某企業(yè)一幢4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。
標(biāo)準(zhǔn)答案：1．應(yīng)首選市場法和收益法評估，因為有條件選用市場法的，應(yīng)首選市場法；收益性房地產(chǎn)估價的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法。
2．①分別按照市場法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平；②選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場價格水平和其拍賣市場價格水平的差異；③確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結(jié)果進行調(diào)整計算，根據(jù)調(diào)整計算結(jié)果綜合確定拍賣底價。
標(biāo)準(zhǔn)答案：1．應(yīng)首選市場法和收益法評估，因為有條件選用市場法的，應(yīng)首選市場法；收益性房地產(chǎn)估價的，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法。
2．①分別按照市場法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平；②選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場價格水平和其拍賣市場價格水平的差異；③確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結(jié)果進行調(diào)整計算，根據(jù)調(diào)整計算結(jié)果綜合確定拍賣底價。