土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第16講講義
市場比較法應(yīng)用實(shí)例
市場比較法應(yīng)用實(shí)例
實(shí)例l：估價(jià)師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價(jià)值，估價(jià)對象及比較案例的區(qū)域因素、個(gè)別因素狀況描述略，區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下表：
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
用途
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
交易面積 (平方米)
6000
9000
5700
6300
交易情況
求正常市場價(jià)值
賣方急于出售，售價(jià)比正常低5％
拍賣成交，買方為限制競爭對手，成交價(jià)比正常高5％
正常交易
交易日期
求評估基準(zhǔn)日
2005年6月30日正常市價(jià)，價(jià)格指數(shù)為105
2004年10月成交，價(jià)格指數(shù)為101
2005年4月成交，價(jià)格指數(shù)為103
2005年1月成交，價(jià)格指數(shù)為102
區(qū)域因素
繁華度
30
28
30
29
交通
25
25
23
23
市政配套
25
25
27
25
規(guī)劃前景
20
20
20
26
區(qū)域因素小計(jì)
100
98
100
97
個(gè)別因素
臨街條件
30
28
29
30
寬深比
25
25
25
25
面積
15
13
15
15
形狀
15
17
15
15
地質(zhì)
15
15
15
15
個(gè)別因素小計(jì)
100
98
99
100
容積率
2
1．8
2．3
2．1
剩余使用年限
40年
38年
39年
40年
成交價(jià)格(元／平方米土地面積)
4500
5200
4900
在該宗土地的估價(jià)過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
1．注意特殊交易；
2．因素修正按影響大小確定不同權(quán)重；
3，各項(xiàng)修正不超過20％，總修正不超過30％；
4．估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重計(jì)算。
解：運(yùn)用市場比較法評估的過程如下：
1.交易情況修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
交易情況
100
95
105
100
2．交易期日修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
交易期日地價(jià)指數(shù)
105
101
103
102
3．區(qū)域因素修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
區(qū)域因素
100
98
100
97
4.個(gè)別因素修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
個(gè)別因素
100
98
99
100
5．容積率修正
根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布的商業(yè)用地容積率系數(shù)表修正
估價(jià)對象(2)
實(shí)例A(1．8)
實(shí)例B(2．3)
實(shí)例C(2．1)
容積率系數(shù)
1
0．98
1.03
1．01
6．剩余使用年限修正
剩余使用年限系數(shù)＝1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n
式中：m——剩余使用年限，
n——法定出讓年限，
r——土地還原利率，本例r取6％
x——待估宗地剩余使用年限，
y——比較實(shí)例剩余使用年限
7．比準(zhǔn)價(jià)格
實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格＝4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0．9867＝5303元／㎡
實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格＝5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935＝4983元／㎡
實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格＝4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1＝5149元／㎡
8．確定評估值
根據(jù)估價(jià)對象與實(shí)例的位置、相似性確定權(quán)重，求取評估值。
由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價(jià)對象宗地更接近，故確定實(shí)例A的權(quán)重取0，3，實(shí)例B的權(quán)重取0．3，實(shí)例C的權(quán)重取0．4，地價(jià)計(jì)算如下：
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
比準(zhǔn)單價(jià)(元／平方米)
5303
4983
5149
權(quán)重
0．3
0．3
0．4
估價(jià)對象評估單價(jià)(元／平方米)
5145
估價(jià)對象評估值(萬元)
3087
實(shí)例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個(gè)比較案例，并對區(qū)域因素及個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較實(shí)例情況及比較結(jié)果見下表：
項(xiàng)目
待估宗地
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
用途
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
供應(yīng)圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易時(shí)間
2005-10-31
2005——10
2005—1
2005—8
交易情況
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交價(jià)格
370元／m2
395元／m2
355元／m2
區(qū)
域
因
素
交通條件
0
-1％
-2％
0
基礎(chǔ)設(shè)施
0
-1％
-2％
-1％
產(chǎn)業(yè)聚集
0
0
-1％
+2％
環(huán)境情況
0
-2％
0
0
個(gè)
別
因
素
宗地面積
0
+3％
0
+5％
宗地形狀
0
-2％
0
0
地形
0
0
-l％
-3％
規(guī)劃限制
0
0
0
0
市場比較法應(yīng)用實(shí)例
市場比較法應(yīng)用實(shí)例
實(shí)例l：估價(jià)師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價(jià)值，估價(jià)對象及比較案例的區(qū)域因素、個(gè)別因素狀況描述略，區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下表：
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
用途
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
交易面積 (平方米)
6000
9000
5700
6300
交易情況
求正常市場價(jià)值
賣方急于出售，售價(jià)比正常低5％
拍賣成交，買方為限制競爭對手，成交價(jià)比正常高5％
正常交易
交易日期
求評估基準(zhǔn)日
2005年6月30日正常市價(jià)，價(jià)格指數(shù)為105
2004年10月成交，價(jià)格指數(shù)為101
2005年4月成交，價(jià)格指數(shù)為103
2005年1月成交，價(jià)格指數(shù)為102
區(qū)域因素
繁華度
30
28
30
29
交通
25
25
23
23
市政配套
25
25
27
25
規(guī)劃前景
20
20
20
26
區(qū)域因素小計(jì)
100
98
100
97
個(gè)別因素
臨街條件
30
28
29
30
寬深比
25
25
25
25
面積
15
13
15
15
形狀
15
17
15
15
地質(zhì)
15
15
15
15
個(gè)別因素小計(jì)
100
98
99
100
容積率
2
1．8
2．3
2．1
剩余使用年限
40年
38年
39年
40年
成交價(jià)格(元／平方米土地面積)
4500
5200
4900
在該宗土地的估價(jià)過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
1．注意特殊交易；
2．因素修正按影響大小確定不同權(quán)重；
3，各項(xiàng)修正不超過20％，總修正不超過30％；
4．估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重計(jì)算。
解：運(yùn)用市場比較法評估的過程如下：
1.交易情況修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
交易情況
100
95
105
100
2．交易期日修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
交易期日地價(jià)指數(shù)
105
101
103
102
3．區(qū)域因素修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
區(qū)域因素
100
98
100
97
4.個(gè)別因素修正
估價(jià)對象
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
個(gè)別因素
100
98
99
100
5．容積率修正
根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布的商業(yè)用地容積率系數(shù)表修正
估價(jià)對象(2)
實(shí)例A(1．8)
實(shí)例B(2．3)
實(shí)例C(2．1)
容積率系數(shù)
1
0．98
1.03
1．01
6．剩余使用年限修正
剩余使用年限系數(shù)＝1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n
式中：m——剩余使用年限，
n——法定出讓年限，
r——土地還原利率，本例r取6％
x——待估宗地剩余使用年限，
y——比較實(shí)例剩余使用年限
7．比準(zhǔn)價(jià)格
實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格＝4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0．9867＝5303元／㎡
實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格＝5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935＝4983元／㎡
實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格＝4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1＝5149元／㎡
8．確定評估值
根據(jù)估價(jià)對象與實(shí)例的位置、相似性確定權(quán)重，求取評估值。
由于宗地C為正常交易，宗地條件與估價(jià)對象宗地更接近，故確定實(shí)例A的權(quán)重取0，3，實(shí)例B的權(quán)重取0．3，實(shí)例C的權(quán)重取0．4，地價(jià)計(jì)算如下：
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
比準(zhǔn)單價(jià)(元／平方米)
5303
4983
5149
權(quán)重
0．3
0．3
0．4
估價(jià)對象評估單價(jià)(元／平方米)
5145
估價(jià)對象評估值(萬元)
3087
實(shí)例2：某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個(gè)比較案例，并對區(qū)域因素及個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較實(shí)例情況及比較結(jié)果見下表：
項(xiàng)目
待估宗地
實(shí)例A
實(shí)例B
實(shí)例C
用途
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
工業(yè)
供應(yīng)圈
市郊
市郊
市郊
市郊
交易時(shí)間
2005-10-31
2005——10
2005—1
2005—8
交易情況
正常
正常
正常
正常
土地使用年限
50年
50年
50年
50年
成交價(jià)格
370元／m2
395元／m2
355元／m2
區(qū)
域
因
素
交通條件
0
-1％
-2％
0
基礎(chǔ)設(shè)施
0
-1％
-2％
-1％
產(chǎn)業(yè)聚集
0
0
-1％
+2％
環(huán)境情況
0
-2％
0
0
個(gè)
別
因
素
宗地面積
0
+3％
0
+5％
宗地形狀
0
-2％
0
0
地形
0
0
-l％
-3％
規(guī)劃限制
0
0
0
0