土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第6講講義
例題3
例題3
(1)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)介
例中不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：
土地面積：8400㎡。
建筑物部份：1樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計(jì)：15000㎡
其他條件：建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動(dòng)產(chǎn)每年空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動(dòng)產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險(xiǎn)費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2％。
(2)估價(jià)目的：作為購(gòu)買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8％。
(3)估價(jià)期日：2005年9月30日。
(4)估價(jià)日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價(jià)方法：采用收益還原法等方法估價(jià)。
(6)估價(jià)過程：
①計(jì)算總收益：
租金總額：
82．8×12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(萬元)
空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，計(jì)為82．8(萬元)
則年總收益合計(jì)為：912．33(萬元)。
②計(jì)算總費(fèi)用：
折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。
主體：4800×0．65×1／50＝62．40(萬元)
設(shè)備：4800×0．35×1／10＝168(萬元)
小計(jì)：230．40(萬元)
維持管理費(fèi)：按建筑物造價(jià)的2％計(jì)：
4800×0．02＝96．00(萬元)
租稅：54．65(萬元)
保險(xiǎn)費(fèi)：0．48(萬元)
總費(fèi)用合計(jì)為381．53(萬元)
③計(jì)算純收益：
純收益＝總收益一總費(fèi)用＝912．33－381．53＝530．8(萬元)
④計(jì)算收益價(jià)格：
不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格＝不動(dòng)產(chǎn)純收益÷綜合還原率×[1一1/(1+綜合還原率)50]
=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝6493．53(萬元)
(7)估價(jià)結(jié)果：確定不動(dòng)產(chǎn)總收益價(jià)格為6493．53(萬元)。
例題3
例題3
(1)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)介
例中不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：
土地面積：8400㎡。
建筑物部份：1樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計(jì)：15000㎡
其他條件：建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動(dòng)產(chǎn)每年空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動(dòng)產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險(xiǎn)費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2％。
(2)估價(jià)目的：作為購(gòu)買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8％。
(3)估價(jià)期日：2005年9月30日。
(4)估價(jià)日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價(jià)方法：采用收益還原法等方法估價(jià)。
(6)估價(jià)過程：
①計(jì)算總收益：
租金總額：
82．8×12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(萬元)
空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，計(jì)為82．8(萬元)
則年總收益合計(jì)為：912．33(萬元)。
②計(jì)算總費(fèi)用：
折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。
主體：4800×0．65×1／50＝62．40(萬元)
設(shè)備：4800×0．35×1／10＝168(萬元)
小計(jì)：230．40(萬元)
維持管理費(fèi)：按建筑物造價(jià)的2％計(jì)：
4800×0．02＝96．00(萬元)
租稅：54．65(萬元)
保險(xiǎn)費(fèi)：0．48(萬元)
總費(fèi)用合計(jì)為381．53(萬元)
③計(jì)算純收益：
純收益＝總收益一總費(fèi)用＝912．33－381．53＝530．8(萬元)
④計(jì)算收益價(jià)格：
不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格＝不動(dòng)產(chǎn)純收益÷綜合還原率×[1一1/(1+綜合還原率)50]
=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝6493．53(萬元)
(7)估價(jià)結(jié)果：確定不動(dòng)產(chǎn)總收益價(jià)格為6493．53(萬元)。