土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第9講講義
土地估價(jià)的基本步驟
土地估價(jià)的基本步驟
[考綱要求)
了解：土地估價(jià)各步驟在實(shí)際工作中不同情況的處理。
熟悉：土地估價(jià)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)。
掌握：土地估價(jià)步驟及邏輯關(guān)系。
[復(fù)習(xí)難點(diǎn)) 1．土地估價(jià)基本步驟；
2．土地估價(jià)中適宜方法的選擇。
[內(nèi)容詳解)
一、確定估價(jià)基本項(xiàng)目
估價(jià)師接受估價(jià)業(yè)務(wù)后，首先必須決定估價(jià)的基本項(xiàng)目，包括：
(1)確認(rèn)評(píng)估對(duì)象
確認(rèn)待估宗地類型、范圍、權(quán)利宗地條件及估價(jià)期日、所估價(jià)格種類等。
(2)確定委估者委托估價(jià)的目的
估價(jià)目的包括：轉(zhuǎn)償、交換、搬遷征收、訴訟、課稅、保險(xiǎn)、清產(chǎn)核資、投資、入股以及租金確定等具體內(nèi)容。
(3)確定估價(jià)條件
估價(jià)條件不同則所評(píng)估的價(jià)格類型也不相同。估價(jià)條件包括估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等基本項(xiàng)目。
(4)考慮使用年期
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，不同用途的土地允許使用年期各不相同，不同利用現(xiàn)狀的土地剩余使用年限也存在差異。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，必須重點(diǎn)考慮使用年期。
考慮使用年期，尤其是租金評(píng)估時(shí)，更要確定限制條件、實(shí)質(zhì)租金、租金支付類別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其他附加費(fèi)支付情況等。
擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
二、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
估價(jià)作業(yè)計(jì)劃應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師多人共同擬定，擬定估價(jià)計(jì)劃時(shí)必須先行調(diào)查，在已確定估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項(xiàng)目銜接做㈩統(tǒng)一安排，包括確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、收集及整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實(shí)地踏勘查證、分析價(jià)格影響因素及條件、估價(jià)方法的選用、試算價(jià)格或租金調(diào)整、確定估價(jià)額、提交估價(jià)報(bào)告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計(jì)劃。
三、收集資料、實(shí)地踏勘
收集資料主要是收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素和個(gè)別因素資料，宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料等，一般包括：
(1)產(chǎn)權(quán)登記資料
產(chǎn)權(quán)登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊(cè)等。
(2)地籍圖或地形圖、宗地圖等
(3)建筑平面位置圖
(4)地價(jià)、地租資料
查閱地價(jià)資料卡片，即事先查尋已有的相關(guān)地產(chǎn)交易或租賃資料及評(píng)估實(shí)例資料，以便對(duì)宗地所在的地產(chǎn)市場(chǎng)資料有初步認(rèn)識(shí)。
這一類資料可通過兩個(gè)途徑獲得：一是查尋各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師原收集的地價(jià)資料和已有的估價(jià)實(shí)例資料，二是向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)查閱其登記的地產(chǎn)交易資料和各估價(jià)機(jī)構(gòu)向其備案的估價(jià)實(shí)例資料。
(5)市政管網(wǎng)圖件及資料
市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價(jià)高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網(wǎng)圖件和相關(guān)資料，估價(jià)師可以詳盡地了解影響宗地地價(jià)的各類設(shè)施規(guī)模、分布及設(shè)施狀況等內(nèi)容。
(6)城鎮(zhèn)規(guī)劃圖
通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價(jià)師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內(nèi)容。
(7)現(xiàn)場(chǎng)踏勘
現(xiàn)場(chǎng)踏勘的主要內(nèi)容包括：待估宗地的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況、周圍環(huán)境及地上建筑物現(xiàn)狀、裝修等內(nèi)容。
分析整理相關(guān)資料
四、分析整理相關(guān)資料
一般估價(jià)資料包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面影響地價(jià)的資料。
(一)一般估價(jià)資料的調(diào)查分析
1．一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境因素，而對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價(jià)趨勢(shì)的資料，以及各種估價(jià)方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷佳用途、調(diào)整試算價(jià)格，以及決定后估價(jià)額的基礎(chǔ)。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)資料。確認(rèn)并了解各種影響地價(jià)的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是進(jìn)行估價(jià)分析的先決條件。估價(jià)師僅了解經(jīng)濟(jì)情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對(duì)其將來變動(dòng)的可能方向、程度及影響等進(jìn)行正確判斷并科學(xué)預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。
(2)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。在世界經(jīng)濟(jì)體系中，某一國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺(tái)商和外商對(duì)我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價(jià)低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對(duì)投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因?yàn)槠渌麌业耐ㄘ浥蛎?、?jīng)濟(jì)衰退或政局不穩(wěn)，對(duì)投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場(chǎng)的需求與價(jià)格。
國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基本趨勢(shì)，如外貿(mào)收支、匯率、物價(jià)水準(zhǔn)、工資水平、利率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收人、外貿(mào)收支、物價(jià)指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時(shí)間序列可顯示出長期趨勢(shì)及其波動(dòng)，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。對(duì)于地方性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢(shì)。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準(zhǔn)及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)力量的指標(biāo)。
對(duì)于大部分的估價(jià)工作而言，地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來的預(yù)測(cè)，都是極其重要的項(xiàng)目。地產(chǎn)的價(jià)格，受該用途的需求強(qiáng)度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)的人口、收入、以及收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，可以決定市場(chǎng)上住宅用地、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價(jià)格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會(huì)導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實(shí)施于土地使用管理的法規(guī)。估價(jià)師必須收集影響土地的各項(xiàng)資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運(yùn)輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會(huì)導(dǎo)向。
估價(jià)師了解政府的法規(guī)與行為對(duì)地價(jià)有何影響，從而可以適宜評(píng)估價(jià)格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價(jià)值等，顯然會(huì)受到環(huán)境方面的影響，因?yàn)殚_發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規(guī)的限制。
(5)物價(jià)水平。物價(jià)水平的變動(dòng)，影響了居民購買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價(jià)格經(jīng)過物價(jià)水平變動(dòng)的調(diào)整后，就成為實(shí)質(zhì)價(jià)格。估價(jià)師估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格所用的售價(jià)、租金、營運(yùn)費(fèi)用、施工成本、利率，以及后價(jià)格的估計(jì)，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價(jià)水平的變動(dòng)而調(diào)整。
金融機(jī)構(gòu)同樣極度不愿意接受物價(jià)水平變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動(dòng)與資金的供給有密切的關(guān)系。
大部分的地產(chǎn)在購買時(shí)都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的貸款政策。
估價(jià)師對(duì)于金融趨勢(shì)的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動(dòng)。此外，公共建設(shè)計(jì)劃的融資，使許多原來可能無法進(jìn)行的建筑活動(dòng)得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場(chǎng)中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動(dòng)，這些因素中包括了當(dāng)時(shí)資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外其他投資機(jī)會(huì)的相互競(jìng)爭(zhēng)。因此，地產(chǎn)投資的利率，會(huì)隨著各種競(jìng)爭(zhēng)性投資的利率發(fā)生變化。
土地估價(jià)的基本步驟
土地估價(jià)的基本步驟
[考綱要求)
了解：土地估價(jià)各步驟在實(shí)際工作中不同情況的處理。
熟悉：土地估價(jià)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)。
掌握：土地估價(jià)步驟及邏輯關(guān)系。
[復(fù)習(xí)難點(diǎn)) 1．土地估價(jià)基本步驟；
2．土地估價(jià)中適宜方法的選擇。
[內(nèi)容詳解)
一、確定估價(jià)基本項(xiàng)目
估價(jià)師接受估價(jià)業(yè)務(wù)后，首先必須決定估價(jià)的基本項(xiàng)目，包括：
(1)確認(rèn)評(píng)估對(duì)象
確認(rèn)待估宗地類型、范圍、權(quán)利宗地條件及估價(jià)期日、所估價(jià)格種類等。
(2)確定委估者委托估價(jià)的目的
估價(jià)目的包括：轉(zhuǎn)償、交換、搬遷征收、訴訟、課稅、保險(xiǎn)、清產(chǎn)核資、投資、入股以及租金確定等具體內(nèi)容。
(3)確定估價(jià)條件
估價(jià)條件不同則所評(píng)估的價(jià)格類型也不相同。估價(jià)條件包括估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等基本項(xiàng)目。
(4)考慮使用年期
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，不同用途的土地允許使用年期各不相同，不同利用現(xiàn)狀的土地剩余使用年限也存在差異。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，必須重點(diǎn)考慮使用年期。
考慮使用年期，尤其是租金評(píng)估時(shí)，更要確定限制條件、實(shí)質(zhì)租金、租金支付類別、支付日期、支付條件、合同期限、水電費(fèi)及其他附加費(fèi)支付情況等。
擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
二、擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
估價(jià)作業(yè)計(jì)劃應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師多人共同擬定，擬定估價(jià)計(jì)劃時(shí)必須先行調(diào)查，在已確定估價(jià)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項(xiàng)目銜接做㈩統(tǒng)一安排，包括確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、收集及整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實(shí)地踏勘查證、分析價(jià)格影響因素及條件、估價(jià)方法的選用、試算價(jià)格或租金調(diào)整、確定估價(jià)額、提交估價(jià)報(bào)告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計(jì)劃。
三、收集資料、實(shí)地踏勘
收集資料主要是收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素和個(gè)別因素資料，宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料等，一般包括：
(1)產(chǎn)權(quán)登記資料
產(chǎn)權(quán)登記資料包括土地使用證、房屋所有證和土地管理部門的土地登記卡、表、冊(cè)等。
(2)地籍圖或地形圖、宗地圖等
(3)建筑平面位置圖
(4)地價(jià)、地租資料
查閱地價(jià)資料卡片，即事先查尋已有的相關(guān)地產(chǎn)交易或租賃資料及評(píng)估實(shí)例資料，以便對(duì)宗地所在的地產(chǎn)市場(chǎng)資料有初步認(rèn)識(shí)。
這一類資料可通過兩個(gè)途徑獲得：一是查尋各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師原收集的地價(jià)資料和已有的估價(jià)實(shí)例資料，二是向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)查閱其登記的地產(chǎn)交易資料和各估價(jià)機(jī)構(gòu)向其備案的估價(jià)實(shí)例資料。
(5)市政管網(wǎng)圖件及資料
市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施決定了土地的位置和條件，也直接影響地價(jià)高低，因此必須收集此類資料。通過市政管網(wǎng)圖件和相關(guān)資料，估價(jià)師可以詳盡地了解影響宗地地價(jià)的各類設(shè)施規(guī)模、分布及設(shè)施狀況等內(nèi)容。
(6)城鎮(zhèn)規(guī)劃圖
通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價(jià)師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內(nèi)容。
(7)現(xiàn)場(chǎng)踏勘
現(xiàn)場(chǎng)踏勘的主要內(nèi)容包括：待估宗地的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況、周圍環(huán)境及地上建筑物現(xiàn)狀、裝修等內(nèi)容。
分析整理相關(guān)資料
四、分析整理相關(guān)資料
一般估價(jià)資料包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面影響地價(jià)的資料。
(一)一般估價(jià)資料的調(diào)查分析
1．一般資料的種類
一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境因素，而對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。
2．一般資料的用途
一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價(jià)趨勢(shì)的資料，以及各種估價(jià)方法中所需的一般數(shù)據(jù)；③作為判斷佳用途、調(diào)整試算價(jià)格，以及決定后估價(jià)額的基礎(chǔ)。
3．一般資料的分析
(1)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)資料。確認(rèn)并了解各種影響地價(jià)的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是進(jìn)行估價(jià)分析的先決條件。估價(jià)師僅了解經(jīng)濟(jì)情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對(duì)其將來變動(dòng)的可能方向、程度及影響等進(jìn)行正確判斷并科學(xué)預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。
(2)國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。在世界經(jīng)濟(jì)體系中，某一國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺(tái)商和外商對(duì)我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價(jià)低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對(duì)投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因?yàn)槠渌麌业耐ㄘ浥蛎?、?jīng)濟(jì)衰退或政局不穩(wěn)，對(duì)投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場(chǎng)的需求與價(jià)格。
國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基本趨勢(shì)，如外貿(mào)收支、匯率、物價(jià)水準(zhǔn)、工資水平、利率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收人、外貿(mào)收支、物價(jià)指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時(shí)間序列可顯示出長期趨勢(shì)及其波動(dòng)，有助于深入分析目前的狀況。
(3)地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。對(duì)于地方性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢(shì)。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準(zhǔn)及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)力量的指標(biāo)。
對(duì)于大部分的估價(jià)工作而言，地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來的預(yù)測(cè)，都是極其重要的項(xiàng)目。地產(chǎn)的價(jià)格，受該用途的需求強(qiáng)度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)的人口、收入、以及收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，可以決定市場(chǎng)上住宅用地、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價(jià)格。
(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會(huì)導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實(shí)施于土地使用管理的法規(guī)。估價(jià)師必須收集影響土地的各項(xiàng)資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運(yùn)輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會(huì)導(dǎo)向。
估價(jià)師了解政府的法規(guī)與行為對(duì)地價(jià)有何影響，從而可以適宜評(píng)估價(jià)格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價(jià)值等，顯然會(huì)受到環(huán)境方面的影響，因?yàn)殚_發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規(guī)的限制。
(5)物價(jià)水平。物價(jià)水平的變動(dòng)，影響了居民購買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價(jià)格經(jīng)過物價(jià)水平變動(dòng)的調(diào)整后，就成為實(shí)質(zhì)價(jià)格。估價(jià)師估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格所用的售價(jià)、租金、營運(yùn)費(fèi)用、施工成本、利率，以及后價(jià)格的估計(jì)，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價(jià)水平的變動(dòng)而調(diào)整。
金融機(jī)構(gòu)同樣極度不愿意接受物價(jià)水平變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。
(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動(dòng)與資金的供給有密切的關(guān)系。
大部分的地產(chǎn)在購買時(shí)都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的貸款政策。
估價(jià)師對(duì)于金融趨勢(shì)的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動(dòng)。此外，公共建設(shè)計(jì)劃的融資，使許多原來可能無法進(jìn)行的建筑活動(dòng)得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。
貨幣市場(chǎng)中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動(dòng)，這些因素中包括了當(dāng)時(shí)資金的需求和供給。
所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外其他投資機(jī)會(huì)的相互競(jìng)爭(zhēng)。因此，地產(chǎn)投資的利率，會(huì)隨著各種競(jìng)爭(zhēng)性投資的利率發(fā)生變化。