土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第8講講義
土地估價(jià)的原則
土地估價(jià)的原則
(考綱要求)
了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)。
熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)。
掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)；
2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)。
(內(nèi)容詳解)
土地價(jià)格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。
一、替代原則
根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：
1．土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；
2．土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；
3．土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。
根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評估土地價(jià)格。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價(jià)和條件，通過與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，即在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價(jià)格。
替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。
在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。
例題：在城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，所遵循的估價(jià)原則是( )。
A.替代原則
B．協(xié)調(diào)原則
C．貢獻(xiàn)原則
D．需求與供給原則
答案：A.替代原則
二、預(yù)期收益原則
土地的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。
土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右，土地投資者是在預(yù)測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價(jià)格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。
預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動(dòng)趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。
預(yù)期收益原則，對土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
三、利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
四、報(bào)酬遞增遞減原則
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。
土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計(jì)收入、經(jīng)營支出等加以組合進(jìn)行計(jì)算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即收益點(diǎn)，也可稱為使用點(diǎn)。因此這一原則與使用原則密切相關(guān)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價(jià)格增加。
五、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
例題：一定條件下，( )是影響地價(jià)的主要方面。
A.成本
B．供給
C需求
D．收益
答案：B供給
六、貢獻(xiàn)原則
按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評估時(shí)應(yīng)特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。
同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng)；又可應(yīng)用這一原則判斷使用的上升程度，即將現(xiàn)在的使用與投資后的使用互相比較，以確定純收益點(diǎn)。
七、變動(dòng)原則
一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形。它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。
在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。因此變動(dòng)原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。在土地估價(jià)中，不僅要對將來的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時(shí)也要對所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。
八、合法原則
合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評估必須以估價(jià)對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評估時(shí)，必須確保估價(jià)對象來源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
本章小結(jié)：
我們在探討土地估價(jià)方法之前，首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。本節(jié)介紹了8種估價(jià)原則，需要加以注意。這是對理解和應(yīng)用估價(jià)方法的基礎(chǔ)，有時(shí)也有選擇題出現(xiàn)。
土地估價(jià)的原則
土地估價(jià)的原則
(考綱要求)
了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)。
熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)。
掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．相關(guān)土地估價(jià)原則的理論依據(jù)；
2．不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)。
(內(nèi)容詳解)
土地價(jià)格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。
一、替代原則
根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。因此，土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：
1．土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；
2．土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；
3．土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。
根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評估土地價(jià)格。如在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地塊有替代可能的地塊的地價(jià)和條件，通過與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，即在土地估價(jià)中經(jīng)常采用的市場比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的。應(yīng)當(dāng)注意的是，由于土地的不可移動(dòng)性、個(gè)別性及交易量少的特點(diǎn)，在土地估價(jià)時(shí)很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價(jià)格。
替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。
在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。
例題：在城市的專業(yè)街道兩邊土地的用途大致相同，所遵循的估價(jià)原則是( )。
A.替代原則
B．協(xié)調(diào)原則
C．貢獻(xiàn)原則
D．需求與供給原則
答案：A.替代原則
二、預(yù)期收益原則
土地的價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。
土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右，土地投資者是在預(yù)測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此，準(zhǔn)確預(yù)測土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和(即收益價(jià)格)是預(yù)期收益原則的具體表現(xiàn)。
預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動(dòng)趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。
預(yù)期收益原則，對土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。
三、利用原則
由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用發(fā)揮為前提的。一般情況下，現(xiàn)在城市內(nèi)的土地應(yīng)處于使用狀態(tài)，但事實(shí)并非如此。許多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我國的一些城鎮(zhèn)，由于過去長期無償無限期使用制度，這種現(xiàn)象就更為普遍。
根據(jù)土地價(jià)格以其使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能使用作出正確的判斷。例如，市區(qū)的農(nóng)田，其利用方式并非農(nóng)業(yè)而可能是居住用地，對此地塊就不能用農(nóng)田的估價(jià)方法來估價(jià)。
判斷土地是否為使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的利用方式是什么；目前的利用方式是否為使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為使用的可能性如何；使用方式能持續(xù)多久等。其中使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。
總之，使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。
四、報(bào)酬遞增遞減原則
經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。
土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計(jì)收入、經(jīng)營支出等加以組合進(jìn)行計(jì)算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即收益點(diǎn)，也可稱為使用點(diǎn)。因此這一原則與使用原則密切相關(guān)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價(jià)格增加。
五、供需原則
在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭；②同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。土地需求與供給的特點(diǎn)如下：
(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。
(2)替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。
因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。
例題：一定條件下，( )是影響地價(jià)的主要方面。
A.成本
B．供給
C需求
D．收益
答案：B供給
六、貢獻(xiàn)原則
按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評估時(shí)應(yīng)特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格；也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。
同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng)；又可應(yīng)用這一原則判斷使用的上升程度，即將現(xiàn)在的使用與投資后的使用互相比較，以確定純收益點(diǎn)。
七、變動(dòng)原則
一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形。它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。
在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。因此變動(dòng)原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。在土地估價(jià)中，不僅要對將來的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時(shí)也要對所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。
八、合法原則
合法原則是指土地使用權(quán)價(jià)格評估必須以估價(jià)對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評估時(shí)，必須確保估價(jià)對象來源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
本章小結(jié)：
我們在探討土地估價(jià)方法之前，首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活使用各種土地估價(jià)方法，對土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。本節(jié)介紹了8種估價(jià)原則，需要加以注意。這是對理解和應(yīng)用估價(jià)方法的基礎(chǔ)，有時(shí)也有選擇題出現(xiàn)。