（二）評估價格類型的選擇：
我們估價師進行土地評估前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能會使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學選擇方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評估分為公司制改造土地使用權(quán)評估，土地使用權(quán)作價出資與授權(quán)經(jīng)營評估，土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估及保留劃撥土地使用權(quán)評估，但應(yīng)該提出的是土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股形式，筆者認為是企業(yè)進行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制，而并非土地資產(chǎn)的處置方式。考試大土地估價師站點
1、公司制改造土地使用權(quán)評估：公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)進行公司制改造，組建有限責任公司、股份有限公司、集團公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進入企業(yè)，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權(quán)價格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。
2、土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權(quán)作價方式投入新的企業(yè)，國有作為土地所有者，要體現(xiàn)國家的權(quán)益，評估價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格，但作為國家的出資額（資本金）注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價格。作價出資額（注入企業(yè)的資本金）=出讓土地使用權(quán)價格—劃撥土地使用權(quán)價格，這是因為劃撥土地使用取得以后，企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國家，但要注意年期修正。
3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估。國企債轉(zhuǎn)股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權(quán)作價后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評估土地使用權(quán)價格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當然評估的是劃撥土地使用權(quán)價格，這種評估為劃撥土地使用權(quán)的價格（如現(xiàn)在開灤集團的債轉(zhuǎn)股評估） 考試大土地估價師站點
4、保留劃撥土地使用權(quán)評估：企業(yè)經(jīng)營獲準，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權(quán)價格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準進行抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎?，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（三）評估方法的選?。?BR> 1、劃撥土地使用權(quán)的評估，目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權(quán)=劃撥土地使用權(quán)平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤；另一種是反算，劃撥土地使用權(quán)=（出讓價格使用權(quán)—出讓金）/年期修正，應(yīng)該注意正算法，劃撥土地使用權(quán)是一定區(qū)域內(nèi)土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本，開發(fā)成本也是該區(qū)域內(nèi)的客觀投入而非實際投入成本，包括土地取得開發(fā)成本的利息投入，不應(yīng)包括土地由于開發(fā)投入的增值收益，因為土地的增值收益在國家而不是企業(yè)，反算法特別注意出讓價是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。
2、出讓價格使用權(quán)評估，國企改制中出讓價格的評估，應(yīng)該體現(xiàn)出國家的權(quán)益不受損害，有條件優(yōu)先采用市場比較法、收益還原法，還可以基準地價修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價格。
3、租賃土地使用權(quán)的評估：租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格類似出讓土地使用權(quán)價格，采用收益還原法求取。純收益是合同約定租金扣除相關(guān)稅費的純租金，收益還原率應(yīng)為采取租賃土地的還原率，而不是土地出讓的還原率，因為租賃土地比出讓土地期限短，收益能力低，不確定性大，一般要比土地的還原率要高，可根據(jù)采取市場提取法，年期為合同約定期限。當然租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格也可以直接采用市場比較評估。但租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租所不同的是用收益還原法時，純收益是客觀的市場租金與合同約定租金沒的差額，因為市場租金與合同約定租金沒有差額，轉(zhuǎn)租權(quán)益就不存在，由于不確定性和風險進一步加大，收益還原率應(yīng)更高。
綜上所述，對于國企改革中土地使用權(quán)的評估，首先分析國企改革中土地處置方式的本質(zhì)內(nèi)涵，準確確定地價評估的價格類型，合理選取土地的評估方法，本著“分清處置方式，顯化土地資產(chǎn)，有償使用土地，區(qū)別價格類型，恰當選取評估方法”等原則，做好國有企業(yè)改制土地使用權(quán)的評估工作。
我們估價師進行土地評估前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能會使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學選擇方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評估分為公司制改造土地使用權(quán)評估，土地使用權(quán)作價出資與授權(quán)經(jīng)營評估，土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估及保留劃撥土地使用權(quán)評估，但應(yīng)該提出的是土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股形式，筆者認為是企業(yè)進行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制，而并非土地資產(chǎn)的處置方式。考試大土地估價師站點
1、公司制改造土地使用權(quán)評估：公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)進行公司制改造，組建有限責任公司、股份有限公司、集團公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進入企業(yè)，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權(quán)價格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。
2、土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權(quán)作價方式投入新的企業(yè)，國有作為土地所有者，要體現(xiàn)國家的權(quán)益，評估價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格，但作為國家的出資額（資本金）注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價格。作價出資額（注入企業(yè)的資本金）=出讓土地使用權(quán)價格—劃撥土地使用權(quán)價格，這是因為劃撥土地使用取得以后，企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國家，但要注意年期修正。
3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估。國企債轉(zhuǎn)股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權(quán)作價后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評估土地使用權(quán)價格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當然評估的是劃撥土地使用權(quán)價格，這種評估為劃撥土地使用權(quán)的價格（如現(xiàn)在開灤集團的債轉(zhuǎn)股評估） 考試大土地估價師站點
4、保留劃撥土地使用權(quán)評估：企業(yè)經(jīng)營獲準，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權(quán)價格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準進行抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎?，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（三）評估方法的選?。?BR> 1、劃撥土地使用權(quán)的評估，目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權(quán)=劃撥土地使用權(quán)平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤；另一種是反算，劃撥土地使用權(quán)=（出讓價格使用權(quán)—出讓金）/年期修正，應(yīng)該注意正算法，劃撥土地使用權(quán)是一定區(qū)域內(nèi)土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本，開發(fā)成本也是該區(qū)域內(nèi)的客觀投入而非實際投入成本，包括土地取得開發(fā)成本的利息投入，不應(yīng)包括土地由于開發(fā)投入的增值收益，因為土地的增值收益在國家而不是企業(yè)，反算法特別注意出讓價是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。
2、出讓價格使用權(quán)評估，國企改制中出讓價格的評估，應(yīng)該體現(xiàn)出國家的權(quán)益不受損害，有條件優(yōu)先采用市場比較法、收益還原法，還可以基準地價修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價格。
3、租賃土地使用權(quán)的評估：租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格類似出讓土地使用權(quán)價格，采用收益還原法求取。純收益是合同約定租金扣除相關(guān)稅費的純租金，收益還原率應(yīng)為采取租賃土地的還原率，而不是土地出讓的還原率，因為租賃土地比出讓土地期限短，收益能力低，不確定性大，一般要比土地的還原率要高，可根據(jù)采取市場提取法，年期為合同約定期限。當然租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格也可以直接采用市場比較評估。但租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租所不同的是用收益還原法時，純收益是客觀的市場租金與合同約定租金沒的差額，因為市場租金與合同約定租金沒有差額，轉(zhuǎn)租權(quán)益就不存在，由于不確定性和風險進一步加大，收益還原率應(yīng)更高。
綜上所述，對于國企改革中土地使用權(quán)的評估，首先分析國企改革中土地處置方式的本質(zhì)內(nèi)涵，準確確定地價評估的價格類型，合理選取土地的評估方法，本著“分清處置方式，顯化土地資產(chǎn)，有償使用土地，區(qū)別價格類型，恰當選取評估方法”等原則，做好國有企業(yè)改制土地使用權(quán)的評估工作。