國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內(nèi)有優(yōu)先受讓權(quán)，可以在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變成出讓土地使用權(quán)。涉及承租土地使用權(quán)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。承租土地使用權(quán)的估價(jià)尚在探索之中。
估價(jià)思路
承租土地使用權(quán)的價(jià)格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價(jià)格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價(jià)格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價(jià)的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價(jià)方法為收益法；其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時(shí)，亦可從成本途徑進(jìn)行估價(jià)；再次，因?yàn)槌凶馔恋乜裳a(bǔ)交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價(jià)減去應(yīng)補(bǔ)交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場(chǎng)交易資料極少，目前還難于應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)。
估價(jià)方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場(chǎng)租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來(lái)租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場(chǎng)租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計(jì)算出市場(chǎng)租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費(fèi)用和建筑物純收益從不動(dòng)產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進(jìn)行還原，得到承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點(diǎn)。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計(jì)適當(dāng)?shù)睦?、利?rùn)以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權(quán)的價(jià)格。承租土地成本法相似于土地估價(jià)中常用的成本逼近法，要對(duì)發(fā)生的土地取得和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以估價(jià)期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例)第二十九條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用的方式包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；國(guó)有土地租賃；國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第三條規(guī)定：國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。
估價(jià)思路
承租土地使用權(quán)的價(jià)格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價(jià)格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價(jià)格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價(jià)的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價(jià)方法為收益法；其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時(shí)，亦可從成本途徑進(jìn)行估價(jià)；再次，因?yàn)槌凶馔恋乜裳a(bǔ)交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價(jià)減去應(yīng)補(bǔ)交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場(chǎng)交易資料極少，目前還難于應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)。
估價(jià)方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場(chǎng)租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來(lái)租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場(chǎng)租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計(jì)算出市場(chǎng)租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費(fèi)用和建筑物純收益從不動(dòng)產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進(jìn)行還原，得到承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點(diǎn)。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計(jì)適當(dāng)?shù)睦?、利?rùn)以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權(quán)的價(jià)格。承租土地成本法相似于土地估價(jià)中常用的成本逼近法，要對(duì)發(fā)生的土地取得和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以估價(jià)期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例)第二十九條規(guī)定：國(guó)有土地有償使用的方式包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；國(guó)有土地租賃；國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第三條規(guī)定：國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。