地價(jià)評估的表述方式
估價(jià)、地價(jià)是土地資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容，要做好這項(xiàng)工作，并使之制度化、規(guī)范化，必須正確地掌握地價(jià)評估的表述方式，才能合理有效地確定地價(jià)，促進(jìn)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。
準(zhǔn)確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評估地價(jià)的基礎(chǔ)。
根據(jù)國家有關(guān)土地管理的規(guī)定，結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程，用地類型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，在實(shí)踐中，對商業(yè)性房地產(chǎn)、科研醫(yī)院、營業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊，缺少層次， 有必要在實(shí)踐中進(jìn)一步研究解決。
在日常土地估價(jià)中，可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定，如工業(yè)項(xiàng)目中，配套的辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、娛樂場所等。依照實(shí)際用途和用地面積比例計(jì)算：商業(yè)用地中倉儲(chǔ)類用地不能單獨(dú)列出，視為商業(yè)用地。 在確定了劃分土地使用類型的基礎(chǔ)上，才能根據(jù)市場特點(diǎn)進(jìn)行表述和 確定地價(jià)。其表述方式是：
1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。目前。國內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。即地價(jià)等于地租資本化，用測算的年級差地租除以土地還原率，然后用每類用地的出讓年期修正。二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾 部分，如劃分為土地開發(fā)及其他費(fèi)用、各級別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來，近似于成本估價(jià)法。
從實(shí)踐上看，地租還原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論，而在當(dāng)前土地市場培育及實(shí)地運(yùn)用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地 價(jià)測算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān)，可是準(zhǔn)確地測定地租量是一 大難題。成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來較靈活，符合現(xiàn)行市場規(guī)律，有利于土地市場培育。待將來土地市場發(fā)育到一定程度時(shí)，可以采用市場比較法估價(jià)。
2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤收歸國家，一是出讓金的數(shù)量水平，如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān)，同時(shí)也可以保證國家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)。根據(jù)估實(shí)踐，我認(rèn)為，應(yīng)將各級別測算的理論級差地租的一定比例作為國家收歸的最低出讓金，經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后，作為協(xié)議出讓某宗 土地的出讓金最低限價(jià)。在一定期限內(nèi)向上調(diào)整比例，在測算商業(yè)專用或房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓金時(shí)，同時(shí)采用剩余法或收益還原法估價(jià)，當(dāng)高于最低限價(jià)時(shí)，可采用測算的地價(jià)收取出讓金。當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí)，則必須執(zhí)行最低限價(jià)，從而確保土地超額利潤收歸國家。
3、劃撥土地價(jià)格評估的表述方式。對于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地 的使用者來說，土地資產(chǎn)中有沒有應(yīng)該屬于他所有的價(jià)值呢？這是一個(gè)不容回避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進(jìn)行，土地收益是客觀存在的，而國家和土地使用者對收益如何分析，直接影響 土地市場的培育與發(fā)展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決 于市場主體對土地的收益分配制度。因此，對劃撥地價(jià)評估必須依實(shí)際需要進(jìn)行表述，使其與深化土地改革制度相適應(yīng)，與市場的展相配 套。
4、宗地估價(jià)的表述方式。在日常地價(jià)評估中，主要結(jié)合估價(jià)目 的、土地權(quán)利關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成，根據(jù)不同宗地地 價(jià)的內(nèi)涵，確定不同的宗地價(jià)格：
（1）出讓金的計(jì)算方式。根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊 土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo) 計(jì)算。
對轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估要根據(jù)評估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)。如劃撥土 地轉(zhuǎn)讓，價(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格。指基礎(chǔ)地價(jià)、開 發(fā)費(fèi)部分；又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓，價(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余 年限的出讓金部分。
（2）租賃價(jià)格的計(jì)算方式。要點(diǎn)是評估土地價(jià)格后，根據(jù)價(jià)格 構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)所有者，如某擁有的劃撥土地租賃給一外商使 用，采用租賃方式，還原率為10.6％。其租金計(jì)算方法是，宗地指定 地價(jià)100萬元，企業(yè)擁有土地資本部分40萬元，國家擁有60萬元， 外商應(yīng)付給企業(yè)年租金4.24萬元，支付給國家的租金是6.36萬元， 加土地使用金之和。
估價(jià)、地價(jià)是土地資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容，要做好這項(xiàng)工作，并使之制度化、規(guī)范化，必須正確地掌握地價(jià)評估的表述方式，才能合理有效地確定地價(jià)，促進(jìn)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。
準(zhǔn)確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)首先必須明確土地的使用類型，這是較好地評估地價(jià)的基礎(chǔ)。
根據(jù)國家有關(guān)土地管理的規(guī)定，結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程，用地類型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，在實(shí)踐中，對商業(yè)性房地產(chǎn)、科研醫(yī)院、營業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊，缺少層次， 有必要在實(shí)踐中進(jìn)一步研究解決。
在日常土地估價(jià)中，可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定，如工業(yè)項(xiàng)目中，配套的辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、娛樂場所等。依照實(shí)際用途和用地面積比例計(jì)算：商業(yè)用地中倉儲(chǔ)類用地不能單獨(dú)列出，視為商業(yè)用地。 在確定了劃分土地使用類型的基礎(chǔ)上，才能根據(jù)市場特點(diǎn)進(jìn)行表述和 確定地價(jià)。其表述方式是：
1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。目前。國內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。即地價(jià)等于地租資本化，用測算的年級差地租除以土地還原率，然后用每類用地的出讓年期修正。二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾 部分，如劃分為土地開發(fā)及其他費(fèi)用、各級別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來，近似于成本估價(jià)法。
從實(shí)踐上看，地租還原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論，而在當(dāng)前土地市場培育及實(shí)地運(yùn)用上則缺乏彈性，有些問題難以解決。地 價(jià)測算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān)，可是準(zhǔn)確地測定地租量是一 大難題。成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來較靈活，符合現(xiàn)行市場規(guī)律，有利于土地市場培育。待將來土地市場發(fā)育到一定程度時(shí)，可以采用市場比較法估價(jià)。
2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤收歸國家，一是出讓金的數(shù)量水平，如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān)，同時(shí)也可以保證國家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)。根據(jù)估實(shí)踐，我認(rèn)為，應(yīng)將各級別測算的理論級差地租的一定比例作為國家收歸的最低出讓金，經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后，作為協(xié)議出讓某宗 土地的出讓金最低限價(jià)。在一定期限內(nèi)向上調(diào)整比例，在測算商業(yè)專用或房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓金時(shí)，同時(shí)采用剩余法或收益還原法估價(jià)，當(dāng)高于最低限價(jià)時(shí)，可采用測算的地價(jià)收取出讓金。當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí)，則必須執(zhí)行最低限價(jià)，從而確保土地超額利潤收歸國家。
3、劃撥土地價(jià)格評估的表述方式。對于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地 的使用者來說，土地資產(chǎn)中有沒有應(yīng)該屬于他所有的價(jià)值呢？這是一個(gè)不容回避的問題。無論怎樣的土地制度，無論改革如何進(jìn)行，土地收益是客觀存在的，而國家和土地使用者對收益如何分析，直接影響 土地市場的培育與發(fā)展。原劃撥土地能否公開合法，很大程度上取決 于市場主體對土地的收益分配制度。因此，對劃撥地價(jià)評估必須依實(shí)際需要進(jìn)行表述，使其與深化土地改革制度相適應(yīng)，與市場的展相配 套。
4、宗地估價(jià)的表述方式。在日常地價(jià)評估中，主要結(jié)合估價(jià)目 的、土地權(quán)利關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成，根據(jù)不同宗地地 價(jià)的內(nèi)涵，確定不同的宗地價(jià)格：
（1）出讓金的計(jì)算方式。根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊 土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo) 計(jì)算。
對轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估要根據(jù)評估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)。如劃撥土 地轉(zhuǎn)讓，價(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格。指基礎(chǔ)地價(jià)、開 發(fā)費(fèi)部分；又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓，價(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余 年限的出讓金部分。
（2）租賃價(jià)格的計(jì)算方式。要點(diǎn)是評估土地價(jià)格后，根據(jù)價(jià)格 構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)所有者，如某擁有的劃撥土地租賃給一外商使 用，采用租賃方式，還原率為10.6％。其租金計(jì)算方法是，宗地指定 地價(jià)100萬元，企業(yè)擁有土地資本部分40萬元，國家擁有60萬元， 外商應(yīng)付給企業(yè)年租金4.24萬元，支付給國家的租金是6.36萬元， 加土地使用金之和。