71、 用成本法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取( )成本作為評(píng)估依據(jù)。
A．該宗房地產(chǎn)的實(shí)際
B．類似房地產(chǎn)的客觀
C．類似房地產(chǎn)的
D．類似房地產(chǎn)的最低
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解 析：把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義，還應(yīng)特別注意以下三點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
72、 某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，無(wú)殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則利用直線法計(jì)算的該建筑物的成新率為( )％。
A．40
B．60
C．50
D. 67
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解 析：30/50*100=60%
73、 某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的壽命N與該建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)T剩余經(jīng)濟(jì)壽命n之間的關(guān)系為( )。
A．N=t+n
B．N>t+n
C．N D．A、B、C都可能
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：(1)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；(2)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；(3)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。
74、 某商場(chǎng)是在有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為法定年限，至今使用了5年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的凈收益為100萬(wàn)元，資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值為( )萬(wàn)元.(2004年試題)
A．964．4
B．977．9
C．1000
D．3500
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不變的公式計(jì)算.
75、 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人損失后所得到的收人為( )。(2004年試題)
A．凈收益
B．實(shí)際收人
C．純收入
D．有效毛收入
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：有效毛收入，是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
76、 某人擁有一套價(jià)值20萬(wàn)元的住房，若要求按年收益率15％出租．則年租賃凈收入應(yīng)為( )萬(wàn)元。(2004年試題)
A．2．0
B．2．5
C .3．0
D．3．5
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解 析：采用收益法,按收益年限無(wú)限其他因素不變的公式計(jì)算.
77、 在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，選取較高資本化率的原因是（ ）(2005年試題)
A.投資風(fēng)險(xiǎn)較大
B.利率較低
C.收益較小
D.收益較穩(wěn)定
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。
78、 熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一( )一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。(2004年試題)
A．將生地開發(fā)成熟地的成本
B．由生地建成房屋的開發(fā)成本
C．由毛地建成房屋的開發(fā)成本
D．由熟地建成房屋的開發(fā)成本
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：求熟地價(jià)值的公式為熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
79、 評(píng)估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用（）。(2005年試題)
A.成本法
B.收益法
C.投資法
D.假設(shè)開發(fā)法
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估:具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。
80、 在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）（）的時(shí)間。(2005年試題)
A.取得估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)對(duì)象建成
C.估價(jià)對(duì)象開始施工
D.估價(jià)對(duì)象開始租售
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期
A．該宗房地產(chǎn)的實(shí)際
B．類似房地產(chǎn)的客觀
C．類似房地產(chǎn)的
D．類似房地產(chǎn)的最低
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解 析：把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義，還應(yīng)特別注意以下三點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
72、 某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，無(wú)殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則利用直線法計(jì)算的該建筑物的成新率為( )％。
A．40
B．60
C．50
D. 67
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
解 析：30/50*100=60%
73、 某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的壽命N與該建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)T剩余經(jīng)濟(jì)壽命n之間的關(guān)系為( )。
A．N=t+n
B．N>t+n
C．N
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：(1)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng)；(2)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡；(3)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。
74、 某商場(chǎng)是在有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為法定年限，至今使用了5年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的凈收益為100萬(wàn)元，資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值為( )萬(wàn)元.(2004年試題)
A．964．4
B．977．9
C．1000
D．3500
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不變的公式計(jì)算.
75、 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人損失后所得到的收人為( )。(2004年試題)
A．凈收益
B．實(shí)際收人
C．純收入
D．有效毛收入
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：有效毛收入，是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。
76、 某人擁有一套價(jià)值20萬(wàn)元的住房，若要求按年收益率15％出租．則年租賃凈收入應(yīng)為( )萬(wàn)元。(2004年試題)
A．2．0
B．2．5
C .3．0
D．3．5
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
解 析：采用收益法,按收益年限無(wú)限其他因素不變的公式計(jì)算.
77、 在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，選取較高資本化率的原因是（ ）(2005年試題)
A.投資風(fēng)險(xiǎn)較大
B.利率較低
C.收益較小
D.收益較穩(wěn)定
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。
78、 熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一( )一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。(2004年試題)
A．將生地開發(fā)成熟地的成本
B．由生地建成房屋的開發(fā)成本
C．由毛地建成房屋的開發(fā)成本
D．由熟地建成房屋的開發(fā)成本
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：求熟地價(jià)值的公式為熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅一開發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
79、 評(píng)估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用（）。(2005年試題)
A.成本法
B.收益法
C.投資法
D.假設(shè)開發(fā)法
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
解 析：假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估:具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。
80、 在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）（）的時(shí)間。(2005年試題)
A.取得估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)對(duì)象建成
C.估價(jià)對(duì)象開始施工
D.估價(jià)對(duì)象開始租售
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
解 析：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得被估價(jià)房地產(chǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期