五、城鎮(zhèn)微觀地價(jià)——地價(jià)參數(shù)審定
地價(jià)評(píng)估過(guò)程中涉及到大量參數(shù)的確定，如：稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)率等等，這些參數(shù)確定的合理與否，直接影響評(píng)估價(jià)格、出讓底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。因此，需要合理地界定參數(shù)選取原則與依據(jù)。
（一）稅費(fèi)土地評(píng)估中涉及的稅費(fèi)種類較多，各地在評(píng)估中采用的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，選項(xiàng)的項(xiàng)目也不盡相同，因此有必要對(duì)這些稅費(fèi)進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容包括：稅費(fèi)是否合理，哪些稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入地價(jià)，哪些不應(yīng)計(jì)入地價(jià)，各種評(píng)估方法的稅費(fèi)組成等等。在地價(jià)評(píng)估中，可采用的估價(jià)方法不同，則應(yīng)計(jì)的稅費(fèi)也不相同，因此，需針對(duì)各種不同的估價(jià)方法確定其稅費(fèi)。
（二）利息在土地評(píng)估中必不可少地要涉及到利息。利息計(jì)算與否、計(jì)算的方法等在很大程度上影響著地價(jià)高低。利息是在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)考慮的資金的時(shí)間價(jià)值。利息的審核包括利息的類型，如是按貸款利息計(jì)算，還是按存款利息計(jì)算；利息的計(jì)算周期，如是按整個(gè)開(kāi)發(fā)期，還是開(kāi)發(fā)期的一半，是一年利息還是多年利息，按部分年度算，還是按整個(gè)年度計(jì)算等等。所有這些，皆在審核范圍之內(nèi)。
（三）利潤(rùn)率投資的目的就是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地的投資，也是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。利潤(rùn)率的審核包括利潤(rùn)的選取標(biāo)準(zhǔn)，是行業(yè)利潤(rùn)率、社會(huì)平均利潤(rùn)，還是實(shí)際利潤(rùn)以及不同的開(kāi)發(fā)期所對(duì)應(yīng)的投資利潤(rùn)率。
各地的市場(chǎng)發(fā)育狀況不同，不同地區(qū)、不同的行業(yè)、不同的項(xiàng)目采用的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)也不同。在土地評(píng)估中，投資回報(bào)率的確定通常考慮以下三方面：一是開(kāi)發(fā)土地的利用類型，一般商業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，住宅用地開(kāi)發(fā)次之，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較低，因此，如果是單一利用類型的開(kāi)發(fā)，應(yīng)考慮該利用類型的投資回報(bào)率狀況，如果是區(qū)域性的開(kāi)發(fā)，有多種利用類型，應(yīng)綜合考慮各種利用類型的投資回報(bào)率狀況，確定一個(gè)綜合的回報(bào)率；二是開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短，一般開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，占用資金時(shí)間也就越久，總的投資回報(bào)率也就應(yīng)該高一些；三是開(kāi)發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資回報(bào)率較高，有地區(qū)特殊優(yōu)惠政策的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率也較高。
（四）土地增值收益率土地由于用途改變而產(chǎn)生增值，土地增值收益率理論應(yīng)等于“增值地租”在總地價(jià)的比例，或出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例?？荚嚧?BR> 土地本身是一種自然產(chǎn)物，但由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地是要支付地租的。而且除了這種意義的地租外，因開(kāi)發(fā)而投入的資本的利息，也往往以地租形式表現(xiàn)出來(lái)，在地租總額中作為一個(gè)外來(lái)組成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。土地價(jià)格即以地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。在分析土地價(jià)值時(shí)，把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇；根據(jù)土地資本與土地物質(zhì)有不可分離的特性，把握土地資本改變了土地物質(zhì)的性能，造成土地收益增加，土地發(fā)生增值，從而地租上漲，地價(jià)隨之上升的過(guò)程，分析計(jì)算地價(jià)。
（五）還原利率從理論上說(shuō)土地價(jià)格是地租的資本化，即地租與地價(jià)的比率就是還原利率，當(dāng)前還原利率采用的標(biāo)準(zhǔn)不相同，有采用貸款利率的，有采用存款利益的，也有采用實(shí)質(zhì)利率的等等，由于前幾年金融市場(chǎng)利率的不斷調(diào)整，土地評(píng)估中采用的利率也不盡相同。
還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過(guò)各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，確定可采用的還原率。土地還原利率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。還原率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)，其還原率高，反之，風(fēng)險(xiǎn)愈小，還原率愈低。因此，評(píng)估不同地區(qū)、不同時(shí)間的相關(guān)較大，需要加強(qiáng)對(duì)還原利率的審核確定合理的標(biāo)，保證評(píng)估出的土地價(jià)格具有現(xiàn)勢(shì)性。
（六）開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)建設(shè)期是指從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的一段時(shí)期，可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、空置或租售期。土地開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中所占的時(shí)間長(zhǎng)短不同，因此應(yīng)明確利息的計(jì)息時(shí)間，有些需要按建設(shè)期計(jì)算，有些按建筑期計(jì)算。另外開(kāi)發(fā)建設(shè)期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。
六、維護(hù)地價(jià)運(yùn)行的客觀措施
為了維護(hù)城鎮(zhèn)的地價(jià)平衡，客觀公正地反映評(píng)估時(shí)占當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，需要采取以下措施：
（一）建立標(biāo)準(zhǔn)宗地制度與地價(jià)監(jiān)測(cè)制度在各城鎮(zhèn)各級(jí)、各類用地或區(qū)域內(nèi)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取要具有代表性，并定期采集樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，更新基準(zhǔn)地價(jià)便于城鎮(zhèn)地價(jià)平衡與協(xié)調(diào)。
（二）實(shí)行地價(jià)公示制度對(duì)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)定期向社會(huì)公布，資料公開(kāi)化，并且可以查詢，可使投資者了解基準(zhǔn)地價(jià)等信息，了解投資地區(qū)的地價(jià)水平，對(duì)選擇投資方向和地點(diǎn)有很大幫助，有利于吸引外資。同時(shí)，使土地交易雙方、國(guó)土資源管理部門(mén)都依據(jù)同一信息了解市場(chǎng)情況，促進(jìn)土地交易規(guī)范化，保證土地市場(chǎng)的正常秩序，使土地使用者和國(guó)家所有者的利益都能夠得到實(shí)現(xiàn)。
（三）地價(jià)查詢信息化建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，以因特網(wǎng)方式建立城市地價(jià)變更數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新，并發(fā)布全省地價(jià)指數(shù)，各城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)城鎮(zhèn)地價(jià)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息，社會(huì)化服務(wù)。
（四）完善土地交易申報(bào)制度與一級(jí)土地市場(chǎng)地價(jià)認(rèn)證制度為加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)移價(jià)格的申報(bào)管理，加快土地市場(chǎng)的培育和建立，克服瞞報(bào)、虛報(bào)土地成交價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)的不良影響，國(guó)土地資源管理部門(mén)應(yīng)健全土地登記制度，加強(qiáng)對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)話動(dòng)的登記來(lái)掌握土地交易價(jià)格，實(shí)施地價(jià)管理，凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須向國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)土地登記，同時(shí)申報(bào)土地資產(chǎn)價(jià)格或土地交易價(jià)格。國(guó)土資源管理部門(mén)要以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)申報(bào)地價(jià)和租金的審核，完善對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、地價(jià)優(yōu)惠額、成交地價(jià)、租金、抵押及土地他項(xiàng)權(quán)利狀的登記，并通過(guò)計(jì)算土地增值，收取相關(guān)稅費(fèi)、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)規(guī)定限價(jià)等措施，調(diào)整地價(jià)，維護(hù)合理的價(jià)格水平，保證土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。國(guó)土資源管理部門(mén)還應(yīng)特別注意對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)土地出讓價(jià)格的認(rèn)證制度，規(guī)定土地出讓，防止土地投機(jī)現(xiàn)象發(fā)生。
地價(jià)評(píng)估過(guò)程中涉及到大量參數(shù)的確定，如：稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)率等等，這些參數(shù)確定的合理與否，直接影響評(píng)估價(jià)格、出讓底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。因此，需要合理地界定參數(shù)選取原則與依據(jù)。
（一）稅費(fèi)土地評(píng)估中涉及的稅費(fèi)種類較多，各地在評(píng)估中采用的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，選項(xiàng)的項(xiàng)目也不盡相同，因此有必要對(duì)這些稅費(fèi)進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容包括：稅費(fèi)是否合理，哪些稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入地價(jià)，哪些不應(yīng)計(jì)入地價(jià)，各種評(píng)估方法的稅費(fèi)組成等等。在地價(jià)評(píng)估中，可采用的估價(jià)方法不同，則應(yīng)計(jì)的稅費(fèi)也不相同，因此，需針對(duì)各種不同的估價(jià)方法確定其稅費(fèi)。
（二）利息在土地評(píng)估中必不可少地要涉及到利息。利息計(jì)算與否、計(jì)算的方法等在很大程度上影響著地價(jià)高低。利息是在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)考慮的資金的時(shí)間價(jià)值。利息的審核包括利息的類型，如是按貸款利息計(jì)算，還是按存款利息計(jì)算；利息的計(jì)算周期，如是按整個(gè)開(kāi)發(fā)期，還是開(kāi)發(fā)期的一半，是一年利息還是多年利息，按部分年度算，還是按整個(gè)年度計(jì)算等等。所有這些，皆在審核范圍之內(nèi)。
（三）利潤(rùn)率投資的目的就是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地的投資，也是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。利潤(rùn)率的審核包括利潤(rùn)的選取標(biāo)準(zhǔn)，是行業(yè)利潤(rùn)率、社會(huì)平均利潤(rùn)，還是實(shí)際利潤(rùn)以及不同的開(kāi)發(fā)期所對(duì)應(yīng)的投資利潤(rùn)率。
各地的市場(chǎng)發(fā)育狀況不同，不同地區(qū)、不同的行業(yè)、不同的項(xiàng)目采用的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)也不同。在土地評(píng)估中，投資回報(bào)率的確定通常考慮以下三方面：一是開(kāi)發(fā)土地的利用類型，一般商業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，住宅用地開(kāi)發(fā)次之，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較低，因此，如果是單一利用類型的開(kāi)發(fā)，應(yīng)考慮該利用類型的投資回報(bào)率狀況，如果是區(qū)域性的開(kāi)發(fā)，有多種利用類型，應(yīng)綜合考慮各種利用類型的投資回報(bào)率狀況，確定一個(gè)綜合的回報(bào)率；二是開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短，一般開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，占用資金時(shí)間也就越久，總的投資回報(bào)率也就應(yīng)該高一些；三是開(kāi)發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資回報(bào)率較高，有地區(qū)特殊優(yōu)惠政策的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率也較高。
（四）土地增值收益率土地由于用途改變而產(chǎn)生增值，土地增值收益率理論應(yīng)等于“增值地租”在總地價(jià)的比例，或出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例?？荚嚧?BR> 土地本身是一種自然產(chǎn)物，但由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地是要支付地租的。而且除了這種意義的地租外，因開(kāi)發(fā)而投入的資本的利息，也往往以地租形式表現(xiàn)出來(lái)，在地租總額中作為一個(gè)外來(lái)組成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。土地價(jià)格即以地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。在分析土地價(jià)值時(shí)，把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇；根據(jù)土地資本與土地物質(zhì)有不可分離的特性，把握土地資本改變了土地物質(zhì)的性能，造成土地收益增加，土地發(fā)生增值，從而地租上漲，地價(jià)隨之上升的過(guò)程，分析計(jì)算地價(jià)。
（五）還原利率從理論上說(shuō)土地價(jià)格是地租的資本化，即地租與地價(jià)的比率就是還原利率，當(dāng)前還原利率采用的標(biāo)準(zhǔn)不相同，有采用貸款利率的，有采用存款利益的，也有采用實(shí)質(zhì)利率的等等，由于前幾年金融市場(chǎng)利率的不斷調(diào)整，土地評(píng)估中采用的利率也不盡相同。
還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過(guò)各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，確定可采用的還原率。土地還原利率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。還原率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)，其還原率高，反之，風(fēng)險(xiǎn)愈小，還原率愈低。因此，評(píng)估不同地區(qū)、不同時(shí)間的相關(guān)較大，需要加強(qiáng)對(duì)還原利率的審核確定合理的標(biāo)，保證評(píng)估出的土地價(jià)格具有現(xiàn)勢(shì)性。
（六）開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)建設(shè)期是指從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的一段時(shí)期，可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、空置或租售期。土地開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中所占的時(shí)間長(zhǎng)短不同，因此應(yīng)明確利息的計(jì)息時(shí)間，有些需要按建設(shè)期計(jì)算，有些按建筑期計(jì)算。另外開(kāi)發(fā)建設(shè)期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。
六、維護(hù)地價(jià)運(yùn)行的客觀措施
為了維護(hù)城鎮(zhèn)的地價(jià)平衡，客觀公正地反映評(píng)估時(shí)占當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，需要采取以下措施：
（一）建立標(biāo)準(zhǔn)宗地制度與地價(jià)監(jiān)測(cè)制度在各城鎮(zhèn)各級(jí)、各類用地或區(qū)域內(nèi)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取要具有代表性，并定期采集樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，更新基準(zhǔn)地價(jià)便于城鎮(zhèn)地價(jià)平衡與協(xié)調(diào)。
（二）實(shí)行地價(jià)公示制度對(duì)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)定期向社會(huì)公布，資料公開(kāi)化，并且可以查詢，可使投資者了解基準(zhǔn)地價(jià)等信息，了解投資地區(qū)的地價(jià)水平，對(duì)選擇投資方向和地點(diǎn)有很大幫助，有利于吸引外資。同時(shí)，使土地交易雙方、國(guó)土資源管理部門(mén)都依據(jù)同一信息了解市場(chǎng)情況，促進(jìn)土地交易規(guī)范化，保證土地市場(chǎng)的正常秩序，使土地使用者和國(guó)家所有者的利益都能夠得到實(shí)現(xiàn)。
（三）地價(jià)查詢信息化建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，以因特網(wǎng)方式建立城市地價(jià)變更數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新，并發(fā)布全省地價(jià)指數(shù)，各城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)城鎮(zhèn)地價(jià)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息，社會(huì)化服務(wù)。
（四）完善土地交易申報(bào)制度與一級(jí)土地市場(chǎng)地價(jià)認(rèn)證制度為加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)移價(jià)格的申報(bào)管理，加快土地市場(chǎng)的培育和建立，克服瞞報(bào)、虛報(bào)土地成交價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)的不良影響，國(guó)土地資源管理部門(mén)應(yīng)健全土地登記制度，加強(qiáng)對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)話動(dòng)的登記來(lái)掌握土地交易價(jià)格，實(shí)施地價(jià)管理，凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須向國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)土地登記，同時(shí)申報(bào)土地資產(chǎn)價(jià)格或土地交易價(jià)格。國(guó)土資源管理部門(mén)要以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)申報(bào)地價(jià)和租金的審核，完善對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、地價(jià)優(yōu)惠額、成交地價(jià)、租金、抵押及土地他項(xiàng)權(quán)利狀的登記，并通過(guò)計(jì)算土地增值，收取相關(guān)稅費(fèi)、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)規(guī)定限價(jià)等措施，調(diào)整地價(jià)，維護(hù)合理的價(jià)格水平，保證土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。國(guó)土資源管理部門(mén)還應(yīng)特別注意對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)土地出讓價(jià)格的認(rèn)證制度，規(guī)定土地出讓，防止土地投機(jī)現(xiàn)象發(fā)生。