土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第14講講義
估價(jià)期日修正
(一)估價(jià)期日的概念
估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
(二)估價(jià)期日修正的目的
交易案例的交易日期與待估土地估價(jià)期日是有差異的，一般前者發(fā)生在先，后者發(fā)生在后。在此期間，土地的價(jià)格很可能會(huì)發(fā)生變化，所以要進(jìn)行期日修正，以使比較案例的價(jià)格符合估價(jià)期日的實(shí)際市場(chǎng)情況。
(三)修正方法
關(guān)于期日修正，可以采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。計(jì)算公式如下：
修正的估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
具體舉例如下：
表5-2如城市地價(jià)指數(shù)表
年度 2000 2001 2002 2003 2004
地價(jià)指數(shù)2000年100
100 105．2 125．21 154．18 176．48
若選擇比較案例是在2002年成交，成交額為1000元／平方米，而待估土地的估價(jià)期是為2004年9月1日，要求根據(jù)表5—2進(jìn)行期日修正，則計(jì)算如下：
修正為估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格：1000(176.48/125.21)＝1409．47(元／平方米)
注意：在利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行期日修正時(shí)，通常指數(shù)的基期是固定的(如表5—2)，稱(chēng)為定基指數(shù)；而當(dāng)遇到價(jià)格指數(shù)的基期是不固定時(shí)，應(yīng)先調(diào)整到定基指數(shù)后再進(jìn)行相關(guān)修正，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的土地出讓價(jià)格指數(shù)，就是以上一年同季度為基期的。
區(qū)域因素比較與修正
(一)區(qū)域因素的概念
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。
(二)區(qū)域因素的種類(lèi)
區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。
(三)區(qū)域因素修正的步驟
區(qū)域因素修正包括以下幾個(gè)步驟：
1．確定比較因子。即根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象，選擇確定區(qū)域因素中的比較因子內(nèi)容。
2．評(píng)價(jià)各因子的比較修正系數(shù)。
一般來(lái)說(shuō)，定量確定各比較因子定量指數(shù)的方法有以下幾種：
(1)利用距離為比較尺度。
(2)利用數(shù)學(xué)公式或經(jīng)驗(yàn)公式計(jì)算的影響分值為比較尺度。
(3)在地價(jià)和各影響因子相關(guān)關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出各因子條件量化標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)律，在具體估價(jià)時(shí)，根據(jù)各因子指標(biāo)條件對(duì)照上述規(guī)律和標(biāo)準(zhǔn)，并借助估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)先確定各因子的條件指數(shù)和修正系數(shù)，編制出城市或區(qū)域的區(qū)域因素修正系數(shù)表。
3．利用計(jì)算出的區(qū)域因素修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。
(四)計(jì)算公式為：
區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格＝比較交易實(shí)例價(jià)格(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))
當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，計(jì)算過(guò)程中，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，采用兩種方式確定區(qū)域因素條件指數(shù)。
(1)若區(qū)域因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)，即有：
式中：D含義同前；
n一區(qū)域因素中所包含的因子數(shù)。
具體修正確定舉例如下：
A市經(jīng)選擇確定區(qū)域因素比較因子項(xiàng)目如下，并在區(qū)域因素修正幅度內(nèi)利用距離為比較尺進(jìn)行分解，確定相應(yīng)的各因子指標(biāo)條件指數(shù)，見(jiàn)表5—3。
5-3 區(qū)域因素條件指數(shù)表
若確定的比較案例價(jià)格為1000元/㎡，將各因子的條件指數(shù)與表5-3，對(duì)照確定相應(yīng)因子的條件指數(shù)。采用因子修訂系數(shù)加和方式得到區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11. 25，而待估土地的各區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11．10，則經(jīng)各區(qū)域因素修正后的價(jià)格為；
100011.10/11.25=987(元／㎡)
估價(jià)期日修正
(一)估價(jià)期日的概念
估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
(二)估價(jià)期日修正的目的
交易案例的交易日期與待估土地估價(jià)期日是有差異的，一般前者發(fā)生在先，后者發(fā)生在后。在此期間，土地的價(jià)格很可能會(huì)發(fā)生變化，所以要進(jìn)行期日修正，以使比較案例的價(jià)格符合估價(jià)期日的實(shí)際市場(chǎng)情況。
(三)修正方法
關(guān)于期日修正，可以采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。計(jì)算公式如下：
修正的估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
具體舉例如下：
表5-2如城市地價(jià)指數(shù)表
年度 2000 2001 2002 2003 2004
地價(jià)指數(shù)2000年100
100 105．2 125．21 154．18 176．48
若選擇比較案例是在2002年成交，成交額為1000元／平方米，而待估土地的估價(jià)期是為2004年9月1日，要求根據(jù)表5—2進(jìn)行期日修正，則計(jì)算如下：
修正為估價(jià)期日的交易實(shí)例價(jià)格：1000(176.48/125.21)＝1409．47(元／平方米)
注意：在利用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行期日修正時(shí)，通常指數(shù)的基期是固定的(如表5—2)，稱(chēng)為定基指數(shù)；而當(dāng)遇到價(jià)格指數(shù)的基期是不固定時(shí)，應(yīng)先調(diào)整到定基指數(shù)后再進(jìn)行相關(guān)修正，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的土地出讓價(jià)格指數(shù)，就是以上一年同季度為基期的。
區(qū)域因素比較與修正
(一)區(qū)域因素的概念
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。
(二)區(qū)域因素的種類(lèi)
區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。
(三)區(qū)域因素修正的步驟
區(qū)域因素修正包括以下幾個(gè)步驟：
1．確定比較因子。即根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象，選擇確定區(qū)域因素中的比較因子內(nèi)容。
2．評(píng)價(jià)各因子的比較修正系數(shù)。
一般來(lái)說(shuō)，定量確定各比較因子定量指數(shù)的方法有以下幾種：
(1)利用距離為比較尺度。
(2)利用數(shù)學(xué)公式或經(jīng)驗(yàn)公式計(jì)算的影響分值為比較尺度。
(3)在地價(jià)和各影響因子相關(guān)關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)出各因子條件量化標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)律，在具體估價(jià)時(shí)，根據(jù)各因子指標(biāo)條件對(duì)照上述規(guī)律和標(biāo)準(zhǔn)，并借助估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)先確定各因子的條件指數(shù)和修正系數(shù)，編制出城市或區(qū)域的區(qū)域因素修正系數(shù)表。
3．利用計(jì)算出的區(qū)域因素修正系數(shù)，進(jìn)行區(qū)域因素修正。
(四)計(jì)算公式為：
區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格＝比較交易實(shí)例價(jià)格(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))
當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，計(jì)算過(guò)程中，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，采用兩種方式確定區(qū)域因素條件指數(shù)。
(1)若區(qū)域因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)，即有：
式中：D含義同前；
n一區(qū)域因素中所包含的因子數(shù)。
具體修正確定舉例如下：
A市經(jīng)選擇確定區(qū)域因素比較因子項(xiàng)目如下，并在區(qū)域因素修正幅度內(nèi)利用距離為比較尺進(jìn)行分解，確定相應(yīng)的各因子指標(biāo)條件指數(shù)，見(jiàn)表5—3。
5-3 區(qū)域因素條件指數(shù)表
若確定的比較案例價(jià)格為1000元/㎡，將各因子的條件指數(shù)與表5-3，對(duì)照確定相應(yīng)因子的條件指數(shù)。采用因子修訂系數(shù)加和方式得到區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11. 25，而待估土地的各區(qū)域因子指標(biāo)指數(shù)和為11．10，則經(jīng)各區(qū)域因素修正后的價(jià)格為；
100011.10/11.25=987(元／㎡)