土地估價實務(wù)精講班第17講講義
概念、適用范圍
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算。
(復習難點)
成本逼近法中相關(guān)費用的取舍及計算。
[內(nèi)容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
適用范圍
由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；
3．工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價格
Ea——土地取得費
Ed——土地開發(fā)費
T——稅費
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價格
概念、適用范圍
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價步驟及各項成本測算。
(復習難點)
成本逼近法中相關(guān)費用的取舍及計算。
[內(nèi)容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。
適用范圍
由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；
3．工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價格
Ea——土地取得費
Ed——土地開發(fā)費
T——稅費
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價格