土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第17講講義
概念、適用范圍
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)成本測算。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
成本逼近法中相關(guān)費(fèi)用的取舍及計(jì)算。
[內(nèi)容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
適用范圍
由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價(jià)時(shí)采用；
3．工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價(jià)格
Ea——土地取得費(fèi)
Ed——土地開發(fā)費(fèi)
T——稅費(fèi)
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價(jià)格
概念、適用范圍
成本逼近法(一)
(考綱要求)
了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)成本測算。
(復(fù)習(xí)難點(diǎn))
成本逼近法中相關(guān)費(fèi)用的取舍及計(jì)算。
[內(nèi)容詳解]
概念
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
適用范圍
由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，一般成本逼近法適用于：
1．新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)；
2．土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價(jià)時(shí)采用；
3．工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；
4，既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。
成本逼近法的基本公式
V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……
式中：V——土地價(jià)格
Ea——土地取得費(fèi)
Ed——土地開發(fā)費(fèi)
T——稅費(fèi)
Rl——利息
R2——利潤
R3——土地增值
VE——土地成本價(jià)格