3、土地權(quán)利是對世權(quán)。從土地權(quán)利的效力來看，土地權(quán)利是對世權(quán)。所謂對世權(quán)，也稱絕對權(quán)，是能夠請求一般人不為一定行為的權(quán)利，亦即以權(quán)利人之外的一切人為義務(wù)人的權(quán)利。它有兩個(gè)特點(diǎn):一是權(quán)利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人;二是義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對該權(quán)利的容忍、尊重和不侵?jǐn)_，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權(quán)利對任何人都有約束力，權(quán)利人之外的一切人都是義務(wù)人，都不得干擾權(quán)利人依法行使土地權(quán)利。債權(quán)則不同，債權(quán)不是對此權(quán)，而是對人權(quán)，債權(quán)的義務(wù)人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權(quán)關(guān)系的某個(gè)或某些人有約束力，債權(quán)關(guān)系之外的其他人則不受債權(quán)的約束。同時(shí)，債權(quán)是相對權(quán)。債權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般以特定義務(wù)人完成特定的積極行為為要件，債務(wù)人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。它是有限制條件的相對權(quán)利。
4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)?！拔餀?quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動(dòng)等，對社會(huì)其他成員、對社會(huì)和國家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對物權(quán)作出規(guī)定，包括對權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動(dòng)等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會(huì)性，一般來說價(jià)值又十分重大，因此，法律對有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權(quán)利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動(dòng)的意思和內(nèi)容向社會(huì)公眾顯示。對動(dòng)產(chǎn)來講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買方無法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動(dòng)必須經(jīng)國家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權(quán)人。
第二節(jié) 我國的土地權(quán)利體系及其設(shè)置指導(dǎo)思想和基本原則
一、 權(quán)利體系的設(shè)置
土地權(quán)利體系設(shè)置是指由國家對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。
土地權(quán)利體系設(shè)置在土地制度的構(gòu)建中占有極其重要的地位。一塊土地，其物質(zhì)實(shí)體雖然只有一個(gè)，但其上的權(quán)利可以有多種，如一塊土地可以是國家所有，即該塊土地上附設(shè)國家所有權(quán)，同時(shí)它也可以為某企業(yè)所使用，則該企業(yè)對這塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)，企業(yè)還可以將其對這塊土地的使用權(quán)向銀行抵押以獲得銀行貸款，那么銀行便對這塊土地?fù)碛杏诘盅簷?quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在土地上發(fā)生的關(guān)系越來越復(fù)雜，這種關(guān)系必須借助于規(guī)定和創(chuàng)設(shè)各種各樣的權(quán)利來規(guī)范和理順，也就是說需要國家站在全社會(huì)的角度對土地權(quán)利體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出安排和規(guī)定，從而可以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對土地應(yīng)當(dāng)設(shè)置哪些權(quán)利，權(quán)利的內(nèi)容是什么，一般都是由法律明確規(guī)定的。
不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系的設(shè)置往往是不同的。如日本的土地權(quán)利有所有權(quán)、地上權(quán)、借地權(quán)、憑借權(quán)、借用權(quán)、地役權(quán)等;臺灣的土地權(quán)利體系有所有權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)等;荷蘭在土地上設(shè)定的權(quán)利體系有所有權(quán)、地役權(quán)、用益權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)和抵押權(quán)等。這里需要說明的是，不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系設(shè)置的不同，不僅僅體現(xiàn)在土地權(quán)利種類的不同上，而且還表現(xiàn)在，即使是同一種類的土地權(quán)利，其具體內(nèi)容往往也是不一樣的。
同一國家和地區(qū)，在不同的社會(huì)制度下，或在不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，其土地權(quán)利體系的設(shè)置也往往不同。比較典型的例子是，我國剛解放時(shí)期的士地權(quán)利有所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)，所有權(quán)包括國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項(xiàng)權(quán)包括典權(quán)、抵押權(quán)等;而經(jīng)過半個(gè)世紀(jì)的制度變遷，我國現(xiàn)行的土地權(quán)利有所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利。所有權(quán)包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán);使用權(quán)包括出讓國有土地使用權(quán)、劃撥國有土地使用權(quán)等;從操作登記上，他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等。類似的例子在其他國家也不鮮見。
二、我國的土地權(quán)利體系
(一)所有權(quán)體系
根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權(quán)有兩種，即國家所有和集體所有。
4、土地權(quán)利必須由法規(guī)定。土地權(quán)利必須由法規(guī)定，這來源于“物權(quán)法定”原則。所謂物權(quán)法定，是指物權(quán) (包括土地權(quán)利)的種類、效力、變動(dòng)要件、保護(hù)方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當(dāng)事人自行創(chuàng)設(shè)?！拔餀?quán)法定”是物權(quán)立法的基本原則，之所以必須“物權(quán)法定”，是因?yàn)槲餀?quán)是支配性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是絕對權(quán)，物權(quán)人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預(yù)、侵?jǐn)_權(quán)利人依法行使權(quán)利，因而物權(quán)的種類、變動(dòng)等，對社會(huì)其他成員、對社會(huì)和國家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對物權(quán)作出規(guī)定，包括對權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、變動(dòng)等做出規(guī)定，才能做到既保障物權(quán)人的利益，而又不發(fā)生當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或?yàn)E用權(quán)利、損害第三人利益、危害社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，土地的利用具有很強(qiáng)的社會(huì)性，一般來說價(jià)值又十分重大，因此，法律對有關(guān)土地權(quán)利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權(quán)利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。按照民法物權(quán)法的有關(guān)理論，物權(quán)的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權(quán)變動(dòng)的意思和內(nèi)容向社會(huì)公眾顯示。對動(dòng)產(chǎn)來講，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場上買一個(gè)水杯，買方將價(jià)款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買方無法將土地轉(zhuǎn)移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財(cái)產(chǎn)歸屬和流轉(zhuǎn)關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權(quán)利的變動(dòng)必須經(jīng)國家主管機(jī)關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，還必須到國家登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權(quán)利才由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權(quán)人。
第二節(jié) 我國的土地權(quán)利體系及其設(shè)置指導(dǎo)思想和基本原則
一、 權(quán)利體系的設(shè)置
土地權(quán)利體系設(shè)置是指由國家對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。
土地權(quán)利體系設(shè)置在土地制度的構(gòu)建中占有極其重要的地位。一塊土地，其物質(zhì)實(shí)體雖然只有一個(gè)，但其上的權(quán)利可以有多種，如一塊土地可以是國家所有，即該塊土地上附設(shè)國家所有權(quán)，同時(shí)它也可以為某企業(yè)所使用，則該企業(yè)對這塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)，企業(yè)還可以將其對這塊土地的使用權(quán)向銀行抵押以獲得銀行貸款，那么銀行便對這塊土地?fù)碛杏诘盅簷?quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在土地上發(fā)生的關(guān)系越來越復(fù)雜，這種關(guān)系必須借助于規(guī)定和創(chuàng)設(shè)各種各樣的權(quán)利來規(guī)范和理順，也就是說需要國家站在全社會(huì)的角度對土地權(quán)利體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出安排和規(guī)定，從而可以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對土地應(yīng)當(dāng)設(shè)置哪些權(quán)利，權(quán)利的內(nèi)容是什么，一般都是由法律明確規(guī)定的。
不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系的設(shè)置往往是不同的。如日本的土地權(quán)利有所有權(quán)、地上權(quán)、借地權(quán)、憑借權(quán)、借用權(quán)、地役權(quán)等;臺灣的土地權(quán)利體系有所有權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)等;荷蘭在土地上設(shè)定的權(quán)利體系有所有權(quán)、地役權(quán)、用益權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)和抵押權(quán)等。這里需要說明的是，不同的國家和地區(qū)，其土地權(quán)利體系設(shè)置的不同，不僅僅體現(xiàn)在土地權(quán)利種類的不同上，而且還表現(xiàn)在，即使是同一種類的土地權(quán)利，其具體內(nèi)容往往也是不一樣的。
同一國家和地區(qū)，在不同的社會(huì)制度下，或在不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，其土地權(quán)利體系的設(shè)置也往往不同。比較典型的例子是，我國剛解放時(shí)期的士地權(quán)利有所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)，所有權(quán)包括國有、鄉(xiāng)村公有、私有，他項(xiàng)權(quán)包括典權(quán)、抵押權(quán)等;而經(jīng)過半個(gè)世紀(jì)的制度變遷，我國現(xiàn)行的土地權(quán)利有所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利。所有權(quán)包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán);使用權(quán)包括出讓國有土地使用權(quán)、劃撥國有土地使用權(quán)等;從操作登記上，他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等。類似的例子在其他國家也不鮮見。
二、我國的土地權(quán)利體系
(一)所有權(quán)體系
根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，我國現(xiàn)行土地的所有權(quán)有兩種，即國家所有和集體所有。