輔導(dǎo)內(nèi)容：
1、 剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍
2、 剩余法的估價(jià)的程序與方法
第七章 土地估價(jià)方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。
除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：
（1） 確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的高價(jià)格
（2） 確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
（3） 確定開發(fā)項(xiàng)目中的高控制成本費(fèi)用
2、剩余法的計(jì)算公式
基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格 A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：
土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤(rùn) - 稅收 - 利息
計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值
3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻
（3）剩余法的適用范圍
A.待開發(fā)土地的估價(jià)
B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
二、剩余法估價(jià)的程序與方法
1、剩余法估價(jià)的基本程序
（1） 查清待估宗地的基本情況；
（2） 確定土地的佳開發(fā)利用方式；
（3） 估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
（4） 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；
（5） 測(cè)算土地價(jià)格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定佳的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，重要的是選擇佳的土地用途。
1、 剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍
2、 剩余法的估價(jià)的程序與方法
第七章 土地估價(jià)方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。
剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。
除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：
（1） 確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的高價(jià)格
（2） 確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
（3） 確定開發(fā)項(xiàng)目中的高控制成本費(fèi)用
2、剩余法的計(jì)算公式
基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格 A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：
土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤(rùn) - 稅收 - 利息
計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值
3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
（1）剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。
（2）剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻
（3）剩余法的適用范圍
A.待開發(fā)土地的估價(jià)
B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)
C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)
D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估
二、剩余法估價(jià)的程序與方法
1、剩余法估價(jià)的基本程序
（1） 查清待估宗地的基本情況；
（2） 確定土地的佳開發(fā)利用方式；
（3） 估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
（4） 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；
（5） 測(cè)算土地價(jià)格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定佳的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，重要的是選擇佳的土地用途。