土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第15講講義
個(gè)別因素比較與修正
市場(chǎng)比較法
個(gè)別因素比較與修正
(一)個(gè)別因素的概念
個(gè)別因素是指構(gòu)成宗地的個(gè)別特性(宗地條件)并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。
(二)個(gè)別因素的種類
個(gè)別因素，主要有宗地(地塊)的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況，規(guī)劃限制條件等。
(三)個(gè)別因素修正方法
個(gè)別因素的修正方法包括：
1，確定比較因素；
2，評(píng)價(jià)各因素的比較修正系數(shù)；
3，利用比較修正系數(shù)表評(píng)估地價(jià)等步驟。
(四)計(jì)算公式：
個(gè)別因素計(jì)算方法程序及公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。公式如下：
個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格=比較交易價(jià)格×（待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)）
當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，計(jì)算過程中，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，采用兩種方式確定個(gè)別因素條件指數(shù)。
(1) 若個(gè)別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)，即有：
式中：E含義同前；
m一個(gè)別因素中所包含的因子數(shù)．
(2)若個(gè)別因素中各因子的條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)，即有：
式中：E含義同前；
m一個(gè)別因素中所包含的因子數(shù)
其它相關(guān)修正的類型及修正方法
其它相關(guān)修正的類型及修正方法
(一)土地使用權(quán)年期修正
1．實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2．修正方法
(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權(quán)年期；
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：
年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正后的地價(jià)＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2
(二)容積率修正
容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。一般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價(jià)也就相應(yīng)地提高。所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝比較宗地價(jià)格× 待估宗地容積率修正/比較案例容積率修正
案例4：A市的容積率修正系數(shù)表(表5—3)如下。
容積率
0．1
0．3
0．6
1．0
l. l
1．5
2．0
修正系數(shù)
0．5
0．6
0．8
1．0
1. 1
1．4
1.8
如果比較案例為1000元／平方米，容積率為1．0，待估宗地規(guī)劃容積率為1．5，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝1000×1.4/1＝1400(元／平方米)
確定比準(zhǔn)價(jià)格
確定比準(zhǔn)價(jià)格
(一)比準(zhǔn)價(jià)格的概念
通過對(duì)所選擇的市場(chǎng)交易案例分別進(jìn)行情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正、使用權(quán)年期修正、容積率修正等因素調(diào)整后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格。
(二)比準(zhǔn)價(jià)格確定的方法
綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：
1．簡單平均法。直接對(duì)多個(gè)價(jià)格求平均值作為最終結(jié)果。
2．加權(quán)平均法。根據(jù)與待估宗地接近程度的大小對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格賦于不同權(quán)重，再加權(quán)平均求取最終結(jié)果。
3．取交易案例多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù)或眾數(shù)，作為地價(jià)的綜合結(jié)果。
個(gè)別因素比較與修正
市場(chǎng)比較法
個(gè)別因素比較與修正
(一)個(gè)別因素的概念
個(gè)別因素是指構(gòu)成宗地的個(gè)別特性(宗地條件)并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。
(二)個(gè)別因素的種類
個(gè)別因素，主要有宗地(地塊)的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況，規(guī)劃限制條件等。
(三)個(gè)別因素修正方法
個(gè)別因素的修正方法包括：
1，確定比較因素；
2，評(píng)價(jià)各因素的比較修正系數(shù)；
3，利用比較修正系數(shù)表評(píng)估地價(jià)等步驟。
(四)計(jì)算公式：
個(gè)別因素計(jì)算方法程序及公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。公式如下：
個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格=比較交易價(jià)格×（待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)）
當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，計(jì)算過程中，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，采用兩種方式確定個(gè)別因素條件指數(shù)。
(1) 若個(gè)別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)，即有：
式中：E含義同前；
m一個(gè)別因素中所包含的因子數(shù)．
(2)若個(gè)別因素中各因子的條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后，比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)，即有：
式中：E含義同前；
m一個(gè)別因素中所包含的因子數(shù)
其它相關(guān)修正的類型及修正方法
其它相關(guān)修正的類型及修正方法
(一)土地使用權(quán)年期修正
1．實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2．修正方法
(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權(quán)年期；
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：
年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正后的地價(jià)＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2
(二)容積率修正
容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。一般來說，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價(jià)也就相應(yīng)地提高。所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝比較宗地價(jià)格× 待估宗地容積率修正/比較案例容積率修正
案例4：A市的容積率修正系數(shù)表(表5—3)如下。
容積率
0．1
0．3
0．6
1．0
l. l
1．5
2．0
修正系數(shù)
0．5
0．6
0．8
1．0
1. 1
1．4
1.8
如果比較案例為1000元／平方米，容積率為1．0，待估宗地規(guī)劃容積率為1．5，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：
容積率修正后的交易案例價(jià)格＝1000×1.4/1＝1400(元／平方米)
確定比準(zhǔn)價(jià)格
確定比準(zhǔn)價(jià)格
(一)比準(zhǔn)價(jià)格的概念
通過對(duì)所選擇的市場(chǎng)交易案例分別進(jìn)行情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正、使用權(quán)年期修正、容積率修正等因素調(diào)整后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格。
(二)比準(zhǔn)價(jià)格確定的方法
綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：
1．簡單平均法。直接對(duì)多個(gè)價(jià)格求平均值作為最終結(jié)果。
2．加權(quán)平均法。根據(jù)與待估宗地接近程度的大小對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格賦于不同權(quán)重，再加權(quán)平均求取最終結(jié)果。
3．取交易案例多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù)或眾數(shù)，作為地價(jià)的綜合結(jié)果。