土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第11講講義
市場比較法概念
[考綱要求)
了解：市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。
熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應(yīng)用要求。
掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價(jià)步驟，主要參數(shù)的確定方法。
[復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．市場比較法相關(guān)概念和理論的理解；
2．修正體系中相關(guān)修正系數(shù)的確定。
(內(nèi)容詳解)
一、市場比較法概念
在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。
(1)類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。
(2)比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。
(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。
(4)估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。
(5)交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
(6)區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素
(7)個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性(宗地條件)對(duì)其價(jià)格的影響因素。
(8)地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對(duì)百分比的指數(shù)。
(9)區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對(duì)待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。
(10)同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。
(11)相鄰區(qū)域，針對(duì)宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對(duì)區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。
(12)類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。
二、市場比較法的特征
1．市場比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。
2．市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格”。
3．市場比較法以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。
4．市場比較法需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)。
5．市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。
市場比較法概念
[考綱要求)
了解：市場比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。
熟悉：市場比較法的特征、適用范圍及應(yīng)用要求。
掌握：市場比較法的概念、原理、公式及估價(jià)步驟，主要參數(shù)的確定方法。
[復(fù)習(xí)難點(diǎn))
1．市場比較法相關(guān)概念和理論的理解；
2．修正體系中相關(guān)修正系數(shù)的確定。
(內(nèi)容詳解)
一、市場比較法概念
在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。
(1)類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近的土地。
(2)比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。
(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。
(4)估價(jià)期日，是指決定待估土地價(jià)額的基準(zhǔn)日期。
(5)交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
(6)區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素
(7)個(gè)別因素，是指土地的個(gè)別特性(宗地條件)對(duì)其價(jià)格的影響因素。
(8)地價(jià)指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平相對(duì)百分比的指數(shù)。
(9)區(qū)域分析，指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、特性，以及這些特性對(duì)待估宗地價(jià)格所產(chǎn)生的影響等。
(10)同一供需圈，指與待估宗地能形成替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域。
(11)相鄰區(qū)域，針對(duì)宗地而言，相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對(duì)區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域。
(12)類似區(qū)域，指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域。
二、市場比較法的特征
1．市場比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。
2．市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格”。
3．市場比較法以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。
4．市場比較法需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)。
5．市場比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。