過(guò)去，在亞洲房地產(chǎn)狂飆時(shí)，大部分的購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)階段 資金的籌措都采取自有資金以及向金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款的方式，然 而，大環(huán)境已經(jīng)改變，房地產(chǎn)的不景氣使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在籌措 私人資金上有更多的限制，而資金流動(dòng)性的降低更使得金融機(jī)構(gòu) 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)者的放款卻步；因此，房地產(chǎn)業(yè)需要有新的資金籌措 方法去滿足這樣的需求，這一點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈且風(fēng)險(xiǎn)較高的購(gòu)物中 心開(kāi)發(fā)上特別地明顯。
以目前亞洲購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的情況，“只要蓋了就會(huì)有人 來(lái)”的觀念已經(jīng)不適用，購(gòu)物中心失敗的風(fēng)險(xiǎn)加大，結(jié)果就是傳 統(tǒng)型態(tài)的貸款(銀行聯(lián)貸)的方式失效。歸根結(jié)底，其原因乃是目前亞洲的經(jīng)濟(jì)情況不佳，消費(fèi)者在花費(fèi)他們辛苦所 賺來(lái)的錢(qián)時(shí)會(huì)更加審慎和斤斤計(jì)較；因此購(gòu)物中心需要下更多的功夫去吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，當(dāng)然購(gòu)物中心本身也 必須要有競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)中生存--這一點(diǎn)，在過(guò)去房地產(chǎn)狂飆，資金取得容易的時(shí)期并沒(méi)有被當(dāng)成開(kāi)發(fā)的首要 考量；而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購(gòu)物中心提升競(jìng)爭(zhēng)力及“建立一個(gè)好的誘餌”去擄獲消費(fèi)者。
建立一個(gè)好的誘餌
國(guó)際專案集資特別適合在今日亞洲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它可使開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人減少投入的資金及風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能促 進(jìn)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力，究其原因可分為兩個(gè)層面：
第一、專案貸款的標(biāo)準(zhǔn)不是建立在開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)的本身價(jià)值，現(xiàn)金缺乏的開(kāi)發(fā)商或所 有權(quán)人會(huì)最渴望這種型式的貸款，因?yàn)橥高^(guò)這種方法，他們?cè)谝婚_(kāi)始僅需投入很少的現(xiàn)金或自有資本就能集資到整 個(gè)開(kāi)發(fā)案所需的資金。
第二、專案貸款不須仰賴開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的資本或信用的背書(shū)，也不須依賴財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，而是依據(jù)購(gòu)物中心 短期及長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力，競(jìng)爭(zhēng)力的要求意味著新的購(gòu)物中心必須要有完善的考量以及合適的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，也需要有策 略性的規(guī)劃和招商，以及適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行銷，以確保購(gòu)物中心的可行性；這些競(jìng)爭(zhēng)力的考量在過(guò)去房地產(chǎn)狂飆，資金 取得容易的時(shí)期并非當(dāng)然的首要考量。
要怎么收獲，先怎么栽
因?yàn)槟芙档妥杂型顿Y的風(fēng)險(xiǎn)以及提升競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)際專案集資因此被泛濫的開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人視為萬(wàn)靈丹，當(dāng)然 這種高風(fēng)險(xiǎn)的集資有著可觀的代價(jià)，主要的原因有下列幾點(diǎn)：
第一、財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)已由貸方(Lender)承受，同時(shí)貸方又背負(fù)大部份甚至是全部的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
第二、貸方會(huì)設(shè)法藉由購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成果去降低他們的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了確保貸款，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人將被 要求必須符合貸方的標(biāo)準(zhǔn)與條件，并且對(duì)于購(gòu)物中心整體開(kāi)發(fā)須有更嚴(yán)格的準(zhǔn)則。
專案貸款原則上是無(wú)追索權(quán)的，即貸方可能不會(huì)將開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值列入貸款 要件，相對(duì)地，此種貸款的擔(dān)保主要來(lái)自于對(duì)個(gè)案資產(chǎn)本身的抵押權(quán)以及對(duì)未來(lái)從招商所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的讓渡權(quán) 利，因此，貸方承受較多來(lái)自于個(gè)案本身在技術(shù)上及經(jīng)濟(jì)上的可行性的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性 也就會(huì)被仔細(xì)地考量。
參與開(kāi)發(fā)
為了確保個(gè)案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性，貸方通常都會(huì)在開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中成為活躍的參與者；也就是說(shuō)，貸 方會(huì)更仔細(xì)地監(jiān)查開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)以及購(gòu)物中心的表現(xiàn)；此一參與的程度可深入到對(duì)個(gè)案要用的專家或顧問(wèn)的聘雇表 達(dá)意見(jiàn)，或參與購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)以及商場(chǎng)的招商，而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。
專案貸款的貸方會(huì)希望購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程、整體的效能及完成后的表現(xiàn)能滿足他們的要求，通常這代表貸方的 權(quán)利優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人、個(gè)案的股東，或其它借款人或股東權(quán)益，貸方也可能會(huì)對(duì)未來(lái)購(gòu)物中心完成后的營(yíng) 運(yùn)和維護(hù)謹(jǐn)慎考慮，以確保能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量以及貸方的最終目標(biāo)--投資報(bào)酬。
合作關(guān)系
然而，對(duì)于專案貸款，貸方與開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人必須建立在合作關(guān)系上。當(dāng)然貸方可能希望能夠積極參與開(kāi) 發(fā)，但畢竟這不是貸方的生意，貸方不會(huì)想要有購(gòu)物中心的控制權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，在提供此種高風(fēng)險(xiǎn)貸款時(shí)，貸方須依 賴開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人在興建、營(yíng)運(yùn)和維護(hù)購(gòu)物中心上的專業(yè)，相同地，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人也需要依賴貸方的know- how和專業(yè)以確保開(kāi)發(fā)案在財(cái)務(wù)上的成功，并使投資報(bào)酬率達(dá)到極大。
貸款的關(guān)鍵即在于貸方對(duì)于開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人執(zhí)行開(kāi)發(fā)能力的信任程度。有些時(shí)候，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人是擁有 可觀資源、專業(yè)和多年經(jīng)驗(yàn)的大集團(tuán)；而有些開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人則可能僅是只有有限資源和經(jīng)驗(yàn)的小企業(yè)，但他們 也可能有足夠的專業(yè)和進(jìn)展，讓貸方信任他們的執(zhí)行開(kāi)發(fā)能力。
實(shí)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的考量
另外一個(gè)取得專案貸款的關(guān)鍵因素是開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人了解購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程的能力。直到今日，很多亞洲購(gòu) 物中心開(kāi)發(fā)都忽略考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要性，而適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)研究與可行性分析、區(qū)位分析以及規(guī)劃和設(shè)計(jì)也因急著開(kāi) 發(fā)而被忽略了，這結(jié)果就是很糟糕的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)及招商失敗。
以目前亞洲購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的情況，“只要蓋了就會(huì)有人 來(lái)”的觀念已經(jīng)不適用，購(gòu)物中心失敗的風(fēng)險(xiǎn)加大，結(jié)果就是傳 統(tǒng)型態(tài)的貸款(銀行聯(lián)貸)的方式失效。歸根結(jié)底，其原因乃是目前亞洲的經(jīng)濟(jì)情況不佳，消費(fèi)者在花費(fèi)他們辛苦所 賺來(lái)的錢(qián)時(shí)會(huì)更加審慎和斤斤計(jì)較；因此購(gòu)物中心需要下更多的功夫去吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，當(dāng)然購(gòu)物中心本身也 必須要有競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)中生存--這一點(diǎn)，在過(guò)去房地產(chǎn)狂飆，資金取得容易的時(shí)期并沒(méi)有被當(dāng)成開(kāi)發(fā)的首要 考量；而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購(gòu)物中心提升競(jìng)爭(zhēng)力及“建立一個(gè)好的誘餌”去擄獲消費(fèi)者。
建立一個(gè)好的誘餌
國(guó)際專案集資特別適合在今日亞洲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它可使開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人減少投入的資金及風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能促 進(jìn)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力，究其原因可分為兩個(gè)層面：
第一、專案貸款的標(biāo)準(zhǔn)不是建立在開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)的本身價(jià)值，現(xiàn)金缺乏的開(kāi)發(fā)商或所 有權(quán)人會(huì)最渴望這種型式的貸款，因?yàn)橥高^(guò)這種方法，他們?cè)谝婚_(kāi)始僅需投入很少的現(xiàn)金或自有資本就能集資到整 個(gè)開(kāi)發(fā)案所需的資金。
第二、專案貸款不須仰賴開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的資本或信用的背書(shū)，也不須依賴財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，而是依據(jù)購(gòu)物中心 短期及長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)力，競(jìng)爭(zhēng)力的要求意味著新的購(gòu)物中心必須要有完善的考量以及合適的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，也需要有策 略性的規(guī)劃和招商，以及適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行銷，以確保購(gòu)物中心的可行性；這些競(jìng)爭(zhēng)力的考量在過(guò)去房地產(chǎn)狂飆，資金 取得容易的時(shí)期并非當(dāng)然的首要考量。
要怎么收獲，先怎么栽
因?yàn)槟芙档妥杂型顿Y的風(fēng)險(xiǎn)以及提升競(jìng)爭(zhēng)力，國(guó)際專案集資因此被泛濫的開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人視為萬(wàn)靈丹，當(dāng)然 這種高風(fēng)險(xiǎn)的集資有著可觀的代價(jià)，主要的原因有下列幾點(diǎn)：
第一、財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)已由貸方(Lender)承受，同時(shí)貸方又背負(fù)大部份甚至是全部的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
第二、貸方會(huì)設(shè)法藉由購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成果去降低他們的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了確保貸款，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人將被 要求必須符合貸方的標(biāo)準(zhǔn)與條件，并且對(duì)于購(gòu)物中心整體開(kāi)發(fā)須有更嚴(yán)格的準(zhǔn)則。
專案貸款原則上是無(wú)追索權(quán)的，即貸方可能不會(huì)將開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人的信用能力或者財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值列入貸款 要件，相對(duì)地，此種貸款的擔(dān)保主要來(lái)自于對(duì)個(gè)案資產(chǎn)本身的抵押權(quán)以及對(duì)未來(lái)從招商所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的讓渡權(quán) 利，因此，貸方承受較多來(lái)自于個(gè)案本身在技術(shù)上及經(jīng)濟(jì)上的可行性的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性 也就會(huì)被仔細(xì)地考量。
參與開(kāi)發(fā)
為了確保個(gè)案整體在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的可行性，貸方通常都會(huì)在開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中成為活躍的參與者；也就是說(shuō)，貸 方會(huì)更仔細(xì)地監(jiān)查開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)以及購(gòu)物中心的表現(xiàn)；此一參與的程度可深入到對(duì)個(gè)案要用的專家或顧問(wèn)的聘雇表 達(dá)意見(jiàn)，或參與購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)以及商場(chǎng)的招商，而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。
專案貸款的貸方會(huì)希望購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程、整體的效能及完成后的表現(xiàn)能滿足他們的要求，通常這代表貸方的 權(quán)利優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人、個(gè)案的股東，或其它借款人或股東權(quán)益，貸方也可能會(huì)對(duì)未來(lái)購(gòu)物中心完成后的營(yíng) 運(yùn)和維護(hù)謹(jǐn)慎考慮，以確保能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量以及貸方的最終目標(biāo)--投資報(bào)酬。
合作關(guān)系
然而，對(duì)于專案貸款，貸方與開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人必須建立在合作關(guān)系上。當(dāng)然貸方可能希望能夠積極參與開(kāi) 發(fā)，但畢竟這不是貸方的生意，貸方不會(huì)想要有購(gòu)物中心的控制權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，在提供此種高風(fēng)險(xiǎn)貸款時(shí)，貸方須依 賴開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人在興建、營(yíng)運(yùn)和維護(hù)購(gòu)物中心上的專業(yè)，相同地，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人也需要依賴貸方的know- how和專業(yè)以確保開(kāi)發(fā)案在財(cái)務(wù)上的成功，并使投資報(bào)酬率達(dá)到極大。
貸款的關(guān)鍵即在于貸方對(duì)于開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人執(zhí)行開(kāi)發(fā)能力的信任程度。有些時(shí)候，開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人是擁有 可觀資源、專業(yè)和多年經(jīng)驗(yàn)的大集團(tuán)；而有些開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人則可能僅是只有有限資源和經(jīng)驗(yàn)的小企業(yè)，但他們 也可能有足夠的專業(yè)和進(jìn)展，讓貸方信任他們的執(zhí)行開(kāi)發(fā)能力。
實(shí)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的考量
另外一個(gè)取得專案貸款的關(guān)鍵因素是開(kāi)發(fā)商或所有權(quán)人了解購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)過(guò)程的能力。直到今日，很多亞洲購(gòu) 物中心開(kāi)發(fā)都忽略考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要性，而適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)研究與可行性分析、區(qū)位分析以及規(guī)劃和設(shè)計(jì)也因急著開(kāi) 發(fā)而被忽略了，這結(jié)果就是很糟糕的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)及招商失敗。