各種土地估價方法選擇的原則和綜合運(yùn)用
1．市場比較法
市場比較法用于地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場比較法可用于評估土地的價值或價格，并可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
例題：替代原理是市場比較法的理論基礎(chǔ)。( )
答案：(正確)
解析：市場比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則。
2．收益還原法
收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。因此對于沒有收益的不動產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價大多不適用。
3．剩余法
剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價；
(1)待開發(fā)土地的估價；
(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價。
A.商業(yè)用地
B.住宅用地
C.寫字樓用地
D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方 法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價估價法
路線價估價法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財力，并可同時對大量宗地進(jìn)行估價的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價估價法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；
(3)路線價估價法能快速評估多宗土地的價格；
(4)路線價估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。
1．市場比較法
市場比較法用于地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場比較法可用于評估土地的價值或價格，并可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
例題：替代原理是市場比較法的理論基礎(chǔ)。( )
答案：(正確)
解析：市場比較法的基本理論基礎(chǔ)就是替代原則。
2．收益還原法
收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。因此對于沒有收益的不動產(chǎn)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價大多不適用。
3．剩余法
剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價；
(1)待開發(fā)土地的估價；
(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；
(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價；
(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。
例題：成本逼近法主要適用于( )的估價。
A.商業(yè)用地
B.住宅用地
C.寫字樓用地
D.工業(yè)用地或新增建設(shè)用地
解析：根據(jù)成本逼近法的適用范圍，成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方 法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。答案選D．工業(yè)用地或新增建設(shè)用地。
5．路線價估價法
路線價估價法是一種迅速、公正合理，又能節(jié)省人力、財力，并可同時對大量宗地進(jìn)行估價的方法，特別用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合。當(dāng)然，這種方法僅適用于城市的估價。
(1)適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；
(2)路線價估價法需要較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；
(3)路線價估價法能快速評估多宗土地的價格；
(4)路線價估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。