第四節(jié)契稅
一、納稅人
在我國(guó)境內(nèi)“承受”(獲得)“土地、房屋權(quán)屬”(土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個(gè)人。
【解釋】誰(shuí)買(mǎi)房，誰(shuí)繳納契稅。
【例題】契稅的納稅人是指在我國(guó)境內(nèi)出讓土地和出售房屋的單位和個(gè)人。 ( )
【答案】×
二、征稅范圍(重點(diǎn))
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換);
(3)房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換。
【解釋1】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。
【解釋3】視同轉(zhuǎn)移、繳納契稅的特殊情況; (1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預(yù)購(gòu)方式承受土地、房屋權(quán)屬。
【例題1】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅征稅對(duì)象的有( )。
A、房屋買(mǎi)賣(mài)
B、國(guó)有土地使用權(quán)出讓
C、房屋贈(zèng)與
D、農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移
【答案】ABC
【例題2】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有( )。
A、房屋買(mǎi)賣(mài)
B、房屋出租
C、國(guó)有士地使用權(quán)出讓
D、土地使用權(quán)抵押
【答案】AC
【解析】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范同。
【例題3】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收契稅的有( )。
A、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的一幢樓抵押
B、某人在抽獎(jiǎng)活動(dòng)中獲得一套住房
C、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租
D、某人購(gòu)置一套住房
【答案】BD加入收藏
三、契稅的計(jì)稅依據(jù)
1、只有一個(gè)價(jià)格的情況
國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
2、無(wú)價(jià)格的情況
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格確定。
3、有兩個(gè)價(jià)格的情況
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”：交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。
4、補(bǔ)繳契稅的情況
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。
【例題1】張某于2005年以每套80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬(wàn)元，根據(jù)我國(guó)稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個(gè)人所得稅
B、營(yíng)業(yè)稅
C、契稅
D、土地增值稅
【答案】ABD
【解析】本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在2005年購(gòu)買(mǎi)的房屋，于2006年轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年以?xún)?nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。
【例題2】甲企業(yè)以?xún)r(jià)值300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價(jià)款100萬(wàn)元。在這次廠房交換中，乙企業(yè)不需繳納契稅，應(yīng)由甲企業(yè)繳納。( )(2007年)
【答案】√
【解析】本題考核交換房屋業(yè)務(wù)契稅的繳納。根據(jù)規(guī)定，房屋交換中，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。
【例題3】某省體育器材公司于2006年l0月向本省某運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)住宅一套，市場(chǎng)價(jià)格80萬(wàn)元。該運(yùn)動(dòng)員隨后以70萬(wàn)元的價(jià)格將獎(jiǎng)勵(lì)住宅出售，當(dāng)?shù)仄醵愡m用稅率為3%，該運(yùn)動(dòng)員應(yīng)繳納的契稅為( )萬(wàn)元。
A、2.4
B、2.1
C、4.5
D、O
【答案】A
【解析】(1)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)征收契稅： (2)只有在取得住房時(shí)才繳納契稅，出售住房時(shí)不繳納契稅。本題的計(jì)算過(guò)程：80×3%=2.4(萬(wàn)元)。
四、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限
某省政府獎(jiǎng)勵(lì)甲一套住房，房產(chǎn)價(jià)格80萬(wàn)，甲承受房屋權(quán)屬交納契稅，甲把房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給乙，乙承受房屋權(quán)屬交納契稅，按贈(zèng)與時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交稅，乙又把房產(chǎn)出售給丙，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為130萬(wàn)，丙以130萬(wàn)的價(jià)格交稅。
1、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是納稅人簽訂合同的當(dāng)天。
2、納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
一、納稅人
在我國(guó)境內(nèi)“承受”(獲得)“土地、房屋權(quán)屬”(土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個(gè)人。
【解釋】誰(shuí)買(mǎi)房，誰(shuí)繳納契稅。
【例題】契稅的納稅人是指在我國(guó)境內(nèi)出讓土地和出售房屋的單位和個(gè)人。 ( )
【答案】×
二、征稅范圍(重點(diǎn))
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換);
(3)房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換。
【解釋1】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。
【解釋3】視同轉(zhuǎn)移、繳納契稅的特殊情況; (1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預(yù)購(gòu)方式承受土地、房屋權(quán)屬。
【例題1】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于契稅征稅對(duì)象的有( )。
A、房屋買(mǎi)賣(mài)
B、國(guó)有土地使用權(quán)出讓
C、房屋贈(zèng)與
D、農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移
【答案】ABC
【例題2】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有( )。
A、房屋買(mǎi)賣(mài)
B、房屋出租
C、國(guó)有士地使用權(quán)出讓
D、土地使用權(quán)抵押
【答案】AC
【解析】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范同。
【例題3】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收契稅的有( )。
A、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的一幢樓抵押
B、某人在抽獎(jiǎng)活動(dòng)中獲得一套住房
C、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租
D、某人購(gòu)置一套住房
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三、契稅的計(jì)稅依據(jù)
1、只有一個(gè)價(jià)格的情況
國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
2、無(wú)價(jià)格的情況
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格確定。
3、有兩個(gè)價(jià)格的情況
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”：交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。
4、補(bǔ)繳契稅的情況
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。
【例題1】張某于2005年以每套80萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬(wàn)元，根據(jù)我國(guó)稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個(gè)人所得稅
B、營(yíng)業(yè)稅
C、契稅
D、土地增值稅
【答案】ABD
【解析】本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在2005年購(gòu)買(mǎi)的房屋，于2006年轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年以?xún)?nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。
【例題2】甲企業(yè)以?xún)r(jià)值300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價(jià)款100萬(wàn)元。在這次廠房交換中，乙企業(yè)不需繳納契稅，應(yīng)由甲企業(yè)繳納。( )(2007年)
【答案】√
【解析】本題考核交換房屋業(yè)務(wù)契稅的繳納。根據(jù)規(guī)定，房屋交換中，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。
【例題3】某省體育器材公司于2006年l0月向本省某運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)住宅一套，市場(chǎng)價(jià)格80萬(wàn)元。該運(yùn)動(dòng)員隨后以70萬(wàn)元的價(jià)格將獎(jiǎng)勵(lì)住宅出售，當(dāng)?shù)仄醵愡m用稅率為3%，該運(yùn)動(dòng)員應(yīng)繳納的契稅為( )萬(wàn)元。
A、2.4
B、2.1
C、4.5
D、O
【答案】A
【解析】(1)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)征收契稅： (2)只有在取得住房時(shí)才繳納契稅，出售住房時(shí)不繳納契稅。本題的計(jì)算過(guò)程：80×3%=2.4(萬(wàn)元)。
四、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限
某省政府獎(jiǎng)勵(lì)甲一套住房，房產(chǎn)價(jià)格80萬(wàn)，甲承受房屋權(quán)屬交納契稅，甲把房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給乙，乙承受房屋權(quán)屬交納契稅，按贈(zèng)與時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交稅，乙又把房產(chǎn)出售給丙，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為130萬(wàn)，丙以130萬(wàn)的價(jià)格交稅。
1、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是納稅人簽訂合同的當(dāng)天。
2、納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。