宅消費(fèi)價(jià)格的指數(shù)，其實(shí)從2001年一直到2008年，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是漲得很快的。中間因?yàn)檎恼{(diào)控，房地產(chǎn)的價(jià)格曾經(jīng)漲幅下降了一些?，F(xiàn)在來看看在高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下，住宅面積的投入是越來越大了。大家可以看到2004年九月份之前，銷售面積，竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現(xiàn)在，特別是2007年5月份的時(shí)候，應(yīng)該說竣工面積比銷售面積有大幅度的上升。這就是剛才三位地產(chǎn)的老總談到的空置面積，就是建筑面積越來越多了，現(xiàn)在因?yàn)閮r(jià)格太高了，所以銷售情況不是很好，這就造成了空置面積的增加。
2、房?jī)r(jià)回調(diào)中面臨的問題。其中一個(gè)，房?jī)r(jià)降了以后就會(huì)出現(xiàn)退房，斷供，認(rèn)為這是很大的問題。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)不會(huì)成為一個(gè)很大的動(dòng)因。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是商品社會(huì)，我們要信守合同。所以，萬科在降價(jià)的時(shí)候，有人要求給他補(bǔ)差。我覺得萬科的態(tài)度是遵守了信守的精神的，只要銷售的時(shí)候沒有誤導(dǎo)，沒有欺詐，買房人應(yīng)該對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。還有斷供，如果你這樣做的話，除非是什么情況？除非是你今后永遠(yuǎn)不和金融機(jī)構(gòu)打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個(gè)污點(diǎn)的話，以后你的這個(gè)不良記錄，誰也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會(huì)使消費(fèi)者付出巨大的信用代價(jià)。
剛才潘總講的，跟萬科談到他的降價(jià)策略，我認(rèn)為一步降價(jià)到位是明智的選擇。房?jī)r(jià)回調(diào)會(huì)不會(huì)對(duì)信貸危機(jī)產(chǎn)生重大的沖擊呢？有人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)下調(diào)太多了，就會(huì)引起大量的不良貸款?？催@個(gè)圖，我們可以看到2007年個(gè)人住房貸款有了一個(gè)陡升，2007年之后有了一個(gè)下降。到了現(xiàn)在，開發(fā)商貸款是6.64%，個(gè)人住房貸款是11%.2007年這兩項(xiàng)貸款全部增量占整個(gè)住房貸款余額是多少？開發(fā)商是18.3%，個(gè)人是23.3%.即使2007年發(fā)放個(gè)人按揭貸款全部產(chǎn)壞賬，也只有23.3%，也沒有對(duì)銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。有的時(shí)候有的房地產(chǎn)商為了促銷，他會(huì)用貸款幫助客戶首付，這個(gè)會(huì)出現(xiàn)銀杏的零首付的情況，但是這個(gè)畢竟是鳳毛麟角。
3、房地產(chǎn)回調(diào)會(huì)沖擊地方政府的財(cái)政預(yù)算收入，造成地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。而且銀行發(fā)放了很多基礎(chǔ)設(shè)施貸款，都是以政府的隱性擔(dān)保發(fā)放的，而政府的隱性擔(dān)保還款來源是什么，是土地收入。所以我們看到，在調(diào)控過程中，中央政府遠(yuǎn)沒有地方政府著急。
面對(duì)這個(gè)情況，怎么樣完善房地產(chǎn)調(diào)控政策呢？具體來說，住宅房地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，首先要解決我們國(guó)家的土地供應(yīng)制度的問題。我們的土地供應(yīng)制度存在很大的缺陷。第二個(gè)是確定我們國(guó)家的住房制度，國(guó)家到底要什么樣的人，我們要保證他的住房，我們通過什么樣的優(yōu)惠政策給什么樣的適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。&考&試大$我認(rèn)為，我們國(guó)家在住房制度上還沒有一個(gè)非常清晰的政策決定。大家可以看到現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，文件當(dāng)中各式各樣的名詞，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，高檔商品房等等。我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)應(yīng)該分三類。
一個(gè)是針對(duì)最有困難的廉租房。第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用房，這群人應(yīng)該占到大多數(shù)。然后剩下的一部分應(yīng)該完全是商品房。只要房子好，價(jià)格高，人家愿意買，就讓他買去，政府不要去操心。
大家現(xiàn)在都在呼吁要出臺(tái)各種各樣的政策。我個(gè)人認(rèn)為政策出臺(tái)走的方向是什么樣子呢？財(cái)政政策是調(diào)整市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。第一要調(diào)整地方和中央財(cái)政財(cái)政的劃分，從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃，和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方政府，一個(gè)書記上臺(tái)就把城市規(guī)劃做一個(gè)修正，這個(gè)過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現(xiàn)在地方財(cái)政，就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他現(xiàn)在可支配的財(cái)力。因而推動(dòng)財(cái)政體制的改革，是解決問題非常重要的一環(huán)。
第二，降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，盡快明確開征物業(yè)稅的時(shí)間，加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用，合理引導(dǎo)消費(fèi)。其實(shí)政府應(yīng)該做的事情，就是提供一個(gè)公平，穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，讓利益主體根據(jù)自身的情況來選擇。如果開征物業(yè)費(fèi)的話，就會(huì)讓一些人考量到，我買這個(gè)房子，是否用對(duì)起。所以只要物業(yè)稅出來了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。
第三個(gè)，要加大廉租房的建設(shè)投入，嚴(yán)控建筑50平米以下的。而且廉租房應(yīng)該是“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”，如果你剛剛參加工作，你不愿意付市場(chǎng)租金就可以住到廉租房里去。我覺得廉租房應(yīng)該是按市場(chǎng)價(jià)格收租金。誰困難，付不起市場(chǎng)租金，就要領(lǐng)到貨幣補(bǔ)貼。你的收入只要一提高了，我的補(bǔ)貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。
再一個(gè)是提高公職人員住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將其納入統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和房屋出售、出租制度之內(nèi)，防止產(chǎn)生新的社會(huì)不公。很多的房子周邊已經(jīng)是一萬一平米了，大家政府公務(wù)員拿到的經(jīng)濟(jì)適用房只有四千，這就難免造成腐敗。
再一個(gè)，改革土地供應(yīng)制度，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地實(shí)行實(shí)行限房?jī)r(jià)，限戶型面積的拍賣制度。
最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息，補(bǔ)貼制度鼓勵(lì)居民一定面積的住房自住需求。應(yīng)該把住房?jī)?yōu)惠政策從信貸方面解放出來。如果有的人不夠納入條件，不夠抵扣，怎么辦呢？就給他按揭貸款的利息補(bǔ)貼。如果這個(gè)政策一出臺(tái)，那么所有的人都會(huì)愿意到稅務(wù)機(jī)關(guān)那兒去登記去。信貸絕對(duì)不能過度投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域去的，房地產(chǎn)的泡沫誰能吹出來，只有銀行給他貸款，他才能從本來只有十萬塊錢的購(gòu)買力，而給他貸了100萬，他就變成擁有110萬的購(gòu)買了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是金融業(yè)實(shí)行了過高的剛剛率。次貸就是的貸款，零首付。
居民住房首付比例20%應(yīng)該是最低了，償債率月供要低于他收入的50%，月債務(wù)比例應(yīng)該小于你收入的55%.我們聽到很多的人說現(xiàn)在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也過得很不幸福。我想我們?cè)谙M(fèi)上面，還是應(yīng)該量力而行的。
對(duì)多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。大家不要老在說，國(guó)家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應(yīng)該出臺(tái)這個(gè)具體的比例數(shù)，這個(gè)比例數(shù)應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制自覺提出來的比例。而對(duì)于投資性購(gòu)房應(yīng)該視同企業(yè)，不低于30%的自有資本比例。對(duì)于投資性購(gòu)房，應(yīng)該就是和辦一個(gè)個(gè)體戶的性質(zhì)是一樣的。而且應(yīng)該視同一個(gè)企業(yè)來對(duì)待。讓利率回歸市場(chǎng)利率，有利控制金融風(fēng)險(xiǎn)。大家很好地琢磨一下這次央行降低利率的文件，實(shí)際是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商業(yè)銀行應(yīng)該了解你的客戶，應(yīng)該知道你的客戶有多大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該根據(jù)客戶的風(fēng)險(xiǎn)確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素，也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)來決定的，利率的高低也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)決定的。決定這些的因素是什么呢？你是否是首次購(gòu)買？你是投資，還是自住？我反對(duì)很多人在說，我們等著商業(yè)銀行出細(xì)則，商業(yè)銀行沒有細(xì)則！商業(yè)銀行你應(yīng)該根據(jù)你客戶的情況自主來決定，不要拿著首付比例和利率去做惡性競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在各家商業(yè)銀行為什么不肯出手他的細(xì)則？就怕他的細(xì)則嚴(yán)了以后，把客戶擠走了，松了呢，&考&試大$又不符合中央的政策規(guī)定。
在做了這些杠桿限定以后，我覺得應(yīng)該給房地產(chǎn)企業(yè)開辟多種融資渠道和發(fā)展租賃并舉的住房市場(chǎng)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)商的債券融資，這些渠道都應(yīng)該開開。我們把房地產(chǎn)商就當(dāng)做一個(gè)生活商品的普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是住房。要調(diào)的不是這些個(gè)別的房地產(chǎn)商，中央要調(diào)的是銀根的總量，至于總量上的結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，那是市場(chǎng)的行為。如果政府想引導(dǎo)市場(chǎng)的話，可以用財(cái)政政策引導(dǎo)，而不應(yīng)該通過信貸政策對(duì)企業(yè)有某種歧視。
結(jié)論是：運(yùn)用好財(cái)政信貸政策，可以替代僵化的行政控制辦法。
第五，房地產(chǎn)開發(fā)商要自愛自重，做有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)。各位老總也談到了，我們應(yīng)該用我們自己的行動(dòng)重塑我們的形象，要用智慧致富。要對(duì)得起老百姓一生的儲(chǔ)蓄，要用安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。應(yīng)該用房屋的品質(zhì)換得市場(chǎng)的尊重?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡的時(shí)候，但是也是房地產(chǎn)商用你們的能力重整行業(yè)的時(shí)候。也是尋找一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的時(shí)機(jī)。
最后，我們應(yīng)該對(duì)中國(guó)的應(yīng)該有信心，盡管世界出了那么多的問題。但是中國(guó)是一個(gè)有13億人口的大市場(chǎng)。中國(guó)自己都可以完成自我循環(huán)。這個(gè)和其他國(guó)家是不一樣的，我們國(guó)家還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，我們要干的事情還多著呢。只要我們的政策是正確的，我們就能夠啟動(dòng)內(nèi)需，就能夠讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即使掉到7%，對(duì)于全世界來說也是的增長(zhǎng)率。大家對(duì)此應(yīng)該有信心，但是也要做一個(gè)艱苦的準(zhǔn)備。謝謝！