第四十四章 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理
第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營概述
一、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念
是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按照價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動。
二、房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義
房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.使土地成為商品并流動起來，實現(xiàn)了土地應(yīng)有的價值，優(yōu)化了土地利用。
2.實現(xiàn)房屋價值，加快資金回籠
3.在積累中擴大房屋再生產(chǎn)
4.為房屋的使用服務(wù)，保證房屋使用價值的實現(xiàn)
三、房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式和經(jīng)營方式
（一） 我國房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式
1.國營
2.集體經(jīng)營
3.個體經(jīng)營
4.合資、合作和集團經(jīng)營
5.涉外經(jīng)營
（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)營的幾種方式
包括出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營的工商服務(wù)業(yè)。
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及決策
一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的概念
風(fēng)險是發(fā)生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。
（二）經(jīng)營風(fēng)險分類
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險按影響程度可以分為總體風(fēng)險和個別風(fēng)險。個別風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和人事風(fēng)險等。
1.政治風(fēng)險
是指由于未能夠預(yù)期政治事件的發(fā)生或變化，導(dǎo)致國家投資環(huán)境的變動，進而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。
2.經(jīng)濟風(fēng)險
是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，由于各種無法預(yù)料的經(jīng)濟形勢變動或市場需求波動的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實際收益和預(yù)測收益發(fā)生背離，有蒙受損失的可能性。
3.金融風(fēng)險
是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟杠桿發(fā)生變動，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來損失的可能性。
4.自然界和人類沖突的意外風(fēng)險
自然界的意外風(fēng)險有水災(zāi)、地震、臺風(fēng)等，它們對房地產(chǎn)價值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預(yù)料。
5.個別風(fēng)險
是指由于某個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)和人事等方面的原因而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。
（三）對待風(fēng)險的態(tài)度及其策略
1. 對待風(fēng)險的態(tài)度
對待風(fēng)險的態(tài)度有三種類型：回避風(fēng)險型、追逐風(fēng)險型和中間型。
2. 對待風(fēng)險的策略
包括風(fēng)險回避策略、風(fēng)險抑制策略、風(fēng)險自留策略、風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略、風(fēng)險組合策略。
第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營概述
一、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念
是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按照價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有組織、有目的的經(jīng)濟活動。
二、房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義
房地產(chǎn)經(jīng)營的作用和意義體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.使土地成為商品并流動起來，實現(xiàn)了土地應(yīng)有的價值，優(yōu)化了土地利用。
2.實現(xiàn)房屋價值，加快資金回籠
3.在積累中擴大房屋再生產(chǎn)
4.為房屋的使用服務(wù)，保證房屋使用價值的實現(xiàn)
三、房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式和經(jīng)營方式
（一） 我國房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟形式
1.國營
2.集體經(jīng)營
3.個體經(jīng)營
4.合資、合作和集團經(jīng)營
5.涉外經(jīng)營
（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)營的幾種方式
包括出售、出租、信托代管、房屋互換和以房入股經(jīng)營的工商服務(wù)業(yè)。
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險及決策
一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險
（一）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的概念
風(fēng)險是發(fā)生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。
（二）經(jīng)營風(fēng)險分類
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險按影響程度可以分為總體風(fēng)險和個別風(fēng)險。個別風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和人事風(fēng)險等。
1.政治風(fēng)險
是指由于未能夠預(yù)期政治事件的發(fā)生或變化，導(dǎo)致國家投資環(huán)境的變動，進而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。
2.經(jīng)濟風(fēng)險
是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，由于各種無法預(yù)料的經(jīng)濟形勢變動或市場需求波動的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的實際收益和預(yù)測收益發(fā)生背離，有蒙受損失的可能性。
3.金融風(fēng)險
是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟杠桿發(fā)生變動，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來損失的可能性。
4.自然界和人類沖突的意外風(fēng)險
自然界的意外風(fēng)險有水災(zāi)、地震、臺風(fēng)等，它們對房地產(chǎn)價值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預(yù)料。
5.個別風(fēng)險
是指由于某個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)和人事等方面的原因而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。
（三）對待風(fēng)險的態(tài)度及其策略
1. 對待風(fēng)險的態(tài)度
對待風(fēng)險的態(tài)度有三種類型：回避風(fēng)險型、追逐風(fēng)險型和中間型。
2. 對待風(fēng)險的策略
包括風(fēng)險回避策略、風(fēng)險抑制策略、風(fēng)險自留策略、風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略、風(fēng)險組合策略。