一、杭城寫字樓的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場回顧
2001年3月12日，杭州市正式宣布蕭山、余杭兩地劃入杭州市區(qū)，這標(biāo)志江南名城杭州開始由西湖時代全面步入錢塘江時代。一個以錢塘江為軸心，擁有3068平方公里，370多萬人口的區(qū)域性大都市和長江三角洲的核心地帶正式形成。杭州市政府不失時機(jī)地提出“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”，并決定將建設(shè)“天堂硅谷”作為杭州的“一號工程”鼓勵全國各地甚至海外的高新企業(yè)和人才來杭州創(chuàng)業(yè)。同時積極吸引和鼓勵省外大企業(yè)到杭州來投資創(chuàng)業(yè)。“住在杭州”與“創(chuàng)業(yè)在杭州”的提出，既是生活與創(chuàng)業(yè)的統(tǒng)一，又是良好的環(huán)境、濃厚的文化與有活力的經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。
作為宏觀經(jīng)濟(jì)的顯示器棗寫字樓，在杭城經(jīng)歷了5年左右的低糜后，從1999年下半年出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，今年可算是寫字樓開發(fā)的高潮。1993年-1994年，是杭州寫字樓的第一個黃金時期，寫字樓市場開發(fā)量較大，主要集中在慶春路一帶。但之后1995-1997年，由于開發(fā)數(shù)量過大，其供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，導(dǎo)致寫字樓積壓量過多，銷售價格不斷下降，租金不斷下滑。至1999年8、9月份，杭城寫字樓市場經(jīng)過幾年的低谷盤整，開始回暖，行情一路火爆。剛剛結(jié)束的省八屆房展會，共計(jì)成交寫字樓面積27034平方米，成交金額達(dá)7993.5萬元，掀起了寫字樓市場的新一輪高潮。
二、杭城寫字樓的區(qū)域分布
房地產(chǎn)市場本來就是一個地域性非常明顯的特殊市場，以地區(qū)經(jīng)濟(jì)為依托的寫字樓市場更加明顯地反映了這一特征。從目前杭城寫字樓分布的情況看，已經(jīng)逐漸形成了一些較為集中的區(qū)域：
1、高新區(qū)
主要分布在教工路、天目山路、古翠路、文一路之間，其中又以文三路體表性。主要的寫字樓有偉星廈、華門世家、華門商務(wù)中心、天苑大廈等。
高新技術(shù)開發(fā)區(qū)寫字樓的購買者主要集中于電子、計(jì)算機(jī)等新興行業(yè)，肯以中小企業(yè)者居多，如偉星大廈的入駐客戶中，高科技、計(jì)算機(jī)行業(yè)占比高達(dá)85%。
2、世貿(mào)區(qū)
浙江世界貿(mào)易中心的寫字樓已經(jīng)成為杭城市高檔寫字樓的代表，其每天每平方米8元（按實(shí)用面積）的租金和100%的出租率就是明證?，F(xiàn)在，世貿(mào)二期寫字樓已經(jīng)破土動工，此外，在其周圍，綠地房產(chǎn)開發(fā)的新世紀(jì)廣場和南都房產(chǎn)開發(fā)的五環(huán)廣場等也將推出寫字樓，世貿(mào)周邊無疑將會成為一個高檔寫字樓集中的區(qū)域。
3、武林廣場
在武林廣場和市府大樓周圍，現(xiàn)有或即將建成的寫字樓很多，如：華浙廣場、白馬大廈、耀江發(fā)展中心、標(biāo)力大廈、武林·新世紀(jì)大廈、藍(lán)天大廈等，它們正在形成一個寫字樓空間。
武林廣場周邊有杭州大廈、百貨大樓、國大百貨、銀泰商場等杭城數(shù)一數(shù)二的大商場，是杭城最繁華、最熱鬧的區(qū)域。環(huán)城北路的改造和武林市場的綠化對周邊寫字樓商業(yè)環(huán)境的發(fā)展起了很大的作用。
4、吳山廣場
吳山地區(qū)自古繁華，有著悠久的歷史，現(xiàn)在又開始了大規(guī)模的城市改造，涌金廣場、耀江廣廈、吳山商城、清波商廈等大型建筑都將推出寫字樓，兩且都在兩年內(nèi)交付使用，屆時，必然會給寫字樓市場帶來一輪巨大的沖擊。
5、城站廣場
城站廣場周邊有13幢高層，多數(shù)為寫字樓的商場，且體量龐大。如：利群大廈、廣復(fù)大廈、中閩大廈、得榭商務(wù)大廈等，總建筑面積均在5萬方以上。在這一片應(yīng)是商貿(mào)家卻出奇得少。城站廣場一帶并未像一些人所預(yù)料的那樣成為新的同業(yè)金融熱點(diǎn)，且人們對該區(qū)域的心理預(yù)期也并不太理想。
三、杭城寫字樓的供需現(xiàn)狀分析
杭城寫字樓市場經(jīng)過一段時間的沉寂和落寞，近兩年又涌動著一股供需兩旺的熱潮。不過，定輪市場波峰的來臨，開發(fā)商和置業(yè)者都比前一輪理性很多。
1、需求市場
杭城寫字樓市場的復(fù)蘇，主要的拉動和當(dāng)然在于需求量的大增。據(jù)對杭州和全省范圍的近3000空重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行的為期三個月的商業(yè)樓宇需求調(diào)查表明：
在近3000家被調(diào)查的企業(yè)中，總計(jì)800余家企業(yè)有對商業(yè)用房的租購需求，占被調(diào)查企業(yè)的30%。期中有購置間向的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的70%。
調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，集團(tuán)公司、大型企業(yè)對購置樓盤的要求較高。
他們特別注重樓盤的地理位置、品牌形象和配套設(shè)施；各類經(jīng)濟(jì)效益較佳，市場前景看好的中小企業(yè)和私營企業(yè)，數(shù)量眾多，發(fā)展前景廣闊，是商業(yè)樓宇特別是商務(wù)樓宇擴(kuò)要需求者。
另外，有30%的企業(yè)有意向租換辦公樓，其原因和趨勢也表現(xiàn)在追求更高水準(zhǔn)的辦公場所，辦公場所租賃企業(yè)有逐步向購置市場轉(zhuǎn)化的趨向。
再則，一些投資者在股市等領(lǐng)域賺了錢后，急于轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險，購買寫字樓、商務(wù)樓、商鋪?zhàn)匀怀闪诉@部分人的理想投資品種。如偉星·東河大廈的預(yù)約客戶中，有50%的買家是投資戶。
2、供應(yīng)市場
盡管市場供應(yīng)量還有幾十萬方的沉淀，只要市場銷售稍入佳鏡，開發(fā)商就不肯放過獲取利潤的機(jī)會，他們或者以地段優(yōu)勢大做文章，或者以建筑品質(zhì)樹品牌形象。所以寫字樓市場難以沉寂，目前又是一片熱火朝天的景象。
2001年3月12日，杭州市正式宣布蕭山、余杭兩地劃入杭州市區(qū)，這標(biāo)志江南名城杭州開始由西湖時代全面步入錢塘江時代。一個以錢塘江為軸心，擁有3068平方公里，370多萬人口的區(qū)域性大都市和長江三角洲的核心地帶正式形成。杭州市政府不失時機(jī)地提出“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”，并決定將建設(shè)“天堂硅谷”作為杭州的“一號工程”鼓勵全國各地甚至海外的高新企業(yè)和人才來杭州創(chuàng)業(yè)。同時積極吸引和鼓勵省外大企業(yè)到杭州來投資創(chuàng)業(yè)。“住在杭州”與“創(chuàng)業(yè)在杭州”的提出，既是生活與創(chuàng)業(yè)的統(tǒng)一，又是良好的環(huán)境、濃厚的文化與有活力的經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。
作為宏觀經(jīng)濟(jì)的顯示器棗寫字樓，在杭城經(jīng)歷了5年左右的低糜后，從1999年下半年出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，今年可算是寫字樓開發(fā)的高潮。1993年-1994年，是杭州寫字樓的第一個黃金時期，寫字樓市場開發(fā)量較大，主要集中在慶春路一帶。但之后1995-1997年，由于開發(fā)數(shù)量過大，其供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，導(dǎo)致寫字樓積壓量過多，銷售價格不斷下降，租金不斷下滑。至1999年8、9月份，杭城寫字樓市場經(jīng)過幾年的低谷盤整，開始回暖，行情一路火爆。剛剛結(jié)束的省八屆房展會，共計(jì)成交寫字樓面積27034平方米，成交金額達(dá)7993.5萬元，掀起了寫字樓市場的新一輪高潮。
二、杭城寫字樓的區(qū)域分布
房地產(chǎn)市場本來就是一個地域性非常明顯的特殊市場，以地區(qū)經(jīng)濟(jì)為依托的寫字樓市場更加明顯地反映了這一特征。從目前杭城寫字樓分布的情況看，已經(jīng)逐漸形成了一些較為集中的區(qū)域：
1、高新區(qū)
主要分布在教工路、天目山路、古翠路、文一路之間，其中又以文三路體表性。主要的寫字樓有偉星廈、華門世家、華門商務(wù)中心、天苑大廈等。
高新技術(shù)開發(fā)區(qū)寫字樓的購買者主要集中于電子、計(jì)算機(jī)等新興行業(yè)，肯以中小企業(yè)者居多，如偉星大廈的入駐客戶中，高科技、計(jì)算機(jī)行業(yè)占比高達(dá)85%。
2、世貿(mào)區(qū)
浙江世界貿(mào)易中心的寫字樓已經(jīng)成為杭城市高檔寫字樓的代表，其每天每平方米8元（按實(shí)用面積）的租金和100%的出租率就是明證?，F(xiàn)在，世貿(mào)二期寫字樓已經(jīng)破土動工，此外，在其周圍，綠地房產(chǎn)開發(fā)的新世紀(jì)廣場和南都房產(chǎn)開發(fā)的五環(huán)廣場等也將推出寫字樓，世貿(mào)周邊無疑將會成為一個高檔寫字樓集中的區(qū)域。
3、武林廣場
在武林廣場和市府大樓周圍，現(xiàn)有或即將建成的寫字樓很多，如：華浙廣場、白馬大廈、耀江發(fā)展中心、標(biāo)力大廈、武林·新世紀(jì)大廈、藍(lán)天大廈等，它們正在形成一個寫字樓空間。
武林廣場周邊有杭州大廈、百貨大樓、國大百貨、銀泰商場等杭城數(shù)一數(shù)二的大商場，是杭城最繁華、最熱鬧的區(qū)域。環(huán)城北路的改造和武林市場的綠化對周邊寫字樓商業(yè)環(huán)境的發(fā)展起了很大的作用。
4、吳山廣場
吳山地區(qū)自古繁華，有著悠久的歷史，現(xiàn)在又開始了大規(guī)模的城市改造，涌金廣場、耀江廣廈、吳山商城、清波商廈等大型建筑都將推出寫字樓，兩且都在兩年內(nèi)交付使用，屆時，必然會給寫字樓市場帶來一輪巨大的沖擊。
5、城站廣場
城站廣場周邊有13幢高層，多數(shù)為寫字樓的商場，且體量龐大。如：利群大廈、廣復(fù)大廈、中閩大廈、得榭商務(wù)大廈等，總建筑面積均在5萬方以上。在這一片應(yīng)是商貿(mào)家卻出奇得少。城站廣場一帶并未像一些人所預(yù)料的那樣成為新的同業(yè)金融熱點(diǎn)，且人們對該區(qū)域的心理預(yù)期也并不太理想。
三、杭城寫字樓的供需現(xiàn)狀分析
杭城寫字樓市場經(jīng)過一段時間的沉寂和落寞，近兩年又涌動著一股供需兩旺的熱潮。不過，定輪市場波峰的來臨，開發(fā)商和置業(yè)者都比前一輪理性很多。
1、需求市場
杭城寫字樓市場的復(fù)蘇，主要的拉動和當(dāng)然在于需求量的大增。據(jù)對杭州和全省范圍的近3000空重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行的為期三個月的商業(yè)樓宇需求調(diào)查表明：
在近3000家被調(diào)查的企業(yè)中，總計(jì)800余家企業(yè)有對商業(yè)用房的租購需求，占被調(diào)查企業(yè)的30%。期中有購置間向的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的70%。
調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，集團(tuán)公司、大型企業(yè)對購置樓盤的要求較高。
他們特別注重樓盤的地理位置、品牌形象和配套設(shè)施；各類經(jīng)濟(jì)效益較佳，市場前景看好的中小企業(yè)和私營企業(yè)，數(shù)量眾多，發(fā)展前景廣闊，是商業(yè)樓宇特別是商務(wù)樓宇擴(kuò)要需求者。
另外，有30%的企業(yè)有意向租換辦公樓，其原因和趨勢也表現(xiàn)在追求更高水準(zhǔn)的辦公場所，辦公場所租賃企業(yè)有逐步向購置市場轉(zhuǎn)化的趨向。
再則，一些投資者在股市等領(lǐng)域賺了錢后，急于轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險，購買寫字樓、商務(wù)樓、商鋪?zhàn)匀怀闪诉@部分人的理想投資品種。如偉星·東河大廈的預(yù)約客戶中，有50%的買家是投資戶。
2、供應(yīng)市場
盡管市場供應(yīng)量還有幾十萬方的沉淀，只要市場銷售稍入佳鏡，開發(fā)商就不肯放過獲取利潤的機(jī)會，他們或者以地段優(yōu)勢大做文章，或者以建筑品質(zhì)樹品牌形象。所以寫字樓市場難以沉寂，目前又是一片熱火朝天的景象。