隨著我國(guó)生產(chǎn)力的巨大發(fā)展，社會(huì)分工不斷深化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)中分化出許多新的經(jīng)濟(jì)部門和行業(yè)。土地利用方式和關(guān)系也日趨復(fù)雜化，單一的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系涵蓋一切的局面已不能適應(yīng)新形勢(shì)的要求，而逐漸分化形成了新的土地產(chǎn)權(quán)，使產(chǎn)權(quán)的關(guān)系多樣化了。同時(shí)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地使用制度改革的深化，土地權(quán)利的價(jià)值日益顯化，客觀上要求土地權(quán)利貨幣化，以適應(yīng)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要。另外土地價(jià)格是土地權(quán)益貨幣的反映，其大小因所獲權(quán)利的種類而異。所以正確評(píng)估土地各項(xiàng)權(quán)利價(jià)格非常必要。
一、土地評(píng)估產(chǎn)權(quán)的界定
土地產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)稱地權(quán)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的一種。以土地的所有權(quán)為基礎(chǔ),合法占有權(quán)為標(biāo)志，以登記造冊(cè)為要件的一項(xiàng)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即土地產(chǎn)權(quán)的有無(wú)以有無(wú)土地的合法登記為準(zhǔn)。土地的合法占有權(quán)分為法律中的占有權(quán)和實(shí)際上的占有權(quán)。土地占有權(quán)是土地所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，并不是土地所有權(quán)的全部。所有權(quán)對(duì)能否支配某所有土地必然影響權(quán)利；而占有權(quán)占有其物，則又不影響其權(quán)利的存在。抵押權(quán)的占有既是如此。所以，根據(jù)土地各項(xiàng)權(quán)利的排他性和國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，可將土地產(chǎn)權(quán)分為自物權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)）和他物權(quán)（他項(xiàng)權(quán)，主要包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等）二大類。[1]
土地產(chǎn)權(quán)的界定，是正確評(píng)估土地權(quán)利價(jià)格的重要依據(jù)。土地的不可移動(dòng)性決定了在取得土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利后，土地權(quán)利人不可能像對(duì)待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權(quán)威的統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，將土地權(quán)利的主客體內(nèi)容記錄在冊(cè)，才能明晰土地產(chǎn)權(quán)，確保土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全，以及土地市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權(quán)屬爭(zhēng)議。同時(shí)，土地產(chǎn)權(quán)是可以細(xì)化和重組的，其形成的新權(quán)利束必須通過(guò)法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產(chǎn)權(quán)登記是產(chǎn)權(quán)價(jià)格評(píng)估的重要前提。
二、影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素
地產(chǎn)是土地有形實(shí)體及固著在土地實(shí)體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價(jià)格水平。土地價(jià)格實(shí)為土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：
（一）土地產(chǎn)權(quán)的二重性
土地是由其有形實(shí)體與無(wú)形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實(shí)體是產(chǎn)權(quán)的載體，實(shí)體價(jià)格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實(shí)體價(jià)格是土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)，任何一個(gè)購(gòu)買土地的買主，不會(huì)用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價(jià)格，去購(gòu)買目前已設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格是地產(chǎn)的價(jià)格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格的因素實(shí)質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素。
（二）土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財(cái)稅制度等，直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格本質(zhì)。
（三）產(chǎn)權(quán)的種類
根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)等三種。我國(guó)的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要（絕對(duì)）的一種；土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1]；土地他項(xiàng)權(quán)是泛指自物權(quán)（土地所有權(quán)和土地使用權(quán)）以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依賴于所有權(quán)、使用權(quán)，又對(duì)所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國(guó)有之別。所以，土地實(shí)際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的高低。
三、土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)
土地的物質(zhì)實(shí)體只有一個(gè)，土地上的產(chǎn)權(quán)可以有多種，并可以被看作獨(dú)立物權(quán)，土地上所設(shè)的每一種產(chǎn)權(quán)都可以形成一種價(jià)格，土地的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)價(jià)格具有以下主要特點(diǎn)：
（一）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格由產(chǎn)權(quán)需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經(jīng)濟(jì)供給彈性也很有限，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價(jià)的主要因素。土地產(chǎn)權(quán)是設(shè)定于地產(chǎn)上的權(quán)利，且是稀缺的，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的需求量就決定了其價(jià)格。
（二）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格具有明顯的個(gè)別性
由于地產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)種類不同，地產(chǎn)價(jià)格各異。即使具有同一產(chǎn)權(quán)，又因產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵不同，地產(chǎn)價(jià)格也不一樣。
（三）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格種類呈明顯的細(xì)化趨勢(shì)
一般而言，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人們?cè)诘禺a(chǎn)上發(fā)生的關(guān)系越多，需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)的土地產(chǎn)權(quán)就越多。同時(shí)因產(chǎn)權(quán)細(xì)化而形成的產(chǎn)權(quán)價(jià)格種類就越多，土地價(jià)格構(gòu)成就越復(fù)雜。
（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同
土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)，形成的土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格受主觀因素影響較大。
（五）土地產(chǎn)權(quán)組合價(jià)值的可升降性
土地產(chǎn)權(quán)因權(quán)利細(xì)化而可使土地價(jià)格降低，但各項(xiàng)權(quán)利又可以重組，而可使土地價(jià)格上升。
一、土地評(píng)估產(chǎn)權(quán)的界定
土地產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)稱地權(quán)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的一種。以土地的所有權(quán)為基礎(chǔ),合法占有權(quán)為標(biāo)志，以登記造冊(cè)為要件的一項(xiàng)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)利。即土地產(chǎn)權(quán)的有無(wú)以有無(wú)土地的合法登記為準(zhǔn)。土地的合法占有權(quán)分為法律中的占有權(quán)和實(shí)際上的占有權(quán)。土地占有權(quán)是土地所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，并不是土地所有權(quán)的全部。所有權(quán)對(duì)能否支配某所有土地必然影響權(quán)利；而占有權(quán)占有其物，則又不影響其權(quán)利的存在。抵押權(quán)的占有既是如此。所以，根據(jù)土地各項(xiàng)權(quán)利的排他性和國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，可將土地產(chǎn)權(quán)分為自物權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)）和他物權(quán)（他項(xiàng)權(quán)，主要包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等）二大類。[1]
土地產(chǎn)權(quán)的界定，是正確評(píng)估土地權(quán)利價(jià)格的重要依據(jù)。土地的不可移動(dòng)性決定了在取得土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利后，土地權(quán)利人不可能像對(duì)待其它商品那樣將其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公眾信賴的權(quán)威的統(tǒng)一的土地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，將土地權(quán)利的主客體內(nèi)容記錄在冊(cè)，才能明晰土地產(chǎn)權(quán)，確保土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全，以及土地市場(chǎng)交易行為的規(guī)范和安全可靠，避免土地權(quán)屬爭(zhēng)議。同時(shí)，土地產(chǎn)權(quán)是可以細(xì)化和重組的，其形成的新權(quán)利束必須通過(guò)法定登記方能生效。所以，在法律、法規(guī)許可下，產(chǎn)權(quán)登記是產(chǎn)權(quán)價(jià)格評(píng)估的重要前提。
二、影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素
地產(chǎn)是土地有形實(shí)體及固著在土地實(shí)體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價(jià)格水平。土地價(jià)格實(shí)為土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：
（一）土地產(chǎn)權(quán)的二重性
土地是由其有形實(shí)體與無(wú)形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實(shí)體是產(chǎn)權(quán)的載體，實(shí)體價(jià)格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實(shí)體價(jià)格是土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)，任何一個(gè)購(gòu)買土地的買主，不會(huì)用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價(jià)格，去購(gòu)買目前已設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格是地產(chǎn)的價(jià)格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格的因素實(shí)質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素。
（二）土地制度
狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財(cái)稅制度等，直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格本質(zhì)。
（三）產(chǎn)權(quán)的種類
根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)等三種。我國(guó)的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要（絕對(duì)）的一種；土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來(lái)的一項(xiàng)權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1]；土地他項(xiàng)權(quán)是泛指自物權(quán)（土地所有權(quán)和土地使用權(quán)）以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依賴于所有權(quán)、使用權(quán)，又對(duì)所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國(guó)有之別。所以，土地實(shí)際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的高低。
三、土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)
土地的物質(zhì)實(shí)體只有一個(gè)，土地上的產(chǎn)權(quán)可以有多種，并可以被看作獨(dú)立物權(quán)，土地上所設(shè)的每一種產(chǎn)權(quán)都可以形成一種價(jià)格，土地的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)價(jià)格具有以下主要特點(diǎn)：
（一）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格由產(chǎn)權(quán)需求決定
土地的自然供給是十分有限的，即使其經(jīng)濟(jì)供給彈性也很有限，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化而彈性很大，成為影響地價(jià)的主要因素。土地產(chǎn)權(quán)是設(shè)定于地產(chǎn)上的權(quán)利，且是稀缺的，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的需求量就決定了其價(jià)格。
（二）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格具有明顯的個(gè)別性
由于地產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)種類不同，地產(chǎn)價(jià)格各異。即使具有同一產(chǎn)權(quán)，又因產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵不同，地產(chǎn)價(jià)格也不一樣。
（三）土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格種類呈明顯的細(xì)化趨勢(shì)
一般而言，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人們?cè)诘禺a(chǎn)上發(fā)生的關(guān)系越多，需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)的土地產(chǎn)權(quán)就越多。同時(shí)因產(chǎn)權(quán)細(xì)化而形成的產(chǎn)權(quán)價(jià)格種類就越多，土地價(jià)格構(gòu)成就越復(fù)雜。
（四）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同
土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)，形成的土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格受主觀因素影響較大。
（五）土地產(chǎn)權(quán)組合價(jià)值的可升降性
土地產(chǎn)權(quán)因權(quán)利細(xì)化而可使土地價(jià)格降低，但各項(xiàng)權(quán)利又可以重組，而可使土地價(jià)格上升。