日本建設(shè)省從2000年9月即開(kāi)始實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)制度》。本制度實(shí)施以后，反映熱烈，日本社會(huì)的各個(gè)層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)的興趣都很濃厚。
現(xiàn)對(duì)日本的《不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)制度》(以下稱《制度》)簡(jiǎn)要介紹如下:
一、何謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)
所謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)是指為投資組合或投資集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資行為進(jìn)行投資分析，并預(yù)測(cè)其投資效益者。
通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資的咨詢業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)能將金融市場(chǎng)的資金引向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
二、《制度》制定的背景
日本金融危機(jī)爆發(fā)后，地價(jià)暴跌，以土地?fù)?dān)保為基礎(chǔ)的金融體系職能下降。此外，因受日本國(guó)內(nèi)個(gè)人資本比率規(guī)定等的約束，金融機(jī)構(gòu)的貸款手續(xù)也越管越嚴(yán)。不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍，是有關(guān)國(guó)計(jì)民生的一件大事。在金融環(huán)境發(fā)生較大變化的形勢(shì)下，運(yùn)用好企業(yè)與個(gè)人所積存的資本，從而激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場(chǎng)，十分重要。估計(jì)通過(guò)投資市場(chǎng)能夠吸引約1400兆日元的企業(yè)與個(gè)人的資金。
為激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場(chǎng)，日本設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)特征目的公司(s p c)等新的投資法人，并完善了不動(dòng)產(chǎn)投資組合的規(guī)定，以期擴(kuò)大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資。這些政策措施也都需要不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的參與。
三、《制度》概要提出以下要求:
(1)注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)必須具備一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠完成一定水準(zhǔn)的咨詢業(yè)務(wù)。
(2)為信息的公開(kāi)和保護(hù)投資者的利益，注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)在咨詢業(yè)務(wù)合同簽定前要提交有關(guān)所收取咨詢報(bào)酬的金額、咨詢收費(fèi)的內(nèi)容、咨詢中所采取的評(píng)價(jià)方法等書(shū)面資料，以及在咨詢業(yè)務(wù)合同中寫(xiě)明這些具體事項(xiàng)以及取消合同時(shí)的相關(guān)義務(wù)等，從而保證投資者能夠放心地委托不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)提供服務(wù)。
另外，該制度還規(guī)定了違反本制度或者其他不當(dāng)行為發(fā)生時(shí)，將注消注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)等內(nèi)容。
四、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)時(shí)的基本要求
《制度》將從事不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢的顧問(wèn)分為兩種:即“一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)”和“綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)”等兩類。一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測(cè)的服務(wù)，綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)除了進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測(cè)的服務(wù)之外，還可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資交易的服務(wù)。兩者注冊(cè)時(shí)的具體要求如下:
1、一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)時(shí)的基本要求
個(gè)人和法人都可以進(jìn)行該類顧問(wèn)的注冊(cè)。其注冊(cè)要求為:具備正確預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資收益的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所指的具備的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)者是指:
(1)已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)咨詢技能注冊(cè)者、大廈經(jīng)營(yíng)管理師或不動(dòng)產(chǎn)鑒定師;
(2)律師或注冊(cè)會(huì)計(jì)師中具備不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者;
(3)具備類似知識(shí)者。
具備以上知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)之一者，均可登記注冊(cè)。所謂具備“不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者”是指，從事一般不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上者或具有一項(xiàng)價(jià)值達(dá)一億日元以上不動(dòng)產(chǎn)投資判斷、預(yù)測(cè)收益、貸款、管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)者。
一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的注冊(cè)，需要填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)樣式的履歷表“登記申請(qǐng)者履歷表第3號(hào)”，詳細(xì)敘述其業(yè)務(wù)經(jīng)歷。
2、綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)的基本要求
(1)為執(zhí)行業(yè)務(wù)的需要，申請(qǐng)注冊(cè)者要求擁有足夠的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)?；蛘咂錁I(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況良好(制度第6條第2項(xiàng)第1款)。財(cái)產(chǎn)擔(dān)保要件是:如是有限公司注冊(cè)資本要求達(dá)1億日元以上(制度第6條第2項(xiàng)第1款)。
(2)充分考慮申請(qǐng)注冊(cè)者執(zhí)業(yè)的客觀、公正性與其業(yè)務(wù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，并且具有社會(huì)公信力(制度第6條第2項(xiàng)第2款)。
另外，不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求滿足以下條件:
(1)執(zhí)行重要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)有執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人。
(2)執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人，應(yīng)具備正確完成較大規(guī)模的投資項(xiàng)目、不動(dòng)產(chǎn)交易與管理項(xiàng)目的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所謂的“較大規(guī)?！保侵竿顿Y規(guī)模在數(shù)十億日元以上。執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人應(yīng)具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上的經(jīng)歷，并且，該經(jīng)歷已得到相應(yīng)的認(rèn)可。
(3)某一不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)之外的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員不能兼任不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員。
五、登記程序
登記注冊(cè)的主管部門(mén)是建設(shè)省。申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)，可直接向建設(shè)省建設(shè)經(jīng)濟(jì)局不動(dòng)產(chǎn)課不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)整備室的投資顧問(wèn)申請(qǐng)負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)，也可以通過(guò)信函形式申請(qǐng)。但在信函申請(qǐng)時(shí)，郵寄所需的郵票、信封及申請(qǐng)書(shū)式樣由建設(shè)省提供。申請(qǐng)人不支付任何信函費(fèi)用。
六、關(guān)于業(yè)務(wù)行為規(guī)范
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)者有關(guān)業(yè)務(wù)的行為規(guī)范如下:
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)烙守竭誠(chéng)為客戶服務(wù)的基本服務(wù)原則(制度第11條第1項(xiàng))。主要義務(wù)如下:
(1)機(jī)構(gòu)招牌放置規(guī)定
機(jī)構(gòu)招牌應(yīng)在公眾容易看得見(jiàn)的位置展示。
(2)廣告規(guī)定(制度第14條)
服務(wù)報(bào)酬要明示，禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等禮金。與此同時(shí)，不得暗示與事實(shí)較大差距或容易人們引起誤解的服務(wù)能力介紹。
(3)簽定合同前的有關(guān)服務(wù)報(bào)酬的書(shū)面文件的交換(制度第15條)
雙方在簽定服務(wù)合同前，有關(guān)服務(wù)報(bào)酬應(yīng)以書(shū)面文件形式事前交換意見(jiàn)。
(4)簽定合同時(shí)有關(guān)書(shū)面文件的交換(制度第16條)
簽定合同時(shí)交換明確說(shuō)明預(yù)期收益內(nèi)容、評(píng)價(jià)方法和投資判斷具體范圍等的書(shū)面文件。
(5)合同的書(shū)面解除(制度第17條)
解除合同時(shí)，雙方遵守有關(guān)保證制度的義務(wù)。
(6)提交報(bào)告書(shū)(制度第18條)
完成詳細(xì)說(shuō)明資產(chǎn)現(xiàn)況的報(bào)告書(shū)后，向合同相關(guān)的客戶提交。
(7)公布帳務(wù)等資料(制度第19條)
根據(jù)客戶請(qǐng)求，可提供有關(guān)資產(chǎn)帳務(wù)等資料。
(8)禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等的禮金(制度第20條)
(9)禁止現(xiàn)金、有價(jià)證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
(10)關(guān)于小額交易(制度第22條)
委托運(yùn)營(yíng)資金不足一億日元時(shí)，可免除簽定合同。
(11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
(12)提交記載不動(dòng)產(chǎn)交易內(nèi)容等的書(shū)面文件(綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)接洽的業(yè)務(wù))。
(13)禁止接受客戶超范圍投資判斷的委托(制度第25條)。
(14)禁止簽定事前約定投資收益相關(guān)內(nèi)容的合同(一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)接洽的業(yè)務(wù))。
七、行政管理方面的要求
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)將報(bào)告書(shū)及帳務(wù)等檔案資料按客戶類別分別裝訂，并承擔(dān)自出報(bào)告書(shū)之日起保管5年的義務(wù)(制度第27條第1項(xiàng))。
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)按每營(yíng)業(yè)年度編制營(yíng)業(yè)報(bào)告書(shū)，并在營(yíng)業(yè)年度結(jié)束3個(gè)月內(nèi)向建設(shè)省報(bào)告。營(yíng)業(yè)報(bào)告書(shū)原則上可向公眾開(kāi)放(制度第28條第2項(xiàng))。
如果作為不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的是法人(相當(dāng)于我國(guó)的有限責(zé)任公司)，應(yīng)將其前一年?duì)I業(yè)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、利潤(rùn)分配表及本期純損益表等向建設(shè)省報(bào)告(制度第28條第1項(xiàng))。
建設(shè)省為保護(hù)投資者利益，在一定的范圍內(nèi)，將向不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)提出改善業(yè)務(wù)等勸告意見(jiàn)。(制度第29條)
登記注冊(cè)時(shí)要件不合格的予以取消資格。
八、《為日本新生的新發(fā)展政策》
在2000年10月19日的經(jīng)濟(jì)對(duì)策閣僚會(huì)議上，通過(guò)的《為日本新生的新發(fā)展政策》。根據(jù)此政策，今后對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的注冊(cè)信息，將予以數(shù)據(jù)基礎(chǔ)化管理。
九、終述
對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)和綜合不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)來(lái)說(shuō)，重要的是怎樣公正、正確地完成業(yè)務(wù)。
一方面，由不動(dòng)產(chǎn)證券化來(lái)連接不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，另一方面，人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的作用的不斷完善。我們期待著不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)擁有足夠的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的知識(shí)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)能力，同時(shí)，期待著能對(duì)投資者提供適當(dāng)預(yù)期收益分析者來(lái)參與不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)。
現(xiàn)對(duì)日本的《不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)制度》(以下稱《制度》)簡(jiǎn)要介紹如下:
一、何謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)
所謂不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)是指為投資組合或投資集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資行為進(jìn)行投資分析，并預(yù)測(cè)其投資效益者。
通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資的咨詢業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)能將金融市場(chǎng)的資金引向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
二、《制度》制定的背景
日本金融危機(jī)爆發(fā)后，地價(jià)暴跌，以土地?fù)?dān)保為基礎(chǔ)的金融體系職能下降。此外，因受日本國(guó)內(nèi)個(gè)人資本比率規(guī)定等的約束，金融機(jī)構(gòu)的貸款手續(xù)也越管越嚴(yán)。不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的活躍，是有關(guān)國(guó)計(jì)民生的一件大事。在金融環(huán)境發(fā)生較大變化的形勢(shì)下，運(yùn)用好企業(yè)與個(gè)人所積存的資本，從而激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場(chǎng)，十分重要。估計(jì)通過(guò)投資市場(chǎng)能夠吸引約1400兆日元的企業(yè)與個(gè)人的資金。
為激活不動(dòng)產(chǎn)的投資市場(chǎng)，日本設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)特征目的公司(s p c)等新的投資法人，并完善了不動(dòng)產(chǎn)投資組合的規(guī)定，以期擴(kuò)大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資。這些政策措施也都需要不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的參與。
三、《制度》概要提出以下要求:
(1)注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)必須具備一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠完成一定水準(zhǔn)的咨詢業(yè)務(wù)。
(2)為信息的公開(kāi)和保護(hù)投資者的利益，注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)在咨詢業(yè)務(wù)合同簽定前要提交有關(guān)所收取咨詢報(bào)酬的金額、咨詢收費(fèi)的內(nèi)容、咨詢中所采取的評(píng)價(jià)方法等書(shū)面資料，以及在咨詢業(yè)務(wù)合同中寫(xiě)明這些具體事項(xiàng)以及取消合同時(shí)的相關(guān)義務(wù)等，從而保證投資者能夠放心地委托不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)提供服務(wù)。
另外，該制度還規(guī)定了違反本制度或者其他不當(dāng)行為發(fā)生時(shí)，將注消注冊(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)等內(nèi)容。
四、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)時(shí)的基本要求
《制度》將從事不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢的顧問(wèn)分為兩種:即“一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)”和“綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)”等兩類。一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測(cè)的服務(wù)，綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)除了進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益預(yù)測(cè)的服務(wù)之外，還可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資交易的服務(wù)。兩者注冊(cè)時(shí)的具體要求如下:
1、一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)時(shí)的基本要求
個(gè)人和法人都可以進(jìn)行該類顧問(wèn)的注冊(cè)。其注冊(cè)要求為:具備正確預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)投資收益的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所指的具備的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)者是指:
(1)已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)咨詢技能注冊(cè)者、大廈經(jīng)營(yíng)管理師或不動(dòng)產(chǎn)鑒定師;
(2)律師或注冊(cè)會(huì)計(jì)師中具備不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者;
(3)具備類似知識(shí)者。
具備以上知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)之一者，均可登記注冊(cè)。所謂具備“不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者”是指，從事一般不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上者或具有一項(xiàng)價(jià)值達(dá)一億日元以上不動(dòng)產(chǎn)投資判斷、預(yù)測(cè)收益、貸款、管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)者。
一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的注冊(cè)，需要填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)樣式的履歷表“登記申請(qǐng)者履歷表第3號(hào)”，詳細(xì)敘述其業(yè)務(wù)經(jīng)歷。
2、綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)的基本要求
(1)為執(zhí)行業(yè)務(wù)的需要，申請(qǐng)注冊(cè)者要求擁有足夠的財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)?；蛘咂錁I(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況良好(制度第6條第2項(xiàng)第1款)。財(cái)產(chǎn)擔(dān)保要件是:如是有限公司注冊(cè)資本要求達(dá)1億日元以上(制度第6條第2項(xiàng)第1款)。
(2)充分考慮申請(qǐng)注冊(cè)者執(zhí)業(yè)的客觀、公正性與其業(yè)務(wù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，并且具有社會(huì)公信力(制度第6條第2項(xiàng)第2款)。
另外，不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求滿足以下條件:
(1)執(zhí)行重要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)有執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人。
(2)執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人，應(yīng)具備正確完成較大規(guī)模的投資項(xiàng)目、不動(dòng)產(chǎn)交易與管理項(xiàng)目的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這里所謂的“較大規(guī)?！保侵竿顿Y規(guī)模在數(shù)十億日元以上。執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人應(yīng)具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上的經(jīng)歷，并且，該經(jīng)歷已得到相應(yīng)的認(rèn)可。
(3)某一不動(dòng)產(chǎn)特征共同機(jī)構(gòu)之外的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員不能兼任不動(dòng)產(chǎn)共同機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)總負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)人員。
五、登記程序
登記注冊(cè)的主管部門(mén)是建設(shè)省。申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)，可直接向建設(shè)省建設(shè)經(jīng)濟(jì)局不動(dòng)產(chǎn)課不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)整備室的投資顧問(wèn)申請(qǐng)負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)，也可以通過(guò)信函形式申請(qǐng)。但在信函申請(qǐng)時(shí)，郵寄所需的郵票、信封及申請(qǐng)書(shū)式樣由建設(shè)省提供。申請(qǐng)人不支付任何信函費(fèi)用。
六、關(guān)于業(yè)務(wù)行為規(guī)范
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)注冊(cè)者有關(guān)業(yè)務(wù)的行為規(guī)范如下:
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)烙守竭誠(chéng)為客戶服務(wù)的基本服務(wù)原則(制度第11條第1項(xiàng))。主要義務(wù)如下:
(1)機(jī)構(gòu)招牌放置規(guī)定
機(jī)構(gòu)招牌應(yīng)在公眾容易看得見(jiàn)的位置展示。
(2)廣告規(guī)定(制度第14條)
服務(wù)報(bào)酬要明示，禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等禮金。與此同時(shí)，不得暗示與事實(shí)較大差距或容易人們引起誤解的服務(wù)能力介紹。
(3)簽定合同前的有關(guān)服務(wù)報(bào)酬的書(shū)面文件的交換(制度第15條)
雙方在簽定服務(wù)合同前，有關(guān)服務(wù)報(bào)酬應(yīng)以書(shū)面文件形式事前交換意見(jiàn)。
(4)簽定合同時(shí)有關(guān)書(shū)面文件的交換(制度第16條)
簽定合同時(shí)交換明確說(shuō)明預(yù)期收益內(nèi)容、評(píng)價(jià)方法和投資判斷具體范圍等的書(shū)面文件。
(5)合同的書(shū)面解除(制度第17條)
解除合同時(shí)，雙方遵守有關(guān)保證制度的義務(wù)。
(6)提交報(bào)告書(shū)(制度第18條)
完成詳細(xì)說(shuō)明資產(chǎn)現(xiàn)況的報(bào)告書(shū)后，向合同相關(guān)的客戶提交。
(7)公布帳務(wù)等資料(制度第19條)
根據(jù)客戶請(qǐng)求，可提供有關(guān)資產(chǎn)帳務(wù)等資料。
(8)禁止收受現(xiàn)金或有價(jià)證券等的禮金(制度第20條)
(9)禁止現(xiàn)金、有價(jià)證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
(10)關(guān)于小額交易(制度第22條)
委托運(yùn)營(yíng)資金不足一億日元時(shí)，可免除簽定合同。
(11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
(12)提交記載不動(dòng)產(chǎn)交易內(nèi)容等的書(shū)面文件(綜合不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)接洽的業(yè)務(wù))。
(13)禁止接受客戶超范圍投資判斷的委托(制度第25條)。
(14)禁止簽定事前約定投資收益相關(guān)內(nèi)容的合同(一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)接洽的業(yè)務(wù))。
七、行政管理方面的要求
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)將報(bào)告書(shū)及帳務(wù)等檔案資料按客戶類別分別裝訂，并承擔(dān)自出報(bào)告書(shū)之日起保管5年的義務(wù)(制度第27條第1項(xiàng))。
不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)應(yīng)按每營(yíng)業(yè)年度編制營(yíng)業(yè)報(bào)告書(shū)，并在營(yíng)業(yè)年度結(jié)束3個(gè)月內(nèi)向建設(shè)省報(bào)告。營(yíng)業(yè)報(bào)告書(shū)原則上可向公眾開(kāi)放(制度第28條第2項(xiàng))。
如果作為不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的是法人(相當(dāng)于我國(guó)的有限責(zé)任公司)，應(yīng)將其前一年?duì)I業(yè)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、利潤(rùn)分配表及本期純損益表等向建設(shè)省報(bào)告(制度第28條第1項(xiàng))。
建設(shè)省為保護(hù)投資者利益，在一定的范圍內(nèi)，將向不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)提出改善業(yè)務(wù)等勸告意見(jiàn)。(制度第29條)
登記注冊(cè)時(shí)要件不合格的予以取消資格。
八、《為日本新生的新發(fā)展政策》
在2000年10月19日的經(jīng)濟(jì)對(duì)策閣僚會(huì)議上，通過(guò)的《為日本新生的新發(fā)展政策》。根據(jù)此政策，今后對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的注冊(cè)信息，將予以數(shù)據(jù)基礎(chǔ)化管理。
九、終述
對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)和綜合不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)來(lái)說(shuō)，重要的是怎樣公正、正確地完成業(yè)務(wù)。
一方面，由不動(dòng)產(chǎn)證券化來(lái)連接不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，另一方面，人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)的作用的不斷完善。我們期待著不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)擁有足夠的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的知識(shí)儲(chǔ)備和業(yè)務(wù)能力，同時(shí)，期待著能對(duì)投資者提供適當(dāng)預(yù)期收益分析者來(lái)參與不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢業(yè)。