土地估價實務精講班第13講講義
市場比較法的特點與應用范圍
市場比較法
市場比較法的特點與應用范圍
1．市場比較法的特點
市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力。是利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例作為比較標準，修正推算待估土地的價格，能夠反映近期市場的行情，也使測算的價格具有較強的現(xiàn)實性，容易被接受。
市場比較法是以價格求價格，所以在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調。如市場低迷或市場過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經濟等，就會使得估價結果容易偏離土地資產的本身特征。
2．市場比較法的適用條件
市場比較法的應用基礎是發(fā)達的不動產市場及豐富的交易案例資料，所以比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。
具體來說，市場比較法的適用條件有：
(1)要有足夠數(shù)量的比較案例。國外不動產市場比較發(fā)達的國家，一般要求至少要選擇10個可比較的交易案例，我國由于土地市場正處于發(fā)育和發(fā)展階段，要求市場比較交易案例至少3個。
(2)交易案例資料與待評估土地具有相關性和替代性。
(3)交易資料的可靠性。要保證資料來源的可靠性，且要對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對。
(4)合法性。用比較法估價時，應注意選擇與待估土地的法律規(guī)定相似的交易案例資料作為分析、比較的依據(jù)。
3．市場比較法的適用范圍
(1)從市場比較法的適用條件來看，市場比較法主要用于地產市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)；
(2)從評估目的和評估結果的形式來看，市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于評估土地或房地產的租金，以及用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。
市場比較法的估價步驟
1．調查與選擇比較案例；
2．確定價格可比基準；
3．交易情況修正；
4．估價期日修正；
5．區(qū)域因素比較與修正；
6．個別因素比較與修正；
7．其它相關修正；
8．土地使用年期修正；
9．容積率修正；
9．確定比準價格。
調查與選擇比較案例
(一)比較案例的概念
與評估對象條件相似，作為評估對象比較參照的交易案例叫比較案例。
(二)比較案例的要求
選擇比較案例時應大于或等于三個，此外還應滿足以下要求：
1．與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內的類似區(qū)域的交易案例，但所選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經驗一般不超過25％)。
2．與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)。如無用途相同案例，可選擇用途相近的地塊。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)用途可選擇倉儲，前提是已有1—2個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應進行用途修正。
3．與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓、轉讓、股份制改造、抵債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。
4．成交日與待估宗地的估價基準日應接近。
(1)如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當延長，即選擇近幾年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；
(2)如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)。
5．交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)，所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
6．價格內涵要一致，比如開發(fā)程度是否一致，地價表現(xiàn)表現(xiàn)形式是基底的價格還是含分攤面積的價格，是樓面地價還是地面地價等。
選定比較實例后，應建立價格比較基礎，統(tǒng)一付款方式(應修正為一次性付款)、幣種(統(tǒng)一為人民幣)和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。
交易情況修正
(一)交易情況的概念
交易當時，買賣雙方的身份、心理、對交易標的物市值的了解以及受其他因素影響等各種狀態(tài)，稱為交易情況。
(二)非正常交易情況的種類
1．有一定利害關系的人們互相間的交易；
2．急欲脫售或急欲購買的交易，前者易造成價格偏低，后者則偏高；
3．買方或賣方不了解市場行情，使交易價格偏高或偏低；
4．交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
5．受債權債務關系影響的交易；
6．相鄰地塊的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易稅費非正常負擔的交易；
9，其他非正常的交易。
(三)交易情況修正的目的
對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正。
(四)不同交易情況的修正原則
分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。
(五)交易情況修正系數(shù)確定方法
根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比。
(六)交易情況的修正程序
1．剔除非正常的交易案例；
2．測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度；
3．利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
(七)計算公式為：
情況修正后的交易案例價格＝比較交易案例價格×(待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù))
具體舉例如下：
表5—1 交易形式情況修正系數(shù)表
交易形式
協(xié)議
招標
拍賣
修正系數(shù)
0．90
0．95
1
情況修正中進行交易形式修正，修正系數(shù)表確定如上表(表5一1)。若選擇的案例交易形式為協(xié)議，成交價每平方米1000元，而待估土地則要求評估拍賣成交價格，那么情況修正的計算過程為：
情況修正后的交易案例價格＝1000×（1/0.90）＝1111(元／平方米)
市場比較法的特點與應用范圍
市場比較法
市場比較法的特點與應用范圍
1．市場比較法的特點
市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力。是利用近期發(fā)生的與待估土地具有替代性的交易案例作為比較標準，修正推算待估土地的價格，能夠反映近期市場的行情，也使測算的價格具有較強的現(xiàn)實性，容易被接受。
市場比較法是以價格求價格，所以在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調。如市場低迷或市場過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經濟等，就會使得估價結果容易偏離土地資產的本身特征。
2．市場比較法的適用條件
市場比較法的應用基礎是發(fā)達的不動產市場及豐富的交易案例資料，所以比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。
具體來說，市場比較法的適用條件有：
(1)要有足夠數(shù)量的比較案例。國外不動產市場比較發(fā)達的國家，一般要求至少要選擇10個可比較的交易案例，我國由于土地市場正處于發(fā)育和發(fā)展階段，要求市場比較交易案例至少3個。
(2)交易案例資料與待評估土地具有相關性和替代性。
(3)交易資料的可靠性。要保證資料來源的可靠性，且要對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對。
(4)合法性。用比較法估價時，應注意選擇與待估土地的法律規(guī)定相似的交易案例資料作為分析、比較的依據(jù)。
3．市場比較法的適用范圍
(1)從市場比較法的適用條件來看，市場比較法主要用于地產市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)；
(2)從評估目的和評估結果的形式來看，市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于評估土地或房地產的租金，以及用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。
市場比較法的估價步驟
1．調查與選擇比較案例；
2．確定價格可比基準；
3．交易情況修正；
4．估價期日修正；
5．區(qū)域因素比較與修正；
6．個別因素比較與修正；
7．其它相關修正；
8．土地使用年期修正；
9．容積率修正；
9．確定比準價格。
調查與選擇比較案例
(一)比較案例的概念
與評估對象條件相似，作為評估對象比較參照的交易案例叫比較案例。
(二)比較案例的要求
選擇比較案例時應大于或等于三個，此外還應滿足以下要求：
1．與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內的類似區(qū)域的交易案例，但所選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經驗一般不超過25％)。
2．與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)。如無用途相同案例，可選擇用途相近的地塊。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)用途可選擇倉儲，前提是已有1—2個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應進行用途修正。
3．與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓、轉讓、股份制改造、抵債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。
4．成交日與待估宗地的估價基準日應接近。
(1)如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當延長，即選擇近幾年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；
(2)如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)。
5．交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)，所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
6．價格內涵要一致，比如開發(fā)程度是否一致，地價表現(xiàn)表現(xiàn)形式是基底的價格還是含分攤面積的價格，是樓面地價還是地面地價等。
選定比較實例后，應建立價格比較基礎，統(tǒng)一付款方式(應修正為一次性付款)、幣種(統(tǒng)一為人民幣)和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。
交易情況修正
(一)交易情況的概念
交易當時，買賣雙方的身份、心理、對交易標的物市值的了解以及受其他因素影響等各種狀態(tài)，稱為交易情況。
(二)非正常交易情況的種類
1．有一定利害關系的人們互相間的交易；
2．急欲脫售或急欲購買的交易，前者易造成價格偏低，后者則偏高；
3．買方或賣方不了解市場行情，使交易價格偏高或偏低；
4．交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
5．受債權債務關系影響的交易；
6．相鄰地塊的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易稅費非正常負擔的交易；
9，其他非正常的交易。
(三)交易情況修正的目的
對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正。
(四)不同交易情況的修正原則
分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。
(五)交易情況修正系數(shù)確定方法
根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比。
(六)交易情況的修正程序
1．剔除非正常的交易案例；
2．測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度；
3．利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。
(七)計算公式為：
情況修正后的交易案例價格＝比較交易案例價格×(待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù))
具體舉例如下：
表5—1 交易形式情況修正系數(shù)表
交易形式
協(xié)議
招標
拍賣
修正系數(shù)
0．90
0．95
1
情況修正中進行交易形式修正，修正系數(shù)表確定如上表(表5一1)。若選擇的案例交易形式為協(xié)議，成交價每平方米1000元，而待估土地則要求評估拍賣成交價格，那么情況修正的計算過程為：
情況修正后的交易案例價格＝1000×（1/0.90）＝1111(元／平方米)