現(xiàn)有土地使用年期公式只適用于在法定出讓年限內(nèi)土地使用權(quán)到期不續(xù)期的情況。對(duì)于土地出讓年限屆滿，土地使用權(quán)到期續(xù)期的情況下，利用“國(guó)標(biāo)”所公布的土地年期修正公式將使評(píng)估結(jié)果偏低。本文提出了改進(jìn)意見。
由于我國(guó)實(shí)行有限年期的土地使用權(quán)有償使用制度，因此在土地估價(jià)中常常需要進(jìn)行土地年期修正。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中現(xiàn)在采用的土地使用年期修正存在一定局限，值得商榷。
一、當(dāng)前土地年期修正公式存在土地使用年限越短，估價(jià)越不準(zhǔn)，價(jià)值偏低的情況
根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）土地年期修正公式（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)標(biāo)”公式）為：
Vt=Vo×K
Vt：年期修正后宗地價(jià)格；
Vo：年期修正前宗地價(jià)格；
K：年期修正系數(shù)。
K=[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
式中：r ：土地還原率；
m ：待估宗地的使用年限；
n ：比較實(shí)例的使用年限。
“國(guó)標(biāo)”公式是以土地全部預(yù)期價(jià)值進(jìn)行修正的，在法定出讓年限內(nèi)，土地到期不續(xù)期條件下無(wú)疑是正確的。在法定出讓年限期滿，土地到期續(xù)期條件下則存在明顯的偏差。這是由于構(gòu)成地價(jià)重要組成部分的土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用等已在土地法定年限內(nèi)攤銷完，只要交納土地出讓金就可以續(xù)期，因此續(xù)期有效年限內(nèi)的土地價(jià)值就是出讓金。在這種情況下，“國(guó)標(biāo)”公式顯然是不正確的。其主要原因有三：
1．“國(guó)標(biāo)”公式只考慮了土地使用權(quán)年期到期后，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)不續(xù)期這一特殊情況，沒考慮土地使用權(quán)年期到期后續(xù)期情況。
2．現(xiàn)實(shí)中存在大量證載土地使用權(quán)年限少于法定出讓年限的土地出讓方式。這種情況包括：（1）土地受讓方為減輕一次性交納土地出讓金的資金壓力，與土地管理部門協(xié)商后，縮短土地使用權(quán)出讓年限，到期再交納續(xù)期土地出讓金。（2）地方政府為均衡土地出讓金收入，縮短土地使用權(quán)出讓年限，到期再收取續(xù)期土地出讓金。
3．土地使用權(quán)租賃方式的存在。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》[國(guó)土資發(fā)（1999）222號(hào)]，國(guó)有土地租賃可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年，長(zhǎng)期租賃最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓年限。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期。
上述土地使用權(quán)到期后都存在續(xù)期情況，根據(jù)我們對(duì)若干土地估價(jià)案例分析得知，在以上情況下按“國(guó)標(biāo)”公式進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正后，其估價(jià)值均偏低。下面我們以一個(gè)實(shí)例加以說(shuō)明。
2001年10月15日某公司欲出售一宗商業(yè)用地，土地面積150平方米，土地剩余出讓年限1年，需對(duì)之進(jìn)行出售日的價(jià)值評(píng)估。另外據(jù)調(diào)查相鄰地塊出讓年限40年，同期出讓價(jià)為10000元/平方米。假定相鄰地塊出讓價(jià)為10000元/平方米比較公允，土地還原率為8%，除出讓年限外其他條件均相同，則2001年10月15日該公司商業(yè)用地評(píng)估值應(yīng)為
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
=150×10000×[1-1÷（1+8%）1]÷[1-1÷（1+8%）40]
=116472.45元
由于某種原因，該公司并未出售該宗地，2002年10月15日土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)續(xù)期，該公司在交納了40年土地使用權(quán)出讓金40萬(wàn)元后，該公司再次獲得了該宗地40年商業(yè)用地使用權(quán)。2002年10月15日對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，則此時(shí)該宗商業(yè)用地評(píng)估值為：
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
=150×10000×[1-1÷（1+8%）40]÷[1-1÷（1+8%）40]
=1500000元
扣除土地出讓金40萬(wàn)元后，凈增1100000-116472.45=983527.55元。這證明了土地使用權(quán)到期后存在續(xù)期情況時(shí)，按“國(guó)標(biāo)”公式進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正后，其估價(jià)值偏低（注：此案例為嚴(yán)重偏低。實(shí)踐分析證明，續(xù)期使用年限越長(zhǎng)，偏低值越嚴(yán)重）。
由于我國(guó)實(shí)行有限年期的土地使用權(quán)有償使用制度，因此在土地估價(jià)中常常需要進(jìn)行土地年期修正。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中現(xiàn)在采用的土地使用年期修正存在一定局限，值得商榷。
一、當(dāng)前土地年期修正公式存在土地使用年限越短，估價(jià)越不準(zhǔn)，價(jià)值偏低的情況
根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）土地年期修正公式（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)標(biāo)”公式）為：
Vt=Vo×K
Vt：年期修正后宗地價(jià)格；
Vo：年期修正前宗地價(jià)格；
K：年期修正系數(shù)。
K=[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
式中：r ：土地還原率；
m ：待估宗地的使用年限；
n ：比較實(shí)例的使用年限。
“國(guó)標(biāo)”公式是以土地全部預(yù)期價(jià)值進(jìn)行修正的，在法定出讓年限內(nèi)，土地到期不續(xù)期條件下無(wú)疑是正確的。在法定出讓年限期滿，土地到期續(xù)期條件下則存在明顯的偏差。這是由于構(gòu)成地價(jià)重要組成部分的土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用等已在土地法定年限內(nèi)攤銷完，只要交納土地出讓金就可以續(xù)期，因此續(xù)期有效年限內(nèi)的土地價(jià)值就是出讓金。在這種情況下，“國(guó)標(biāo)”公式顯然是不正確的。其主要原因有三：
1．“國(guó)標(biāo)”公式只考慮了土地使用權(quán)年期到期后，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)不續(xù)期這一特殊情況，沒考慮土地使用權(quán)年期到期后續(xù)期情況。
2．現(xiàn)實(shí)中存在大量證載土地使用權(quán)年限少于法定出讓年限的土地出讓方式。這種情況包括：（1）土地受讓方為減輕一次性交納土地出讓金的資金壓力，與土地管理部門協(xié)商后，縮短土地使用權(quán)出讓年限，到期再交納續(xù)期土地出讓金。（2）地方政府為均衡土地出讓金收入，縮短土地使用權(quán)出讓年限，到期再收取續(xù)期土地出讓金。
3．土地使用權(quán)租賃方式的存在。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》[國(guó)土資發(fā)（1999）222號(hào)]，國(guó)有土地租賃可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年，長(zhǎng)期租賃最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓年限。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期。
上述土地使用權(quán)到期后都存在續(xù)期情況，根據(jù)我們對(duì)若干土地估價(jià)案例分析得知，在以上情況下按“國(guó)標(biāo)”公式進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正后，其估價(jià)值均偏低。下面我們以一個(gè)實(shí)例加以說(shuō)明。
2001年10月15日某公司欲出售一宗商業(yè)用地，土地面積150平方米，土地剩余出讓年限1年，需對(duì)之進(jìn)行出售日的價(jià)值評(píng)估。另外據(jù)調(diào)查相鄰地塊出讓年限40年，同期出讓價(jià)為10000元/平方米。假定相鄰地塊出讓價(jià)為10000元/平方米比較公允，土地還原率為8%，除出讓年限外其他條件均相同，則2001年10月15日該公司商業(yè)用地評(píng)估值應(yīng)為
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
=150×10000×[1-1÷（1+8%）1]÷[1-1÷（1+8%）40]
=116472.45元
由于某種原因，該公司并未出售該宗地，2002年10月15日土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)續(xù)期，該公司在交納了40年土地使用權(quán)出讓金40萬(wàn)元后，該公司再次獲得了該宗地40年商業(yè)用地使用權(quán)。2002年10月15日對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，則此時(shí)該宗商業(yè)用地評(píng)估值為：
Vt=Vo×[1-1÷（1+r）m]÷[1-1÷（1+r）n]
=150×10000×[1-1÷（1+8%）40]÷[1-1÷（1+8%）40]
=1500000元
扣除土地出讓金40萬(wàn)元后，凈增1100000-116472.45=983527.55元。這證明了土地使用權(quán)到期后存在續(xù)期情況時(shí)，按“國(guó)標(biāo)”公式進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正后，其估價(jià)值偏低（注：此案例為嚴(yán)重偏低。實(shí)踐分析證明，續(xù)期使用年限越長(zhǎng)，偏低值越嚴(yán)重）。