土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第4講講義
土地純收益的概念及測(cè)算方法
土地純收益的概念及測(cè)算方法
(一)土地純收益的概念
以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
(二)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。
1、土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費(fèi)用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度
＝房屋重置價(jià)－房屋總折舊
房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
3．企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的土地純收益求取
企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益＝年經(jīng)營(yíng)總收入－年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用
土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益－非土地資產(chǎn)純收益
4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取
自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。
土地純收益的概念及測(cè)算方法
土地純收益的概念及測(cè)算方法
(一)土地純收益的概念
以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
(二)不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。
1、土地租賃中的土地純收益求取
土地純收益＝年租金總收入一年總費(fèi)用
2．房地出租中的土地純收益求取
土地純收益＝房地純收益－房屋純收益
房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用
房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度
＝房屋重置價(jià)－房屋總折舊
房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：
房屋總折舊額＝房屋年折舊額×已使用年限
3．企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的土地純收益求取
企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益＝年經(jīng)營(yíng)總收入－年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用
土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益－非土地資產(chǎn)純收益
4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取
自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。