一、案例分析題解題要點
1、考點
案例分析題主要考察應試者對土地估價的基本理論、方法以及有關土地估價的法律法規(guī)的理解、掌握和實際應用情況。
2、答題注意事項
案例分析題在一段資料下一般包含幾個小問題，答題時注意：
（1）對應答案寫明每道小題的題號；
（2）答案敘述簡潔明了，要一條條分行寫清楚，每一問都將能想到的盡量答出來，但也要避免重復啰嗦；
（3）案例分析題的部分答案可能不一定是的，關鍵是要答得有理有據(jù)
二、2000年案例分析題答題解析
1、題目
某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果？并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)？
（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些？
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：
（1）為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)？
（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。
2、答題要點
3、答題簡評
三、2002年案例分析題答題解析
1、題目
某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由；
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路；
3、根據(jù)國家有關規(guī)定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格？
4、根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù)；
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點；
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
（1）該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估；
（2）可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。
2、答題要點
3、答題簡評
詳 細 情 況
一、簡答題:
1、以2002年和2000年的試題為范本，仔細揣摩案例分析題的考點、答題思路、方法、步驟及技巧。
1、考點
案例分析題主要考察應試者對土地估價的基本理論、方法以及有關土地估價的法律法規(guī)的理解、掌握和實際應用情況。
2、答題注意事項
案例分析題在一段資料下一般包含幾個小問題，答題時注意：
（1）對應答案寫明每道小題的題號；
（2）答案敘述簡潔明了，要一條條分行寫清楚，每一問都將能想到的盡量答出來，但也要避免重復啰嗦；
（3）案例分析題的部分答案可能不一定是的，關鍵是要答得有理有據(jù)
二、2000年案例分析題答題解析
1、題目
某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果？并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。
請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)？
（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些？
3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：
（1）為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)？
（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。
2、答題要點
3、答題簡評
三、2002年案例分析題答題解析
1、題目
某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米；宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū)；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。
上述四宗地由當?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由；
2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路；
3、根據(jù)國家有關規(guī)定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格？
4、根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據(jù)；
5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點；
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
（1）該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估；
（2）可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。
2、答題要點
3、答題簡評
詳 細 情 況
一、簡答題:
1、以2002年和2000年的試題為范本，仔細揣摩案例分析題的考點、答題思路、方法、步驟及技巧。