附錄D
(標(biāo)準(zhǔn)的附錄)
名詞解釋
1、土地價(jià)格：是指土地的購買價(jià)格則土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。
2、熟地價(jià)格：是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
3、生地價(jià)格：是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
4、毛地價(jià)格：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
5、估價(jià)期日：指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
6、基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
7、標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。
8、基準(zhǔn)地價(jià)更新：基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。
9、收益還原法：是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。
10、市場(chǎng)比較法：是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。
11、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。
12、剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
13、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。
15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場(chǎng)的供給與需求狀況本基本相同，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。
16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。
17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。
18、地價(jià)指數(shù)：指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時(shí)期的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的百分比指數(shù)。
19、綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
20、土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
21、建筑物還原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價(jià)格的比率。
22、征地費(fèi)用：指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
23、城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。
24、土地取得費(fèi)：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。
25、土地開發(fā)費(fèi)：是為使用土地達(dá)到一定的開始建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。
26、土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。
27、標(biāo)準(zhǔn)宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。
28、標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。
附錄E
（標(biāo)準(zhǔn)的附錄）
估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式
《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》的基本內(nèi)容
目 錄
“土地估價(jià)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容
[一]封面
[二]正文
“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容
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“土地估價(jià)報(bào)告（表格式）”基本內(nèi)容
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“土地估價(jià)報(bào)告”與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的制作與文字要求
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名詞解釋
1、土地價(jià)格：是指土地的購買價(jià)格則土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。
2、熟地價(jià)格：是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
3、生地價(jià)格：是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
4、毛地價(jià)格：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。
5、估價(jià)期日：指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
6、基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
7、標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。
8、基準(zhǔn)地價(jià)更新：基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。
9、收益還原法：是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。
10、市場(chǎng)比較法：是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。
11、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。
12、剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。
13、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。
15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場(chǎng)的供給與需求狀況本基本相同，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。
16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。
17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。
18、地價(jià)指數(shù)：指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時(shí)期的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的百分比指數(shù)。
19、綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
20、土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。
21、建筑物還原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價(jià)格的比率。
22、征地費(fèi)用：指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
23、城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。
24、土地取得費(fèi)：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。
25、土地開發(fā)費(fèi)：是為使用土地達(dá)到一定的開始建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。
26、土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。
27、標(biāo)準(zhǔn)宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。
28、標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。
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