綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產基地和城市規(guī)劃區(qū)內20畝國有土地的土地使用權，用于開發(fā)商品房和經濟適用住房，并委托某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發(fā)建設過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證后，委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司在媒體發(fā)布商品房預售廣告，并協(xié)助甲公司為部分購房者辦理抵押貸款手續(xù)。該小區(qū)全部竣工后，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權屬登記手續(xù)。
1、征收15畝蔬菜生產基地，應當（）。
A．由省人民政府批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續(xù)
B．由省人民政府批準農用地轉用，不再另行辦理得地審批
C．由國務院批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續(xù)
D．由國務院批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
2、房地產估價機構進行房屋拆遷估價時，估價時點應當為（）
A．拆遷公告之日
B．拆遷許可證頒發(fā)之日
C．拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D．拆遷動員之日
3，下列關于經濟適用住房表述中，正確的為（）
A．經濟適用住房實質上就是廉租住房
B．低收入家庭可購買經濟適用住房
C．經濟適用住房土地可以劃撥取得
D．經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
4．下列條件中，是甲公司申領建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設計施工
C．建設資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
5．在代理商品房預（銷）售中，乙公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關證件
6．陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因為該商品房還在建設，所以應當辦理在建工程抵押登記
B．因為是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記
C．由于預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產保險，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產價值可以由房地產估價機構評估
7．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城市維護建設稅
D．印花稅
8．甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從（)之日起計算。
A．物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)
B．小區(qū)全部竣工驗收合格
C．商品房交付給陳某
D．陳某實際入住
9．乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積作的下列解釋中，正確的是（)。
A．全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B．有圍護結構門廊按圍護結構外圍水平投影計算全部面積
C．伸縮縫與室內相通的，伸縮縫計算全部面積
D．室外與室內不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半面積
（二）
某房地產開發(fā)公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1層至第4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，第5層至第16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m2，各層為建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率均為30%。某咨詢公司依法購買了該開發(fā)公司辦公用地使用權進行自建，成交價格為300萬元。在建辦公樓時，該咨詢公司經抵押方式向當?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風險，要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險，為此該公司委托某房地產估價機構對該抵押物的保險價值進行了評估，并據(jù)此與某財產保險公司簽訂了保險合同。
10．對該宗土地進行城市用地適用性評價，該宗土地屬于（)類建設用地。
A．一
B．二
C．三
D．四。
11．該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為（)m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
12．該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有（)。
A．銀行信用
B．商業(yè)信用
C．民間信用
D．國家信用
13．在下列合同中，屬于從合同的有（)。
A．購房合同
B．抵押合同
C．保險合同
D．借款合同
14．該房地產開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格為（)元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
15．上述保險合同的當事人有（)。
A．該商業(yè)銀行
B．該財產保險公司
C．該房地產開發(fā)公司
D．該咨詢公司
(一)
甲公司依法取得15畝蔬菜生產基地和城市規(guī)劃區(qū)內20畝國有土地的土地使用權，用于開發(fā)商品房和經濟適用住房，并委托某房地產估價機構對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。開發(fā)建設過程中，甲公司依法取得商品房預售許可證后，委托乙公司代理預（銷）售商品房，委托協(xié)議簽訂后，乙公司在媒體發(fā)布商品房預售廣告，并協(xié)助甲公司為部分購房者辦理抵押貸款手續(xù)。該小區(qū)全部竣工后，購房者陳某對所購商品房面積提出疑問，乙公司的銷售人員進行了解釋。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋權屬登記手續(xù)。
1、征收15畝蔬菜生產基地，應當（）。
A．由省人民政府批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續(xù)
B．由省人民政府批準農用地轉用，不再另行辦理得地審批
C．由國務院批準農用地轉用，同時辦理征地審批手續(xù)
D．由國務院批準農用地轉用，不再另行辦理征地審批
2、房地產估價機構進行房屋拆遷估價時，估價時點應當為（）
A．拆遷公告之日
B．拆遷許可證頒發(fā)之日
C．拆遷補償協(xié)議簽訂之日
D．拆遷動員之日
3，下列關于經濟適用住房表述中，正確的為（）
A．經濟適用住房實質上就是廉租住房
B．低收入家庭可購買經濟適用住房
C．經濟適用住房土地可以劃撥取得
D．經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度
4．下列條件中，是甲公司申領建筑工程許可證須具備的為（)。
A．有保證工程質量和安全的具體措施
B．施工企業(yè)必須保證按工程設計施工
C．建設資金已落實
D．已確定施工企業(yè)
5．在代理商品房預（銷）售中，乙公司（)。
A．應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)
B．發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內容
C．不得收取傭金以外的其他費用
D．不必向買受人出具商品房的有關證件
6．陳某等人在預售期間通過抵押貸款方式購買了商品房，有關該抵押貸款不正確的表述為（)。
A．因為該商品房還在建設，所以應當辦理在建工程抵押登記
B．因為是預購，所以應當辦理預購商品房抵押登記
C．由于預購商品房風險較大，抵押當事人約定對抵押房地產保險，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，抵押人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?BR> D．抵押房地產價值可以由房地產估價機構評估
7．按照現(xiàn)行政策，陳某購買商品房應交納的稅為（)。
A．契稅
B．營業(yè)稅
C．城市維護建設稅
D．印花稅
8．甲公司對陳某所購商品房承擔的維修期從（)之日起計算。
A．物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)
B．小區(qū)全部竣工驗收合格
C．商品房交付給陳某
D．陳某實際入住
9．乙公司銷售人員向陳某就房屋建筑面積作的下列解釋中，正確的是（)。
A．全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部面積
B．有圍護結構門廊按圍護結構外圍水平投影計算全部面積
C．伸縮縫與室內相通的，伸縮縫計算全部面積
D．室外與室內不相通的花架，按花架外圍水平的投影計算一半面積
（二）
某房地產開發(fā)公司以1200萬元取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑覆蓋率為50%，可建一幢16層商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓第1層至第4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，第5層至第16層為建筑面積相同的住宅。辦公樓建筑面積5000m2，各層為建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定措施改善條件方適用于建造，假定該綜合樓單位建筑面積造價為1800元/m2，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率均為30%。某咨詢公司依法購買了該開發(fā)公司辦公用地使用權進行自建，成交價格為300萬元。在建辦公樓時，該咨詢公司經抵押方式向當?shù)啬成虡I(yè)銀行貸款200萬元，另從私人手中借得部分資金。銀行為防范貸款風險，要求該公司對所抵押的在建工程辦理保險，為此該公司委托某房地產估價機構對該抵押物的保險價值進行了評估，并據(jù)此與某財產保險公司簽訂了保險合同。
10．對該宗土地進行城市用地適用性評價，該宗土地屬于（)類建設用地。
A．一
B．二
C．三
D．四。
11．該綜合樓商業(yè)部分每層的建筑面積為（)m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
12．該咨詢公司籌集建房資金利用的信用形式有（)。
A．銀行信用
B．商業(yè)信用
C．民間信用
D．國家信用
13．在下列合同中，屬于從合同的有（)。
A．購房合同
B．抵押合同
C．保險合同
D．借款合同
14．該房地產開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格為（)元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
15．上述保險合同的當事人有（)。
A．該商業(yè)銀行
B．該財產保險公司
C．該房地產開發(fā)公司
D．該咨詢公司