投資房地產(chǎn)物業(yè)的四點(diǎn)預(yù)期收益
首先，投資者預(yù)期的市場(chǎng)需求將產(chǎn)生足夠的凈收入（收取租金和支付營(yíng)業(yè)費(fèi)用以后）。該收入構(gòu)成了投資者的部分收益（在考慮稅收和融資成本之前）。
其次，投資者預(yù)計(jì)在持有一段時(shí)期后出售財(cái)產(chǎn)。通常，投資者預(yù)期價(jià)格在持有期間會(huì)上升，特別是處于通貨膨脹時(shí)期。這樣，價(jià)格的上漲也構(gòu)成了投資者的收益。
第三，獲得投資的分散性。這意味著大多數(shù)投資者希望持有多樣性的不同種類財(cái)產(chǎn)，例如股票、債券、貨幣市場(chǎng)基金和房地產(chǎn)。分散性將降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。
第四，可能帶來(lái)的優(yōu)惠稅收收益，這可能對(duì)某些投資者來(lái)說(shuō)是更重要的。一般的投資者在選擇物業(yè)時(shí)，往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)的喜好、物業(yè)宣傳知名度和人氣來(lái)判斷，大多是憑感覺(jué)而且有一定的盲目性，這樣雖然可以買到好物業(yè)，但總是缺乏科學(xué)的根據(jù)，投資的成功率不高。投資房產(chǎn)有沒(méi)有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢？可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計(jì)算出投資買房的收益率，以幫助投資者作出理性的投資選擇。
主要的房地產(chǎn)投資分析、評(píng)估方法
一、銷售比較法優(yōu)點(diǎn)：選購(gòu)目標(biāo)物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。弊?。盒枰紤]物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)等。
二、總租金乘數(shù)法 公式：總租金乘數(shù)＝投資價(jià)值/第一年潛在租金收入
優(yōu)點(diǎn)：投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。
弊病：這一方法未考慮空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
三、直接資本化法
公式：總資本化率＝第一年的營(yíng)業(yè)凈收入/投資價(jià)值
營(yíng)業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。
優(yōu)點(diǎn)：該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用。
弊病：同樣未考慮融資和稅收的影響。
四、稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。
優(yōu)點(diǎn)：這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
弊?。簩?duì)于大多投資者來(lái)說(shuō)，都存在融資問(wèn)題。
五、租金回報(bào)率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購(gòu)買房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
六、租金回報(bào)率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
七、IRR法（內(nèi)部收益率法）
公式：IRR＝累計(jì)總收益/累計(jì)總投入
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
弊病：通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法
據(jù)了解，按國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
適合百姓進(jìn)行投資選擇的方法
如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。
首先，投資者預(yù)期的市場(chǎng)需求將產(chǎn)生足夠的凈收入（收取租金和支付營(yíng)業(yè)費(fèi)用以后）。該收入構(gòu)成了投資者的部分收益（在考慮稅收和融資成本之前）。
其次，投資者預(yù)計(jì)在持有一段時(shí)期后出售財(cái)產(chǎn)。通常，投資者預(yù)期價(jià)格在持有期間會(huì)上升，特別是處于通貨膨脹時(shí)期。這樣，價(jià)格的上漲也構(gòu)成了投資者的收益。
第三，獲得投資的分散性。這意味著大多數(shù)投資者希望持有多樣性的不同種類財(cái)產(chǎn)，例如股票、債券、貨幣市場(chǎng)基金和房地產(chǎn)。分散性將降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。
第四，可能帶來(lái)的優(yōu)惠稅收收益，這可能對(duì)某些投資者來(lái)說(shuō)是更重要的。一般的投資者在選擇物業(yè)時(shí)，往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)的喜好、物業(yè)宣傳知名度和人氣來(lái)判斷，大多是憑感覺(jué)而且有一定的盲目性，這樣雖然可以買到好物業(yè)，但總是缺乏科學(xué)的根據(jù)，投資的成功率不高。投資房產(chǎn)有沒(méi)有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢？可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計(jì)算出投資買房的收益率，以幫助投資者作出理性的投資選擇。
主要的房地產(chǎn)投資分析、評(píng)估方法
一、銷售比較法優(yōu)點(diǎn)：選購(gòu)目標(biāo)物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。弊?。盒枰紤]物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)等。
二、總租金乘數(shù)法 公式：總租金乘數(shù)＝投資價(jià)值/第一年潛在租金收入
優(yōu)點(diǎn)：投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。
弊病：這一方法未考慮空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
三、直接資本化法
公式：總資本化率＝第一年的營(yíng)業(yè)凈收入/投資價(jià)值
營(yíng)業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。
優(yōu)點(diǎn)：該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用。
弊病：同樣未考慮融資和稅收的影響。
四、稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。
優(yōu)點(diǎn)：這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
弊?。簩?duì)于大多投資者來(lái)說(shuō)，都存在融資問(wèn)題。
五、租金回報(bào)率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購(gòu)買房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
六、租金回報(bào)率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
七、IRR法（內(nèi)部收益率法）
公式：IRR＝累計(jì)總收益/累計(jì)總投入
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
弊病：通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法
據(jù)了解，按國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
適合百姓進(jìn)行投資選擇的方法
如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。