1、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)
確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理政策的需要。開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用情況的標(biāo)準(zhǔn)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用水平參差不齊，有的開(kāi)發(fā)區(qū)，如開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用水平普遍較高，閑置土地少，產(chǎn)出率高；省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)由于數(shù)量較多，區(qū)位較差，土地利用水平普遍不高，閑置土地多。針對(duì)這種情況，國(guó)家就要采取擇優(yōu)扶持的做法，對(duì)土地利用情況好、產(chǎn)出率高的開(kāi)發(fā)區(qū)要扶持，而對(duì)土地利用情況不好，產(chǎn)出率低的開(kāi)發(fā)區(qū)則要限期整改。目前雖然有一些開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但多屬于對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的綜合評(píng)價(jià)，國(guó)土資源管理部門從部門管理的角度出發(fā)，需要制定一套針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用情況的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的好壞、土地產(chǎn)出率的高低。
日常管理的需要。國(guó)土資源管理部門需要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地利用程度進(jìn)行跟蹤管理，以對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的供地量和年度計(jì)劃指標(biāo)隨時(shí)調(diào)整，保證開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)評(píng)價(jià)的需要。開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可用于開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)區(qū)評(píng)價(jià)。很多設(shè)立較早的開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，原來(lái)的批準(zhǔn)用地已經(jīng)用完，項(xiàng)目完全擺滿，且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，起到了很好的輻射和擴(kuò)散作用。對(duì)于還在不斷增加的新項(xiàng)目，確實(shí)需要追加土地，對(duì)這類開(kāi)發(fā)區(qū)，應(yīng)允許其擴(kuò)區(qū)，但要符合一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約化要求的，則批準(zhǔn)其擴(kuò)區(qū)請(qǐng)求。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系反應(yīng)了政府的管理意圖，使開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用有了目標(biāo)和努力的方向。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則
一是科學(xué)性原則。所選取的指標(biāo)應(yīng)能盡量科學(xué)地、全面地反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的狀況，內(nèi)涵明確。評(píng)價(jià)應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)分析方法的客觀性和科學(xué)性，即要制定科學(xué)的指標(biāo)體系，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，從而使評(píng)價(jià)公平、公正。
二是目的性原則。所選指標(biāo)必須與建立開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的目的性一致，即首先要明確開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的核心是集約高效利用土地，否則就失去設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)的意義；然后明確土地利用好壞的重要標(biāo)志是土地利用效益和集約程度；最后，土地利用的關(guān)鍵是處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)和土地資源利用與保護(hù)的關(guān)系。
三是可操作性原則。指標(biāo)所要求的數(shù)據(jù)必須能夠收集到并便于計(jì)算，能與日常管理工作相結(jié)合。
四是可比性原則。所選取的指標(biāo)能在不同規(guī)模、不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)之間進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。
五是特殊性原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)突出開(kāi)發(fā)區(qū)這一特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的特點(diǎn)，使之區(qū)別于一般的行政區(qū)域。而且只選取與開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用有關(guān)的指標(biāo)。
六是引導(dǎo)性原則。評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能反映出開(kāi)發(fā)區(qū)今后的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展重點(diǎn)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展具備一定的引導(dǎo)性。
七是標(biāo)準(zhǔn)化原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)盡可能向現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)指標(biāo)靠攏，以符合統(tǒng)計(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的原則。
2、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成
在設(shè)計(jì)指標(biāo)體系之初，我們從土地可持續(xù)利用的角度出發(fā)，從三個(gè)方面考查開(kāi)發(fā)區(qū)土地的利用情況，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)，只有作到這三點(diǎn)，才能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，服務(wù)社會(huì)，保護(hù)環(huán)境，才能使土地可持續(xù)利用。但是，召集開(kāi)發(fā)區(qū)同志幾次討論之后，認(rèn)為對(duì)土地利用從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三方面考核，比較全面，但其中一些指標(biāo)可操作性差，且比較繁瑣，沒(méi)有突出土地利用方面的考核。為此，我們?nèi)嫘薷牧怂O(shè)計(jì)的指標(biāo)體系，使之完全從土地利用情況出發(fā)，并把土地產(chǎn)出率作為重中之重。在參考北京、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及蘇州、西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)制定的土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，我們制定了《開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)共由三類八項(xiàng)組成：三類為土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度評(píng)價(jià)指標(biāo)、土地投入與產(chǎn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)及工業(yè)用地效益評(píng)價(jià)指標(biāo)；這三類指標(biāo)可細(xì)分為七項(xiàng)，即土地開(kāi)發(fā)率、土地批租率、土地建成率、土地投入產(chǎn)出指標(biāo)、土地收益指標(biāo)、工業(yè)用地效益指標(biāo)和工業(yè)用地比較效益指標(biāo)。
土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度評(píng)價(jià)指標(biāo)
土地開(kāi)發(fā)率。土地開(kāi)發(fā)率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平(南方為六通一平，下同)的土地面積與經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積之比。七通一平即通常所說(shuō)的通上水、通下水、通路、通電、通氣、通訊、通熱(六通一平無(wú)此項(xiàng))。經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積即開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立時(shí)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積。
土地批租率。土地批租率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓、出租土地面積與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平的土地面積之比。
土地建成率。土地建成率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成面積與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓出租土地面積之比。這里的已建成面積是指已具備使用條件、有項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。
土地投入與產(chǎn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)
土地投入指標(biāo)。土地投入指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)累計(jì)投資總額與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。土地開(kāi)發(fā)累計(jì)投資總額指用于征地、完成七通一平及部分其他基礎(chǔ)設(shè)施的累計(jì)投資總額。
土地產(chǎn)出指標(biāo)。土地產(chǎn)出指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值取近三年數(shù)值的平均數(shù)。
土地收益指標(biāo)。土地收益指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)稅收收入與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)稅收收入取近三年數(shù)值的平均數(shù)。
工業(yè)用地效益評(píng)價(jià)指標(biāo)
工業(yè)用地效益指標(biāo)。工業(yè)用地效益指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值取近三年的平均數(shù)。開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積指已具備使用條件、有工業(yè)項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。
工業(yè)用地比較效益。工業(yè)用地比較效益為開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地單位面積產(chǎn)值與所在城市工業(yè)用地面積單位面積產(chǎn)值之比。分子、分母均取近三年數(shù)值的平均數(shù)。
確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理政策的需要。開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用情況的標(biāo)準(zhǔn)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用水平參差不齊，有的開(kāi)發(fā)區(qū)，如開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用水平普遍較高，閑置土地少，產(chǎn)出率高；省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)由于數(shù)量較多，區(qū)位較差，土地利用水平普遍不高，閑置土地多。針對(duì)這種情況，國(guó)家就要采取擇優(yōu)扶持的做法，對(duì)土地利用情況好、產(chǎn)出率高的開(kāi)發(fā)區(qū)要扶持，而對(duì)土地利用情況不好，產(chǎn)出率低的開(kāi)發(fā)區(qū)則要限期整改。目前雖然有一些開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但多屬于對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的綜合評(píng)價(jià)，國(guó)土資源管理部門從部門管理的角度出發(fā)，需要制定一套針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用情況的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的好壞、土地產(chǎn)出率的高低。
日常管理的需要。國(guó)土資源管理部門需要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地利用程度進(jìn)行跟蹤管理，以對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的供地量和年度計(jì)劃指標(biāo)隨時(shí)調(diào)整，保證開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)評(píng)價(jià)的需要。開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可用于開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)區(qū)評(píng)價(jià)。很多設(shè)立較早的開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，原來(lái)的批準(zhǔn)用地已經(jīng)用完，項(xiàng)目完全擺滿，且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，起到了很好的輻射和擴(kuò)散作用。對(duì)于還在不斷增加的新項(xiàng)目，確實(shí)需要追加土地，對(duì)這類開(kāi)發(fā)區(qū)，應(yīng)允許其擴(kuò)區(qū)，但要符合一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約化要求的，則批準(zhǔn)其擴(kuò)區(qū)請(qǐng)求。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系反應(yīng)了政府的管理意圖，使開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用有了目標(biāo)和努力的方向。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立的原則
一是科學(xué)性原則。所選取的指標(biāo)應(yīng)能盡量科學(xué)地、全面地反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的狀況，內(nèi)涵明確。評(píng)價(jià)應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)分析方法的客觀性和科學(xué)性，即要制定科學(xué)的指標(biāo)體系，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，從而使評(píng)價(jià)公平、公正。
二是目的性原則。所選指標(biāo)必須與建立開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的目的性一致，即首先要明確開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的核心是集約高效利用土地，否則就失去設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)的意義；然后明確土地利用好壞的重要標(biāo)志是土地利用效益和集約程度；最后，土地利用的關(guān)鍵是處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)和土地資源利用與保護(hù)的關(guān)系。
三是可操作性原則。指標(biāo)所要求的數(shù)據(jù)必須能夠收集到并便于計(jì)算，能與日常管理工作相結(jié)合。
四是可比性原則。所選取的指標(biāo)能在不同規(guī)模、不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)區(qū)之間進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。
五是特殊性原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)突出開(kāi)發(fā)區(qū)這一特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的特點(diǎn)，使之區(qū)別于一般的行政區(qū)域。而且只選取與開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用有關(guān)的指標(biāo)。
六是引導(dǎo)性原則。評(píng)價(jià)應(yīng)盡可能反映出開(kāi)發(fā)區(qū)今后的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展重點(diǎn)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的發(fā)展具備一定的引導(dǎo)性。
七是標(biāo)準(zhǔn)化原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)盡可能向現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)指標(biāo)靠攏，以符合統(tǒng)計(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的原則。
2、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成
在設(shè)計(jì)指標(biāo)體系之初，我們從土地可持續(xù)利用的角度出發(fā)，從三個(gè)方面考查開(kāi)發(fā)區(qū)土地的利用情況，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)，只有作到這三點(diǎn)，才能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，服務(wù)社會(huì)，保護(hù)環(huán)境，才能使土地可持續(xù)利用。但是，召集開(kāi)發(fā)區(qū)同志幾次討論之后，認(rèn)為對(duì)土地利用從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三方面考核，比較全面，但其中一些指標(biāo)可操作性差，且比較繁瑣，沒(méi)有突出土地利用方面的考核。為此，我們?nèi)嫘薷牧怂O(shè)計(jì)的指標(biāo)體系，使之完全從土地利用情況出發(fā)，并把土地產(chǎn)出率作為重中之重。在參考北京、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及蘇州、西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)制定的土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，我們制定了《開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)共由三類八項(xiàng)組成：三類為土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度評(píng)價(jià)指標(biāo)、土地投入與產(chǎn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)及工業(yè)用地效益評(píng)價(jià)指標(biāo)；這三類指標(biāo)可細(xì)分為七項(xiàng)，即土地開(kāi)發(fā)率、土地批租率、土地建成率、土地投入產(chǎn)出指標(biāo)、土地收益指標(biāo)、工業(yè)用地效益指標(biāo)和工業(yè)用地比較效益指標(biāo)。
土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度評(píng)價(jià)指標(biāo)
土地開(kāi)發(fā)率。土地開(kāi)發(fā)率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平(南方為六通一平，下同)的土地面積與經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積之比。七通一平即通常所說(shuō)的通上水、通下水、通路、通電、通氣、通訊、通熱(六通一平無(wú)此項(xiàng))。經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積即開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立時(shí)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積。
土地批租率。土地批租率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓、出租土地面積與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已完成七通一平的土地面積之比。
土地建成率。土地建成率為開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成面積與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓出租土地面積之比。這里的已建成面積是指已具備使用條件、有項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。
土地投入與產(chǎn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)
土地投入指標(biāo)。土地投入指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)累計(jì)投資總額與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。土地開(kāi)發(fā)累計(jì)投資總額指用于征地、完成七通一平及部分其他基礎(chǔ)設(shè)施的累計(jì)投資總額。
土地產(chǎn)出指標(biāo)。土地產(chǎn)出指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值取近三年數(shù)值的平均數(shù)。
土地收益指標(biāo)。土地收益指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)稅收收入與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已征用土地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)稅收收入取近三年數(shù)值的平均數(shù)。
工業(yè)用地效益評(píng)價(jià)指標(biāo)
工業(yè)用地效益指標(biāo)。工業(yè)用地效益指標(biāo)為開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值與開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積之比。開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值取近三年的平均數(shù)。開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已建成工業(yè)用地面積指已具備使用條件、有工業(yè)項(xiàng)目入?yún)^(qū)并投產(chǎn)的土地面積。
工業(yè)用地比較效益。工業(yè)用地比較效益為開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地單位面積產(chǎn)值與所在城市工業(yè)用地面積單位面積產(chǎn)值之比。分子、分母均取近三年數(shù)值的平均數(shù)。