第三十一章資產(chǎn)評估的基本方法
第一節(jié) 收益現(xiàn)值法
收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)測收益,用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值,據(jù)以確定被估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
一、收益現(xiàn)值法中的基本概念
1、本金、本金收益率和本金化率
2、收益、預(yù)期收益和收益現(xiàn)值
二、收益現(xiàn)值法的基本原理
收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/本金化率
(一)預(yù)期收益
1、預(yù)期收益的影響因素
(1)企業(yè)管理水平與職工素質(zhì)
(2)企業(yè)現(xiàn)有的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)
(3)可預(yù)見的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化
2、預(yù)期收益的變動趨勢
(1)當(dāng)預(yù)期收益比較穩(wěn)定時,可以用評估前后幾年的年平均收益額作為預(yù)期年收益。
(2)當(dāng)預(yù)期收益呈周期性變化時,可以用一個周期內(nèi)各年收益額的折現(xiàn)加權(quán)平均值,作為預(yù)期年收益。
(3)當(dāng)預(yù)期年收益近似呈等差增長或下降、呈等比遞增或遞減時,則應(yīng)根據(jù)變化的趨勢,選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模式予以模擬;
(4)如果因生產(chǎn)條件或外部環(huán)境變化,未來的預(yù)期收益會呈不同的變化趨勢時,則應(yīng)采用分段模擬的方法確定預(yù)期收益。
3、預(yù)期收益的年限
一般分為有限期和無限期兩種。
(二)本金化率確定
一般來說,資產(chǎn)評估中所選的折現(xiàn)率應(yīng)與特定主體在現(xiàn)實約束條件下的期望報酬率相適應(yīng)。根據(jù)具體情況采用以下幾種方法:
(1)按行業(yè)或企業(yè)的平均資金利潤率確定折現(xiàn)率
(2)按加權(quán)平均資金成本確定折現(xiàn)率
(3)按安全利率加風(fēng)險利率確定折現(xiàn)率
三、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用程序
四、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用前提與適用范圍
1、前提條件
(1)資產(chǎn)使用
(2)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)
(3)產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險能夠用貨幣計算
2、適用范圍
主要適用于兩類評估業(yè)務(wù):一類是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動時的資產(chǎn)評估;另一類有現(xiàn)實收益和預(yù)期收益的房地產(chǎn)使用權(quán)、土地使用權(quán)、各種專利技術(shù)、專有技術(shù)等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和作價入股的評估。
第二節(jié) 重置成本法
重置成本法的基本概念
各種成本概念
重置成本重原重置成本更新重置成本重置凈價
2、各種損耗概念
有形損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗
二、重置成本法的基本原理于方法
(一)重置成本法的計算公式
資產(chǎn)評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
(二)重置成本法中各評估要素的確定方法
1、重置成本的確定
(1)細(xì)節(jié)分析法
(2)物價指數(shù)法
(3)功能價值法
2、實體性貶值的確定
使用年限法成新率法使用量比例法
3、功能性貶值的確定
三、重置成本法的應(yīng)用程序
1、確定重置成本
2、確定有形損耗
3、確定無形損耗
4、確定被估資產(chǎn)價值
四、重置成本法的應(yīng)用前提和適用范圍
1、重置成本法的應(yīng)用前提
2、重置成本法的適用范圍
第三節(jié)現(xiàn)行市價法
一、現(xiàn)行市價法的基本概念
1、變現(xiàn)價格
2、變現(xiàn)凈值
3、變現(xiàn)費(fèi)用
二、現(xiàn)行市價法的基本原理與方法
1、現(xiàn)行市價法的基本原理
變現(xiàn)凈價=變現(xiàn)價格-變現(xiàn)費(fèi)用
被估資產(chǎn)變現(xiàn)價格=參照資產(chǎn)現(xiàn)行市價ⅹ∑(1+因素調(diào)整系數(shù))
=參照資產(chǎn)現(xiàn)行市價+∑因素調(diào)整金額
2、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素
資產(chǎn)的再生產(chǎn)價值資產(chǎn)的功能狀況同類資產(chǎn)的市場供求情況
3、變現(xiàn)價格的確定的方法
直接法市場調(diào)整法成本銷售法趨勢外推法
第四節(jié)清算價格法
一、清算價格法中的基本概念
清算價格是指企業(yè)因破產(chǎn)或其他原因,需要在一定期限內(nèi)對資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置時,預(yù)期到清算之日可以快速變現(xiàn)收回的資產(chǎn)價格。
清算價格因外部的強(qiáng)制壓力和清償期限不同,可以分為強(qiáng)制清算價格、有序清算價格和續(xù)用清算價格。
二、清算價格法的基本原則與方法
1、影響清算價格的主要因素
企業(yè)破產(chǎn)形式資產(chǎn)處置方法清理費(fèi)用規(guī)定的處置時限參照物的市場價格
2、確定清算價格的方法
(1)重置成本折扣法或現(xiàn)行市價折扣法
(2)殘值計算法
(3)詢價法
三、清算價格法的應(yīng)用前提和適用范圍
前提條件:首先,在具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作為為清算的依據(jù)
其次,該資產(chǎn)在市場上可以快速出售變現(xiàn)
最后,所賣收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額
第一節(jié) 收益現(xiàn)值法
收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)測收益,用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值,據(jù)以確定被估資產(chǎn)價值的一種評估方法。
一、收益現(xiàn)值法中的基本概念
1、本金、本金收益率和本金化率
2、收益、預(yù)期收益和收益現(xiàn)值
二、收益現(xiàn)值法的基本原理
收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/本金化率
(一)預(yù)期收益
1、預(yù)期收益的影響因素
(1)企業(yè)管理水平與職工素質(zhì)
(2)企業(yè)現(xiàn)有的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)
(3)可預(yù)見的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化
2、預(yù)期收益的變動趨勢
(1)當(dāng)預(yù)期收益比較穩(wěn)定時,可以用評估前后幾年的年平均收益額作為預(yù)期年收益。
(2)當(dāng)預(yù)期收益呈周期性變化時,可以用一個周期內(nèi)各年收益額的折現(xiàn)加權(quán)平均值,作為預(yù)期年收益。
(3)當(dāng)預(yù)期年收益近似呈等差增長或下降、呈等比遞增或遞減時,則應(yīng)根據(jù)變化的趨勢,選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模式予以模擬;
(4)如果因生產(chǎn)條件或外部環(huán)境變化,未來的預(yù)期收益會呈不同的變化趨勢時,則應(yīng)采用分段模擬的方法確定預(yù)期收益。
3、預(yù)期收益的年限
一般分為有限期和無限期兩種。
(二)本金化率確定
一般來說,資產(chǎn)評估中所選的折現(xiàn)率應(yīng)與特定主體在現(xiàn)實約束條件下的期望報酬率相適應(yīng)。根據(jù)具體情況采用以下幾種方法:
(1)按行業(yè)或企業(yè)的平均資金利潤率確定折現(xiàn)率
(2)按加權(quán)平均資金成本確定折現(xiàn)率
(3)按安全利率加風(fēng)險利率確定折現(xiàn)率
三、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用程序
四、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用前提與適用范圍
1、前提條件
(1)資產(chǎn)使用
(2)被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的資產(chǎn)
(3)產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險能夠用貨幣計算
2、適用范圍
主要適用于兩類評估業(yè)務(wù):一類是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動時的資產(chǎn)評估;另一類有現(xiàn)實收益和預(yù)期收益的房地產(chǎn)使用權(quán)、土地使用權(quán)、各種專利技術(shù)、專有技術(shù)等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和作價入股的評估。
第二節(jié) 重置成本法
重置成本法的基本概念
各種成本概念
重置成本重原重置成本更新重置成本重置凈價
2、各種損耗概念
有形損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗
二、重置成本法的基本原理于方法
(一)重置成本法的計算公式
資產(chǎn)評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
(二)重置成本法中各評估要素的確定方法
1、重置成本的確定
(1)細(xì)節(jié)分析法
(2)物價指數(shù)法
(3)功能價值法
2、實體性貶值的確定
使用年限法成新率法使用量比例法
3、功能性貶值的確定
三、重置成本法的應(yīng)用程序
1、確定重置成本
2、確定有形損耗
3、確定無形損耗
4、確定被估資產(chǎn)價值
四、重置成本法的應(yīng)用前提和適用范圍
1、重置成本法的應(yīng)用前提
2、重置成本法的適用范圍
第三節(jié)現(xiàn)行市價法
一、現(xiàn)行市價法的基本概念
1、變現(xiàn)價格
2、變現(xiàn)凈值
3、變現(xiàn)費(fèi)用
二、現(xiàn)行市價法的基本原理與方法
1、現(xiàn)行市價法的基本原理
變現(xiàn)凈價=變現(xiàn)價格-變現(xiàn)費(fèi)用
被估資產(chǎn)變現(xiàn)價格=參照資產(chǎn)現(xiàn)行市價ⅹ∑(1+因素調(diào)整系數(shù))
=參照資產(chǎn)現(xiàn)行市價+∑因素調(diào)整金額
2、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素
資產(chǎn)的再生產(chǎn)價值資產(chǎn)的功能狀況同類資產(chǎn)的市場供求情況
3、變現(xiàn)價格的確定的方法
直接法市場調(diào)整法成本銷售法趨勢外推法
第四節(jié)清算價格法
一、清算價格法中的基本概念
清算價格是指企業(yè)因破產(chǎn)或其他原因,需要在一定期限內(nèi)對資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置時,預(yù)期到清算之日可以快速變現(xiàn)收回的資產(chǎn)價格。
清算價格因外部的強(qiáng)制壓力和清償期限不同,可以分為強(qiáng)制清算價格、有序清算價格和續(xù)用清算價格。
二、清算價格法的基本原則與方法
1、影響清算價格的主要因素
企業(yè)破產(chǎn)形式資產(chǎn)處置方法清理費(fèi)用規(guī)定的處置時限參照物的市場價格
2、確定清算價格的方法
(1)重置成本折扣法或現(xiàn)行市價折扣法
(2)殘值計算法
(3)詢價法
三、清算價格法的應(yīng)用前提和適用范圍
前提條件:首先,在具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作為為清算的依據(jù)
其次,該資產(chǎn)在市場上可以快速出售變現(xiàn)
最后,所賣收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額