土地估價實務精講班第16講講義
市場比較法應用實例
市場比較法應用實例
實例l：估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象及比較案例的區(qū)域因素、個別因素狀況描述略，區(qū)域和個別因子條件指數采用權重累加方式，相關情況如下表：
估價對象
實例A
實例B
實例C
用途
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
交易面積 (平方米)
6000
9000
5700
6300
交易情況
求正常市場價值
賣方急于出售，售價比正常低5％
拍賣成交，買方為限制競爭對手，成交價比正常高5％
正常交易
交易日期
求評估基準日
2005年6月30日正常市價，價格指數為105
2004年10月成交，價格指數為101
2005年4月成交，價格指數為103
2005年1月成交，價格指數為102
區(qū)域因素
繁華度
30
28
30
29
交通
25
25
23
23
市政配套
25
25
27
25
規(guī)劃前景
20
20
20
26
區(qū)域因素小計
100
98
100
97
個別因素
臨街條件
30
28
29
30
寬深比
25
25
25
25
面積
15
13
15
15
形狀
15
17
15
15
地質
15
15
15
15
個別因素小計
100
98
99
100
容積率
2
1．8
2．3
2．1
剩余使用年限
40年
38年
39年
40年
成交價格(元／平方米土地面積)
4500
5200
4900
在該宗土地的估價過程中應注意以下事項：
1．注意特殊交易；
2．因素修正按影響大小確定不同權重；
3，各項修正不超過20％，總修正不超過30％；
4．估價結果確定可按不同權重計算。
解：運用市場比較法評估的過程如下：
1.交易情況修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
交易情況
100
95
105
100
2．交易期日修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
交易期日地價指數
105
101
103
102
3．區(qū)域因素修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
區(qū)域因素
100
98
100
97
4.個別因素修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
個別因素
100
98
99
100
5．容積率修正
根據當地國土部門公布的商業(yè)用地容積率系數表修正
估價對象(2)
實例A(1．8)
實例B(2．3)
實例C(2．1)
容積率系數
1
0．98
1.03
1．01
6．剩余使用年限修正
剩余使用年限系數＝1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n
式中：m——剩余使用年限，
n——法定出讓年限，
r——土地還原利率，本例r取6％
x——待估宗地剩余使用年限，
y——比較實例剩余使用年限
7．比準價格
實例A比準價格＝4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0．9867＝5303元／㎡
實例B比準價格＝5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935＝4983元／㎡
實例C比準價格＝4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1＝5149元／㎡
8．確定評估值
根據估價對象與實例的位置、相似性確定權重，求取評估值。
由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價對象宗地更接近，故確定實例A的權重取0，3，實例B的權重取0．3，實例C的權重取0．4，地價計算如下：
實例A
實例B
實例C
比準單價(元／平方米)
5303
4983
5149
權重
0．3
0．3
0．4
估價對象評估單價(元／平方米)
5145
估價對象評估值(萬元)
3087
實例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進行評估，根據當地條件，通過搜集有關案例，篩選出處于同一供應圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進行比較，比較實例情況及比較結果見下表：
項目
待估宗地
實例A
實例B
實例C
用途
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
供應圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易時間
2005-10-31
2005——10
2005—1
2005—8
交易情況
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交價格
370元／m2
395元／m2
355元／m2
區(qū)
域
因
素
交通條件
0
-1％
-2％
0
基礎設施
0
-1％
-2％
-1％
產業(yè)聚集
0
0
-1％
+2％
環(huán)境情況
0
-2％
0
0
個
別
因
素
宗地面積
0
+3％
0
+5％
宗地形狀
0
-2％
0
0
地形
0
0
-l％
-3％
規(guī)劃限制
0
0
0
0
市場比較法應用實例
市場比較法應用實例
實例l：估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象及比較案例的區(qū)域因素、個別因素狀況描述略，區(qū)域和個別因子條件指數采用權重累加方式，相關情況如下表：
估價對象
實例A
實例B
實例C
用途
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
交易面積 (平方米)
6000
9000
5700
6300
交易情況
求正常市場價值
賣方急于出售，售價比正常低5％
拍賣成交，買方為限制競爭對手，成交價比正常高5％
正常交易
交易日期
求評估基準日
2005年6月30日正常市價，價格指數為105
2004年10月成交，價格指數為101
2005年4月成交，價格指數為103
2005年1月成交，價格指數為102
區(qū)域因素
繁華度
30
28
30
29
交通
25
25
23
23
市政配套
25
25
27
25
規(guī)劃前景
20
20
20
26
區(qū)域因素小計
100
98
100
97
個別因素
臨街條件
30
28
29
30
寬深比
25
25
25
25
面積
15
13
15
15
形狀
15
17
15
15
地質
15
15
15
15
個別因素小計
100
98
99
100
容積率
2
1．8
2．3
2．1
剩余使用年限
40年
38年
39年
40年
成交價格(元／平方米土地面積)
4500
5200
4900
在該宗土地的估價過程中應注意以下事項：
1．注意特殊交易；
2．因素修正按影響大小確定不同權重；
3，各項修正不超過20％，總修正不超過30％；
4．估價結果確定可按不同權重計算。
解：運用市場比較法評估的過程如下：
1.交易情況修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
交易情況
100
95
105
100
2．交易期日修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
交易期日地價指數
105
101
103
102
3．區(qū)域因素修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
區(qū)域因素
100
98
100
97
4.個別因素修正
估價對象
實例A
實例B
實例C
個別因素
100
98
99
100
5．容積率修正
根據當地國土部門公布的商業(yè)用地容積率系數表修正
估價對象(2)
實例A(1．8)
實例B(2．3)
實例C(2．1)
容積率系數
1
0．98
1.03
1．01
6．剩余使用年限修正
剩余使用年限系數＝1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n
式中：m——剩余使用年限，
n——法定出讓年限，
r——土地還原利率，本例r取6％
x——待估宗地剩余使用年限，
y——比較實例剩余使用年限
7．比準價格
實例A比準價格＝4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0．9867＝5303元／㎡
實例B比準價格＝5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935＝4983元／㎡
實例C比準價格＝4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1＝5149元／㎡
8．確定評估值
根據估價對象與實例的位置、相似性確定權重，求取評估值。
由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價對象宗地更接近，故確定實例A的權重取0，3，實例B的權重取0．3，實例C的權重取0．4，地價計算如下：
實例A
實例B
實例C
比準單價(元／平方米)
5303
4983
5149
權重
0．3
0．3
0．4
估價對象評估單價(元／平方米)
5145
估價對象評估值(萬元)
3087
實例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進行評估，根據當地條件，通過搜集有關案例，篩選出處于同一供應圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進行比較，比較實例情況及比較結果見下表：
項目
待估宗地
實例A
實例B
實例C
用途
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
供應圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易時間
2005-10-31
2005——10
2005—1
2005—8
交易情況
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交價格
370元／m2
395元／m2
355元／m2
區(qū)
域
因
素
交通條件
0
-1％
-2％
0
基礎設施
0
-1％
-2％
-1％
產業(yè)聚集
0
0
-1％
+2％
環(huán)境情況
0
-2％
0
0
個
別
因
素
宗地面積
0
+3％
0
+5％
宗地形狀
0
-2％
0
0
地形
0
0
-l％
-3％
規(guī)劃限制
0
0
0
0