租賃合同是雙務(wù)、有償和諾成性合同（P224）。
1.買賣不破租賃（P225）
（1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的（包括贈與、投資、繼承、遺贈），不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。
（2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。（P229）
【例題1】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是（?。?。
A.租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效
B.租賃合同自動解除
C.租賃合同自動解除，但是甲應(yīng)當(dāng)對乙承擔(dān)違約責(zé)任
D.租賃合同自動解除，但是丙應(yīng)當(dāng)另行與乙訂立租賃合同
【答案】A
【例題2】甲將自己的房屋出租給乙，租期為2年，在租賃期間，甲又與丙簽訂了房屋買賣合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。?。
A.甲與丙簽訂的買賣合同無效，因?yàn)榧孜慈〉靡业耐?BR> B.甲應(yīng)當(dāng)提前通知乙房屋將要出售
C.乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于丙購買該房屋
D.如丙購買了房屋，則丙有權(quán)決定甲、乙之間的原房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行
【答案】BC
【解析】（1）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)“通知”承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。（2）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
2.租賃合同的期限
（1）租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（P225）
（2）租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效（P226）。
3.租賃物的轉(zhuǎn)租（P226）
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
【例題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。?。
A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃
B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金
C.馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失
D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任
【答案】AC
【解析】（1）選項(xiàng)A：租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（2）選項(xiàng)BCD：承租人經(jīng)出租人同意：可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本題中，張某經(jīng)過馮某的同意轉(zhuǎn)租，馮某可以要求張某承擔(dān)房屋損壞的賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)租經(jīng)過出租人的同意，則出租人仍然按照原協(xié)議收取租金，因此選項(xiàng)B錯誤。
4.維修義務(wù)（P227）
（1）在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。
經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)出租人仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，但維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。
（2）在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。
5.租金的支付期限（同利息）（P229）
對租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：
（1）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；
（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。
1.買賣不破租賃（P225）
（1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的（包括贈與、投資、繼承、遺贈），不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。
（2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。（P229）
【例題1】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是（?。?。
A.租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效
B.租賃合同自動解除
C.租賃合同自動解除，但是甲應(yīng)當(dāng)對乙承擔(dān)違約責(zé)任
D.租賃合同自動解除，但是丙應(yīng)當(dāng)另行與乙訂立租賃合同
【答案】A
【例題2】甲將自己的房屋出租給乙，租期為2年，在租賃期間，甲又與丙簽訂了房屋買賣合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。?。
A.甲與丙簽訂的買賣合同無效，因?yàn)榧孜慈〉靡业耐?BR> B.甲應(yīng)當(dāng)提前通知乙房屋將要出售
C.乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于丙購買該房屋
D.如丙購買了房屋，則丙有權(quán)決定甲、乙之間的原房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行
【答案】BC
【解析】（1）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)“通知”承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。（2）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
2.租賃合同的期限
（1）租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（P225）
（2）租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效（P226）。
3.租賃物的轉(zhuǎn)租（P226）
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
【例題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。?。
A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃
B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金
C.馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失
D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任
【答案】AC
【解析】（1）選項(xiàng)A：租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。（2）選項(xiàng)BCD：承租人經(jīng)出租人同意：可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本題中，張某經(jīng)過馮某的同意轉(zhuǎn)租，馮某可以要求張某承擔(dān)房屋損壞的賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)租經(jīng)過出租人的同意，則出租人仍然按照原協(xié)議收取租金，因此選項(xiàng)B錯誤。
4.維修義務(wù)（P227）
（1）在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。
經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)出租人仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，但維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。
（2）在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。
5.租金的支付期限（同利息）（P229）
對租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：
（1）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；
（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。