二、建筑物估價(jià)方法
1、重置價(jià)格折舊法
這是一種成本估價(jià)法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，基本公式：
建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度
重置價(jià)格的確定：
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格；另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。
折舊額的計(jì)算方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱(chēng)定額法、直線法
C.定率折舊法，又稱(chēng)殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
D.年數(shù)合計(jì)法
E.償還基金法，又稱(chēng)償債基金法
2、對(duì)照法
對(duì)照法也稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。試算公式為：
房屋評(píng)估價(jià)格=[（標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià)）×折舊率] ×評(píng)估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過(guò)求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。
估價(jià)步驟：
（1）計(jì)算土地與建筑物總收益
（2）計(jì)算土地的收益
（3）計(jì)算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價(jià)格
建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類(lèi)似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。計(jì)算公式為：
建筑物價(jià)格=買(mǎi)賣(mài)實(shí)例單價(jià)×評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)×評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積
三、各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法
1、評(píng)估對(duì)象土地上無(wú)建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
2、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
3、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估建筑物價(jià)格
4、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
四、綜合計(jì)算題解題要點(diǎn)
1、綜合計(jì)算題考察目的
主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法來(lái)求取與其開(kāi)發(fā)價(jià)值；
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值；
以市場(chǎng)比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價(jià)。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件；
第二，考慮以那種方法為主；
第三，分析應(yīng)用該種方法還有那些條件不能滿(mǎn)足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項(xiàng)
題目中通常會(huì)隱藏一些條件，但同時(shí)又會(huì)給出一些干擾條件，這就需要進(jìn)行仔細(xì)判斷和識(shí)別。
1、重置價(jià)格折舊法
這是一種成本估價(jià)法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，基本公式：
建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額
或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度
重置價(jià)格的確定：
包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格；另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。
折舊額的計(jì)算方法：
A. 新舊程度折舊法
B.平均年限折舊，又稱(chēng)定額法、直線法
C.定率折舊法，又稱(chēng)殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法
D.年數(shù)合計(jì)法
E.償還基金法，又稱(chēng)償債基金法
2、對(duì)照法
對(duì)照法也稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。試算公式為：
房屋評(píng)估價(jià)格=[（標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià)）×折舊率] ×評(píng)估總建筑面積
3、建筑物殘余法
通過(guò)求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。
估價(jià)步驟：
（1）計(jì)算土地與建筑物總收益
（2）計(jì)算土地的收益
（3）計(jì)算建筑物的收益
（4）確定還原利率
（5）估算建筑物價(jià)格
建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式：
p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )
4、比較法
比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類(lèi)似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。計(jì)算公式為：
建筑物價(jià)格=買(mǎi)賣(mài)實(shí)例單價(jià)×評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)×評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積
三、各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法
1、評(píng)估對(duì)象土地上無(wú)建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
2、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
3、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估建筑物價(jià)格
4、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
四、綜合計(jì)算題解題要點(diǎn)
1、綜合計(jì)算題考察目的
主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法來(lái)求取與其開(kāi)發(fā)價(jià)值；
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值；
以市場(chǎng)比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價(jià)。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件；
第二，考慮以那種方法為主；
第三，分析應(yīng)用該種方法還有那些條件不能滿(mǎn)足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項(xiàng)
題目中通常會(huì)隱藏一些條件，但同時(shí)又會(huì)給出一些干擾條件，這就需要進(jìn)行仔細(xì)判斷和識(shí)別。