輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報(bào)率為25%，土地增值收益率為5%，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；第二步，計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益；第三步，將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格；第四步，通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、基本公式
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計(jì)算土地取得費(fèi)（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費(fèi)=3+2=5（萬(wàn)元/畝）=75（元/平方米）
（3）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計(jì)算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計(jì)算成本地價(jià)
成本地價(jià)=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價(jià)格
積算價(jià)格=成本地價(jià)×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計(jì)算50年期地價(jià)
50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)問(wèn)題分析
利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)試卷計(jì)算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國(guó)有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時(shí)考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見(jiàn)解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；然后將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；再將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價(jià)格加總得到所求土地價(jià)格。
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自1998年土地估價(jià)理論與方法試卷計(jì)算題的第3小題）
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬(wàn)元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報(bào)率為25%，土地增值收益率為5%，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
（二）方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計(jì)算土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；第二步，計(jì)算利息、利潤(rùn)和土地增值收益；第三步，將以上各項(xiàng)相加得到積算價(jià)格；第四步，通過(guò)年期修正后得到所求土地價(jià)格。
（三）公式與計(jì)算步驟
1、基本公式
土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）×年期修正系數(shù)
2、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法
（2）計(jì)算土地取得費(fèi)（注意換算為統(tǒng)一的單位）
土地取得費(fèi)=3+2=5（萬(wàn)元/畝）=75（元/平方米）
（3）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，2（億元/平方公里）=200（元/平方米）
（4）計(jì)算利息
利息=75×[（1+12%）2 -1]+200×25%×[（1+12%）1.5 -1] +200×75%×[（1+12%）0.5 -1]=37.09（元/平方米）
（5）計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=（75+200）×25%=68.75（元/平方米）
（6）計(jì)算成本地價(jià)
成本地價(jià)=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米）
（7）土地積算價(jià)格
積算價(jià)格=成本地價(jià)×（1+5%）=399.88（元/平方米）
（8）計(jì)算50年期地價(jià)
50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格×[1-1/（1+r）50]= 399.88×[1-1/（1+12%）50]= 398.50（元/平方米）
（四）難點(diǎn)與常見(jiàn)問(wèn)題分析
利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，年期修正（以利息率替代土地還原率）。
一、2002年試卷中采用成本逼近法估價(jià)的題目解析
題目：（出自2002年土地估價(jià)實(shí)務(wù)試卷計(jì)算題的第1小題）
某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50年的國(guó)有工業(yè)用地，總面積3000平方米，繳納的土地出讓金為30元/平方米，該宗土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為10萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為1年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。
（一）審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時(shí)考慮資料取舍，找出隱含條件（主要就是要確定土地出讓金）。
（二）方法選擇與解題思路
題目主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。
基本思路：題目給出的條件比較見(jiàn)解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；然后將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；再將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價(jià)格加總得到所求土地價(jià)格。