地價(jià)的合理程度直接決定于土地流動(dòng)的規(guī)模和合理利用程度，特別是城市規(guī)劃形成的各種因素。地價(jià)構(gòu)成復(fù)雜，影響因素很多，而且難以量化。無(wú)論是采取剩余法、收益法、成本法、市場(chǎng)比較法、購(gòu)買(mǎi)年法，還是路線(xiàn)價(jià)法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，都必須基于市場(chǎng)條件及交易的客觀狀況，脫離了直接或間接的市場(chǎng)交易價(jià)格以及城市規(guī)劃形成的各種條件，其評(píng)估價(jià)格必然脫離實(shí)際。因此科學(xué)進(jìn)行城市規(guī)劃必須充分考慮土地估價(jià)，如何在城市規(guī)劃中把握好土地估價(jià)，科學(xué)合理進(jìn)行土地利用規(guī)劃，對(duì)原有的地價(jià)評(píng)估提出了新的要求。
1、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對(duì)象，與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，也是人類(lèi)一切活動(dòng)的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段，保護(hù)和協(xié)調(diào)好城市土地資源，促進(jìn)土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責(zé)。城市規(guī)劃是土地得到了使用的有力保證，在經(jīng)濟(jì)上體現(xiàn)為土地價(jià)格在城市用地價(jià)格體系中的最合理分布。
土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的，土地價(jià)格作為土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃更是休戚相關(guān)。地價(jià)在城市發(fā)展的過(guò)程中，總是動(dòng)態(tài)變化的。而這種動(dòng)態(tài)變化，取決于城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、建設(shè)功能、房地產(chǎn)供求關(guān)系以及基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價(jià)的關(guān)健是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開(kāi)發(fā)的主要技術(shù)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、居民購(gòu)買(mǎi)力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門(mén)在編制總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等過(guò)程中必須對(duì)土地估價(jià)予以統(tǒng)籌考慮。通過(guò)科學(xué)合理的土地估價(jià)，制定出合理的土地價(jià)格體系，也能有效地促進(jìn)或制的土地的流動(dòng)，從而促使土地開(kāi)發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實(shí)現(xiàn)、完善。
2、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的辯證關(guān)系
傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質(zhì)規(guī)劃，它關(guān)注的是規(guī)劃藍(lán)圖的實(shí)現(xiàn)，而忽視了城市規(guī)劃對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的調(diào)控功能，容易引起土地的投機(jī)活動(dòng)。隨著城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段，也得到相應(yīng)發(fā)展，并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的資源優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)的充分體現(xiàn)必須密切結(jié)合土地估價(jià)工作來(lái)進(jìn)行。
在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容，劃分合理的土地等級(jí)。城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程要求將土地分為若干評(píng)價(jià)單元，以確定合理的土地價(jià)格。目前，確定單元的常用思路是動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級(jí)需借助人工調(diào)整來(lái)劃定級(jí)別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎(chǔ)，參照用地性質(zhì)直接劃定單元，將有利于與未來(lái)的規(guī)劃用地管理相銜接，也免除評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐值牟缓侠硇浴?BR> 地價(jià)涉及到許多因素，區(qū)位、功能和房屋結(jié)構(gòu)不同，都會(huì)造成地價(jià)不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價(jià)格都不同，鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)的價(jià)格也不同，特別是當(dāng)前以及將來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施的配套水平和規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)要求都直接影響土地的價(jià)格。因此，我們進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該準(zhǔn)確掌握地價(jià)要素，即規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價(jià)測(cè)算是規(guī)劃局和土地部門(mén)一起完成的，這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價(jià)密切結(jié)合起來(lái)，以保證城市規(guī)劃的合理性與科學(xué)性。
3、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的有機(jī)統(tǒng)一
3.1土地估價(jià)必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的使用
這是針對(duì)土地用途而言的，不同用途土地的地價(jià)是不同的。地產(chǎn)價(jià)值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國(guó)家所有，土地一級(jí)市場(chǎng)要由各級(jí)政府代表國(guó)家壟斷控制和計(jì)劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的形成起決定性作用。
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下，發(fā)揮城市用地的效益，即土地、資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢(shì)組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力，合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價(jià)是以合法條件下用地效益發(fā)揮為前提，那么首先要判斷土地的利用方式是什么？目前的利用方法是否為利用？轉(zhuǎn)換為利用方式的可能性如何？這均是城市規(guī)劃要研究的問(wèn)題。
（1）通過(guò)規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗(yàn)的澳大利亞是實(shí)行土地用途管制較早的國(guó)家之一。澳大利亞面積770萬(wàn)平方公里，人口1800萬(wàn)，按理說(shuō)這類(lèi)土地異常豐富的地區(qū)不存在危機(jī)問(wèn)題，更談不上什么用途管制。其實(shí)不然，澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價(jià)卻結(jié)合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設(shè)與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設(shè)用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類(lèi)用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。
（2）按、利用確定土地的區(qū)位、用途水平和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。在進(jìn)行土地規(guī)劃時(shí)就不應(yīng)受到現(xiàn)實(shí)使用狀況的限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能使用土地作出正確的判斷，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價(jià)遵循土地利用原理，不僅注重土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設(shè)等多方面的要求，例如：方便性----路網(wǎng)密度及可達(dá)性、紅線(xiàn)寬度設(shè)計(jì)等；和諧性----建筑容量與道路及市政設(shè)施負(fù)荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺(jué)走廊等；舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務(wù)設(shè)施等；個(gè)性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護(hù)等。再有，土地的利用，受規(guī)劃設(shè)計(jì)、法規(guī)政策、財(cái)政金融、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等綜合作用的影響，是包含所有的內(nèi)外部條件、市場(chǎng)供需因素綜合作用的結(jié)果，要求城市規(guī)劃對(duì)上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和結(jié)合。
作為城市用地管理者、開(kāi)發(fā)者和使用者，追求的目標(biāo)都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得的投資效益和滿(mǎn)足的社會(huì)需求。城市政府為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的宏觀效益，要引導(dǎo)資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，通過(guò)調(diào)控地價(jià)對(duì)國(guó)有地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標(biāo)下，一般會(huì)按允許程度提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以便降低單位建筑面積地價(jià)，提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)，地價(jià)的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類(lèi)用地企業(yè)所支付地價(jià)，作為無(wú)形資產(chǎn)將進(jìn)入企業(yè)成本，成為法人資產(chǎn)的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的社區(qū)環(huán)境，這三者的目標(biāo)，均通過(guò)合理的城市規(guī)劃來(lái)協(xié)調(diào)、引導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)。
3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價(jià)中均適用。對(duì)土地進(jìn)行資本投入，城市土地利用強(qiáng)度與土地收益會(huì)出現(xiàn)遞增式遞減的比例關(guān)系。當(dāng)?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)投入使城市社區(qū)活動(dòng)條件不斷完善，土地投資報(bào)酬遞增、地價(jià)同步上升；但當(dāng)各地塊容積率均有突破，使該地區(qū)土地總利用強(qiáng)度超過(guò)社區(qū)環(huán)境容量時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報(bào)酬遞減，致使地價(jià)下降。
不僅城市土地利用強(qiáng)度，而且用地規(guī)模擴(kuò)展也會(huì)遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理?xiàng)l件的限制（如需填海、跨河、排水設(shè)施、供電設(shè)施、道路交通設(shè)施負(fù)荷能力等）、城市結(jié)構(gòu)限制（如城市用地?cái)U(kuò)張與原有用地結(jié)構(gòu)的配套功能不適應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與用地結(jié)構(gòu)不適應(yīng)，須對(duì)整個(gè)用地布局作調(diào)整）。將這種限制形象稱(chēng)之為“門(mén)檻”，有“大門(mén)檻”，也有“小門(mén)檻”，城市建設(shè)會(huì)不斷遇到“門(mén)檻”、跨過(guò)“門(mén)檻”，波浪式地發(fā)展，將出現(xiàn)投資報(bào)酬遞增式遞減的波浪狀運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。
邊際效益點(diǎn)是對(duì)土地進(jìn)行資本投入，當(dāng)達(dá)到某一數(shù)值點(diǎn)后，如再追加投資，報(bào)酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規(guī)劃結(jié)合土地估價(jià)，研究土地邊際收益的點(diǎn)，通過(guò)環(huán)境容量分析、門(mén)檻投資計(jì)算、經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究和土地利用效益分析，評(píng)價(jià)和優(yōu)選用地方案，從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的用地可行性方案，確定土地開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間序列，確定近期發(fā)展建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)位，使城市規(guī)劃與土地使用緊密相聯(lián)。
3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系
城市規(guī)劃與地價(jià)評(píng)估離不開(kāi)土地管理者對(duì)土地市場(chǎng)的分析和供求預(yù)測(cè)。土地需求是土地價(jià)格形成的先決條件。地價(jià)的社會(huì)基礎(chǔ)離不開(kāi)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)，否則其評(píng)估毫無(wú)意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，對(duì)城市土地的需求日益增大，促使土地價(jià)格不斷上漲。規(guī)劃用地估價(jià)要建立在節(jié)約用地及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這也是城市用地規(guī)劃的基礎(chǔ)工作。
發(fā)展預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)是決定將來(lái)用地需求的最基本要素，可以運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料和可比資料，建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，作出定量分析預(yù)測(cè)，作為指導(dǎo)上地開(kāi)發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)定量依據(jù)。城市人口發(fā)展取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地凈面積與所容納的就業(yè)崗位數(shù)量有內(nèi)在的比例關(guān)系，從而預(yù)測(cè)各產(chǎn)業(yè)用地需求；人口就業(yè)規(guī)模及平均家庭規(guī)模的預(yù)測(cè)可以轉(zhuǎn)化為住房需求預(yù)測(cè)及居住用地需求量預(yù)測(cè)；人均收入水平和消費(fèi)水平、人均國(guó)民生產(chǎn)總值、全市商業(yè)零售總額的發(fā)展預(yù)測(cè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)用房建筑面積的相關(guān)分析，可以用于預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房及用地的空間需求，進(jìn)而指導(dǎo)商業(yè)用地規(guī)劃和新的購(gòu)物中心的定量控制。通過(guò)上述測(cè)算分析和需求預(yù)測(cè)，就可以確定與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)量及其開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間序列。
3.4城市規(guī)劃必須考慮土地收益的合理分配
在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制普遍發(fā)生作用，城市用地和土地估價(jià)都要反映公共利益，體現(xiàn)社會(huì)公平。在同一地區(qū)內(nèi)，城市土地位置和質(zhì)量差異，使占用不同區(qū)位土地所獲收益不同，在土地使用者之間自然產(chǎn)生用地權(quán)益的競(jìng)爭(zhēng)。土地權(quán)益是土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)。土地位置具有不可移動(dòng)性，但土地的使用及其權(quán)益卻具有轉(zhuǎn)移性。土地估價(jià)是以這些權(quán)益獲取為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)城市土地不斷投入資本而產(chǎn)出的土地收益，是由全部生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)組合投入而產(chǎn)出的。故應(yīng)由全部參與投入者，包括政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及土地使用者共享權(quán)益，如果權(quán)益分配不合理，就會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性，從而使發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)的目標(biāo)均難以實(shí)現(xiàn)。
雖然在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中產(chǎn)生地價(jià)，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果支付地價(jià)獲取此土地而取得利潤(rùn)，不如投資于其它方面所能取得的正常利潤(rùn)，那么不如將這筆資金投于別處。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及土地使用者對(duì)土地的追加資本投入，創(chuàng)造出一定的土地級(jí)差收益，也應(yīng)獲得相應(yīng)回報(bào)。土地使用者在不同性質(zhì)用地上按照政府調(diào)控方針提取不同份額的土地收益，是國(guó)家對(duì)土地級(jí)差收益的合理分配。城市用地規(guī)劃中，也要將用地功能及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與開(kāi)發(fā)者利益獲得程度作相關(guān)分析。
隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，社會(huì)對(duì)上地投入資本量不斷增加，所評(píng)估的土地往往已不是單純的地皮，而是含有各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物和構(gòu)筑物等的不動(dòng)產(chǎn)。城市發(fā)展與社區(qū)繁榮帶來(lái)房地產(chǎn)增值，其中房產(chǎn)隨時(shí)間的推移磨損折舊，價(jià)值漸減；而地產(chǎn)永續(xù)利用，土地資源的有限性和社會(huì)發(fā)展對(duì)土地需求的增長(zhǎng)以及全社會(huì)改善用地環(huán)境，均使地產(chǎn)不斷增值。我國(guó)城市地產(chǎn)為國(guó)有，而房產(chǎn)可有多種所有者。因此在舊城改造規(guī)劃時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)要對(duì)房、地價(jià)值變化分別考慮。
城市規(guī)劃與土地估價(jià)相結(jié)合，預(yù)測(cè)規(guī)劃期（近期）內(nèi)研究對(duì)象的土地收益情況，并考慮土地收益的合理再分配關(guān)系，就可制訂合理的規(guī)劃控制指標(biāo)和控制性詳細(xì)土地使用規(guī)劃，引導(dǎo)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
3.5城市規(guī)劃必須考慮土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化
城市規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程。作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容----土地，其價(jià)格在市場(chǎng)中也表現(xiàn)為一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程。土地所處的時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)的需求狀況也不同，土地用途的改變也會(huì)引起地價(jià)的變化。因此，在城市規(guī)劃中考慮土地估價(jià)時(shí)，必須把握土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。
動(dòng)態(tài)評(píng)估是城市規(guī)劃中考慮土地估價(jià)的最基本、最重要的原則。它也充分體現(xiàn)了地價(jià)評(píng)估工作的本質(zhì)與特征。我們知道：任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在不斷的發(fā)展與變化中，對(duì)于土地價(jià)格而言同樣如此。地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)該把握好時(shí)點(diǎn)位置，將土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化在某一點(diǎn)“靜止”下來(lái)，這將有利于科學(xué)地分析土地的時(shí)點(diǎn)價(jià)格與其發(fā)展趨勢(shì)。
（1）在土地交易中，無(wú)論是地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、還是抵押等，都不像一般商品那樣靠物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付（流通）完成，即買(mǎi)主帶走他所購(gòu)商品，而主要靠法律、法規(guī)和契約來(lái)完成。但法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實(shí)施等，都是有明確的時(shí)間界限的，契約合同也是有明確的時(shí)間界限的。這樣做就能確定市場(chǎng)的條件和交易的責(zé)任界限。
（2）地價(jià)可以是過(guò)去或現(xiàn)在或未來(lái)時(shí)間條件下的價(jià)格，土地估價(jià)一般是對(duì)現(xiàn)狀土地進(jìn)行估價(jià)，但城市規(guī)劃主要研究土地在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由于地價(jià)隨時(shí)間的變化而變化，因此在城市規(guī)劃中考慮地估價(jià)必須規(guī)定明確的時(shí)間。
4、結(jié)論
推行城市土地有償有限期使用制度，根本目的是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一下的土地優(yōu)化作用，提高社會(huì)生產(chǎn)力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。城市規(guī)劃與土地估價(jià)都要貫徹政府制定的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略，綜合分析地產(chǎn)增值與用地控制的關(guān)系，建立完整、和諧、有序的協(xié)調(diào)關(guān)系。這種協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)體現(xiàn)在規(guī)劃得當(dāng)、功能組織合理、布局結(jié)構(gòu)清晰、建筑實(shí)體及外部空間尺度適宜、比例恰當(dāng)，還要考慮城市的歷史文化、自然環(huán)境、氣候特征、人文特性和居民生活習(xí)俗，因此城市規(guī)劃與土地估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)，更是一門(mén)藝術(shù)。
城市規(guī)劃與土地估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的、技術(shù)性很強(qiáng)的工作。為此，我們?cè)谶M(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)首先應(yīng)把握好地價(jià)評(píng)估的有機(jī)統(tǒng)一，在實(shí)際操作中結(jié)合規(guī)劃管理予以科學(xué)分析，將城市規(guī)劃與土地估價(jià)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，對(duì)目前城市規(guī)劃管理工作具有十分重要的意義。
1、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對(duì)象，與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。土地是寶貴的自然資源，是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，也是人類(lèi)一切活動(dòng)的載體。而城市規(guī)劃正是政府調(diào)控土地和空間資源的重要手段，保護(hù)和協(xié)調(diào)好城市土地資源，促進(jìn)土地及空間資源的合理配置和高效利用是城市規(guī)劃的主要職責(zé)。城市規(guī)劃是土地得到了使用的有力保證，在經(jīng)濟(jì)上體現(xiàn)為土地價(jià)格在城市用地價(jià)格體系中的最合理分布。
土地與城市規(guī)劃是密不可分、互為作用的，土地價(jià)格作為土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃更是休戚相關(guān)。地價(jià)在城市發(fā)展的過(guò)程中，總是動(dòng)態(tài)變化的。而這種動(dòng)態(tài)變化，取決于城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向、建設(shè)功能、房地產(chǎn)供求關(guān)系以及基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和環(huán)境的優(yōu)劣。決定地價(jià)的關(guān)健是區(qū)位、功能性質(zhì)、土地開(kāi)發(fā)的主要技術(shù)指標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、居民購(gòu)買(mǎi)力。其中前四大因素是城市規(guī)劃所確定的，所以城市規(guī)劃部門(mén)在編制總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等過(guò)程中必須對(duì)土地估價(jià)予以統(tǒng)籌考慮。通過(guò)科學(xué)合理的土地估價(jià)，制定出合理的土地價(jià)格體系，也能有效地促進(jìn)或制的土地的流動(dòng)，從而促使土地開(kāi)發(fā)朝城市規(guī)劃的方向發(fā)展，使得城市規(guī)劃不斷得以實(shí)現(xiàn)、完善。
2、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的辯證關(guān)系
傳統(tǒng)的城市規(guī)劃是以土地利用控制為核心的一種靜態(tài)的物質(zhì)規(guī)劃，它關(guān)注的是規(guī)劃藍(lán)圖的實(shí)現(xiàn)，而忽視了城市規(guī)劃對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的調(diào)控功能，容易引起土地的投機(jī)活動(dòng)。隨著城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)劃作為一種規(guī)范城市發(fā)展的管理手段，也得到相應(yīng)發(fā)展，并逐漸體現(xiàn)了城市規(guī)劃能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的資源優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)的充分體現(xiàn)必須密切結(jié)合土地估價(jià)工作來(lái)進(jìn)行。
在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，必須根據(jù)城市規(guī)劃的用地規(guī)劃內(nèi)容，劃分合理的土地等級(jí)。城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程要求將土地分為若干評(píng)價(jià)單元，以確定合理的土地價(jià)格。目前，確定單元的常用思路是動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法，形狀呈方形，和地形地物的邊界較難吻合，最終定級(jí)需借助人工調(diào)整來(lái)劃定級(jí)別邊緣。而以規(guī)劃路網(wǎng)為基礎(chǔ)，參照用地性質(zhì)直接劃定單元，將有利于與未來(lái)的規(guī)劃用地管理相銜接，也免除評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐值牟缓侠硇浴?BR> 地價(jià)涉及到許多因素，區(qū)位、功能和房屋結(jié)構(gòu)不同，都會(huì)造成地價(jià)不同。如舊城房屋拆遷，商店、住宅、辦公樓的價(jià)格都不同，鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)的價(jià)格也不同，特別是當(dāng)前以及將來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施的配套水平和規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)要求都直接影響土地的價(jià)格。因此，我們進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該準(zhǔn)確掌握地價(jià)要素，即規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)要求。例如現(xiàn)在溫州等城市的地價(jià)測(cè)算是規(guī)劃局和土地部門(mén)一起完成的，這正是為了使城市規(guī)劃與土地估價(jià)密切結(jié)合起來(lái)，以保證城市規(guī)劃的合理性與科學(xué)性。
3、城市規(guī)劃與土地估價(jià)的有機(jī)統(tǒng)一
3.1土地估價(jià)必須體現(xiàn)城市規(guī)劃的使用
這是針對(duì)土地用途而言的，不同用途土地的地價(jià)是不同的。地產(chǎn)價(jià)值是在土地最適合利用的情況下確定的。城市土地為國(guó)家所有，土地一級(jí)市場(chǎng)要由各級(jí)政府代表國(guó)家壟斷控制和計(jì)劃管理。所以政府制訂的具有法規(guī)作用的城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的形成起決定性作用。
城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃，要在規(guī)劃期內(nèi)可能的條件下，發(fā)揮城市用地的效益，即土地、資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素的優(yōu)勢(shì)組合和根據(jù)土地區(qū)位條件及產(chǎn)生收益的能力，合理布局生產(chǎn)力。所以城市規(guī)劃中的用地估價(jià)是以合法條件下用地效益發(fā)揮為前提，那么首先要判斷土地的利用方式是什么？目前的利用方法是否為利用？轉(zhuǎn)換為利用方式的可能性如何？這均是城市規(guī)劃要研究的問(wèn)題。
（1）通過(guò)規(guī)劃管理控制土地用途的改變。在這方面積累了一些經(jīng)驗(yàn)的澳大利亞是實(shí)行土地用途管制較早的國(guó)家之一。澳大利亞面積770萬(wàn)平方公里，人口1800萬(wàn)，按理說(shuō)這類(lèi)土地異常豐富的地區(qū)不存在危機(jī)問(wèn)題，更談不上什么用途管制。其實(shí)不然，澳大利亞的城市規(guī)劃與土地估價(jià)卻結(jié)合得特別好。澳大利亞的城鎮(zhèn)建設(shè)與土地利用、商業(yè)用地、住宅用地、道路建設(shè)用地、園林用地、農(nóng)業(yè)用地及各類(lèi)用地都在規(guī)劃中得以具體體現(xiàn)。
（2）按、利用確定土地的區(qū)位、用途水平和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。在進(jìn)行土地規(guī)劃時(shí)就不應(yīng)受到現(xiàn)實(shí)使用狀況的限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能使用土地作出正確的判斷，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)用途由于各種原因并不一定是有效利用。城市規(guī)劃中的用地估價(jià)遵循土地利用原理，不僅注重土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的綜合效益和城市發(fā)展及其環(huán)境建設(shè)等多方面的要求，例如：方便性----路網(wǎng)密度及可達(dá)性、紅線(xiàn)寬度設(shè)計(jì)等；和諧性----建筑容量與道路及市政設(shè)施負(fù)荷的協(xié)調(diào)、綠地布置、環(huán)境景現(xiàn)、視覺(jué)走廊等；舒適性----防治污染、日照間距、小氣候環(huán)境、配套服務(wù)設(shè)施等；個(gè)性----突出本地環(huán)境特色、歷史文化古跡的保護(hù)等。再有，土地的利用，受規(guī)劃設(shè)計(jì)、法規(guī)政策、財(cái)政金融、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等綜合作用的影響，是包含所有的內(nèi)外部條件、市場(chǎng)供需因素綜合作用的結(jié)果，要求城市規(guī)劃對(duì)上述內(nèi)容統(tǒng)籌安排和結(jié)合。
作為城市用地管理者、開(kāi)發(fā)者和使用者，追求的目標(biāo)都是在規(guī)劃土地使用條件下，取得的投資效益和滿(mǎn)足的社會(huì)需求。城市政府為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的宏觀效益，要引導(dǎo)資源在不同區(qū)位優(yōu)化配置，通過(guò)調(diào)控地價(jià)對(duì)國(guó)有地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在用地規(guī)劃控制指標(biāo)下，一般會(huì)按允許程度提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以便降低單位建筑面積地價(jià)，提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)，地價(jià)的高低是投資效益核算中的重要內(nèi)容。各類(lèi)用地企業(yè)所支付地價(jià)，作為無(wú)形資產(chǎn)將進(jìn)入企業(yè)成本，成為法人資產(chǎn)的重要組成部分，需要保值和增值。因此土地使用者要求提供健全的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的社區(qū)環(huán)境，這三者的目標(biāo)，均通過(guò)合理的城市規(guī)劃來(lái)協(xié)調(diào)、引導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)。
3.2城市規(guī)劃必須考慮土地利用的邊際效益
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞增或遞減原理在城市規(guī)劃及城市用地估價(jià)中均適用。對(duì)土地進(jìn)行資本投入，城市土地利用強(qiáng)度與土地收益會(huì)出現(xiàn)遞增式遞減的比例關(guān)系。當(dāng)?shù)貕K的容積率與環(huán)境容量協(xié)調(diào)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)投入使城市社區(qū)活動(dòng)條件不斷完善，土地投資報(bào)酬遞增、地價(jià)同步上升；但當(dāng)各地塊容積率均有突破，使該地區(qū)土地總利用強(qiáng)度超過(guò)社區(qū)環(huán)境容量時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)交通擁擠、環(huán)境污染治理困難、生活環(huán)境質(zhì)量下降等現(xiàn)象，土地投資報(bào)酬遞減，致使地價(jià)下降。
不僅城市土地利用強(qiáng)度，而且用地規(guī)模擴(kuò)展也會(huì)遇到各種各樣的限制，可概括為自然地理?xiàng)l件的限制（如需填海、跨河、排水設(shè)施、供電設(shè)施、道路交通設(shè)施負(fù)荷能力等）、城市結(jié)構(gòu)限制（如城市用地?cái)U(kuò)張與原有用地結(jié)構(gòu)的配套功能不適應(yīng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與用地結(jié)構(gòu)不適應(yīng)，須對(duì)整個(gè)用地布局作調(diào)整）。將這種限制形象稱(chēng)之為“門(mén)檻”，有“大門(mén)檻”，也有“小門(mén)檻”，城市建設(shè)會(huì)不斷遇到“門(mén)檻”、跨過(guò)“門(mén)檻”，波浪式地發(fā)展，將出現(xiàn)投資報(bào)酬遞增式遞減的波浪狀運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。
邊際效益點(diǎn)是對(duì)土地進(jìn)行資本投入，當(dāng)達(dá)到某一數(shù)值點(diǎn)后，如再追加投資，報(bào)酬不再增加甚至降低。因此，需要城市規(guī)劃結(jié)合土地估價(jià)，研究土地邊際收益的點(diǎn)，通過(guò)環(huán)境容量分析、門(mén)檻投資計(jì)算、經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究和土地利用效益分析，評(píng)價(jià)和優(yōu)選用地方案，從中選出最符合發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的用地可行性方案，確定土地開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間序列，確定近期發(fā)展建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)位，使城市規(guī)劃與土地使用緊密相聯(lián)。
3.3城市規(guī)劃必須考慮土地市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系
城市規(guī)劃與地價(jià)評(píng)估離不開(kāi)土地管理者對(duì)土地市場(chǎng)的分析和供求預(yù)測(cè)。土地需求是土地價(jià)格形成的先決條件。地價(jià)的社會(huì)基礎(chǔ)離不開(kāi)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)，否則其評(píng)估毫無(wú)意義。城市可利用的土地資源有限，由于土地位置的固定性和土地面積的有限性，土地供給彈性很小，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)，對(duì)城市土地的需求日益增大，促使土地價(jià)格不斷上漲。規(guī)劃用地估價(jià)要建立在節(jié)約用地及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這也是城市用地規(guī)劃的基礎(chǔ)工作。
發(fā)展預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)是決定將來(lái)用地需求的最基本要素，可以運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料和可比資料，建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，作出定量分析預(yù)測(cè)，作為指導(dǎo)上地開(kāi)發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)定量依據(jù)。城市人口發(fā)展取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地凈面積與所容納的就業(yè)崗位數(shù)量有內(nèi)在的比例關(guān)系，從而預(yù)測(cè)各產(chǎn)業(yè)用地需求；人口就業(yè)規(guī)模及平均家庭規(guī)模的預(yù)測(cè)可以轉(zhuǎn)化為住房需求預(yù)測(cè)及居住用地需求量預(yù)測(cè)；人均收入水平和消費(fèi)水平、人均國(guó)民生產(chǎn)總值、全市商業(yè)零售總額的發(fā)展預(yù)測(cè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)用房建筑面積的相關(guān)分析，可以用于預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房及用地的空間需求，進(jìn)而指導(dǎo)商業(yè)用地規(guī)劃和新的購(gòu)物中心的定量控制。通過(guò)上述測(cè)算分析和需求預(yù)測(cè)，就可以確定與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)量及其開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間序列。
3.4城市規(guī)劃必須考慮土地收益的合理分配
在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制普遍發(fā)生作用，城市用地和土地估價(jià)都要反映公共利益，體現(xiàn)社會(huì)公平。在同一地區(qū)內(nèi)，城市土地位置和質(zhì)量差異，使占用不同區(qū)位土地所獲收益不同，在土地使用者之間自然產(chǎn)生用地權(quán)益的競(jìng)爭(zhēng)。土地權(quán)益是土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)。土地位置具有不可移動(dòng)性，但土地的使用及其權(quán)益卻具有轉(zhuǎn)移性。土地估價(jià)是以這些權(quán)益獲取為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)城市土地不斷投入資本而產(chǎn)出的土地收益，是由全部生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)組合投入而產(chǎn)出的。故應(yīng)由全部參與投入者，包括政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及土地使用者共享權(quán)益，如果權(quán)益分配不合理，就會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性，從而使發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)的目標(biāo)均難以實(shí)現(xiàn)。
雖然在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中產(chǎn)生地價(jià)，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果支付地價(jià)獲取此土地而取得利潤(rùn)，不如投資于其它方面所能取得的正常利潤(rùn)，那么不如將這筆資金投于別處。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及土地使用者對(duì)土地的追加資本投入，創(chuàng)造出一定的土地級(jí)差收益，也應(yīng)獲得相應(yīng)回報(bào)。土地使用者在不同性質(zhì)用地上按照政府調(diào)控方針提取不同份額的土地收益，是國(guó)家對(duì)土地級(jí)差收益的合理分配。城市用地規(guī)劃中，也要將用地功能及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與開(kāi)發(fā)者利益獲得程度作相關(guān)分析。
隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，社會(huì)對(duì)上地投入資本量不斷增加，所評(píng)估的土地往往已不是單純的地皮，而是含有各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物和構(gòu)筑物等的不動(dòng)產(chǎn)。城市發(fā)展與社區(qū)繁榮帶來(lái)房地產(chǎn)增值，其中房產(chǎn)隨時(shí)間的推移磨損折舊，價(jià)值漸減；而地產(chǎn)永續(xù)利用，土地資源的有限性和社會(huì)發(fā)展對(duì)土地需求的增長(zhǎng)以及全社會(huì)改善用地環(huán)境，均使地產(chǎn)不斷增值。我國(guó)城市地產(chǎn)為國(guó)有，而房產(chǎn)可有多種所有者。因此在舊城改造規(guī)劃時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)要對(duì)房、地價(jià)值變化分別考慮。
城市規(guī)劃與土地估價(jià)相結(jié)合，預(yù)測(cè)規(guī)劃期（近期）內(nèi)研究對(duì)象的土地收益情況，并考慮土地收益的合理再分配關(guān)系，就可制訂合理的規(guī)劃控制指標(biāo)和控制性詳細(xì)土地使用規(guī)劃，引導(dǎo)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
3.5城市規(guī)劃必須考慮土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化
城市規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程。作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容----土地，其價(jià)格在市場(chǎng)中也表現(xiàn)為一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程。土地所處的時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)的需求狀況也不同，土地用途的改變也會(huì)引起地價(jià)的變化。因此，在城市規(guī)劃中考慮土地估價(jià)時(shí)，必須把握土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。
動(dòng)態(tài)評(píng)估是城市規(guī)劃中考慮土地估價(jià)的最基本、最重要的原則。它也充分體現(xiàn)了地價(jià)評(píng)估工作的本質(zhì)與特征。我們知道：任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在不斷的發(fā)展與變化中，對(duì)于土地價(jià)格而言同樣如此。地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)該把握好時(shí)點(diǎn)位置，將土地價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化在某一點(diǎn)“靜止”下來(lái)，這將有利于科學(xué)地分析土地的時(shí)點(diǎn)價(jià)格與其發(fā)展趨勢(shì)。
（1）在土地交易中，無(wú)論是地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、還是抵押等，都不像一般商品那樣靠物質(zhì)實(shí)體在當(dāng)事人之間交付（流通）完成，即買(mǎi)主帶走他所購(gòu)商品，而主要靠法律、法規(guī)和契約來(lái)完成。但法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實(shí)施等，都是有明確的時(shí)間界限的，契約合同也是有明確的時(shí)間界限的。這樣做就能確定市場(chǎng)的條件和交易的責(zé)任界限。
（2）地價(jià)可以是過(guò)去或現(xiàn)在或未來(lái)時(shí)間條件下的價(jià)格，土地估價(jià)一般是對(duì)現(xiàn)狀土地進(jìn)行估價(jià)，但城市規(guī)劃主要研究土地在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由于地價(jià)隨時(shí)間的變化而變化，因此在城市規(guī)劃中考慮地估價(jià)必須規(guī)定明確的時(shí)間。
4、結(jié)論
推行城市土地有償有限期使用制度，根本目的是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一下的土地優(yōu)化作用，提高社會(huì)生產(chǎn)力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。城市規(guī)劃與土地估價(jià)都要貫徹政府制定的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略，綜合分析地產(chǎn)增值與用地控制的關(guān)系，建立完整、和諧、有序的協(xié)調(diào)關(guān)系。這種協(xié)調(diào)關(guān)系應(yīng)體現(xiàn)在規(guī)劃得當(dāng)、功能組織合理、布局結(jié)構(gòu)清晰、建筑實(shí)體及外部空間尺度適宜、比例恰當(dāng)，還要考慮城市的歷史文化、自然環(huán)境、氣候特征、人文特性和居民生活習(xí)俗，因此城市規(guī)劃與土地估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)，更是一門(mén)藝術(shù)。
城市規(guī)劃與土地估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的、技術(shù)性很強(qiáng)的工作。為此，我們?cè)谶M(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)首先應(yīng)把握好地價(jià)評(píng)估的有機(jī)統(tǒng)一，在實(shí)際操作中結(jié)合規(guī)劃管理予以科學(xué)分析，將城市規(guī)劃與土地估價(jià)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，對(duì)目前城市規(guī)劃管理工作具有十分重要的意義。