土地估價實務基礎精講班第20講講義
土地增值收益
土地增值收益
土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。土地增值收益率一般為10—30％。
土地增值的計算方法：
土地增值收益＝(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) ×土地增值收益率
注：在實際操作中，如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴?，由于政府公布的出讓金標準多為宗地出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進行使用年限修正，公式為：
待估宗地價格＝(土地取得費及稅費十土地開發(fā)費+利息+利潤) ×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1+土地還原率)法定使用年限]
由于土地取得費、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)(如廣州)運用以上公式時，應特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。
九、土地價格修正與確定
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權(quán)年期修正。
3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價＝土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設狀況也應進行適當修正。
應用舉例
應用舉例
例1.某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地1．5k㎡。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4．5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/k㎡，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。
根據(jù)題意，采用成本法進行評估，步驟如下：
1．計算土地取得費
土地取得費為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
2．計算土地開發(fā)費
土地開發(fā)費為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3，計算投資利息
在本例中，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發(fā)費又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計息期為0．5年，因此投資利息為：
120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
4．計算投資利潤
投資利潤為：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
5．計算土地增值收益
土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
6．計算土地價格
土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
7．進行可出讓土地比率修正
由于開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地是無法出讓的，因此這些土地的價格要分攤到可出讓土地的價格中去，計算方法如下：
開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開發(fā)區(qū)土地總面積×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％
則可出讓土地的平均單價＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
8．進行土地使用權(quán)年期修正
以上求取的是土地無限年期的使用權(quán)價格，則50年的土地使用價格為：
732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)
9．計算土地總價格
土地總價格707．74×10000＝7077400(元)
因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價格為707．74元／m’，總價格為7077400元。
本章小結(jié)：
以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推算土地價格的方法，是我國目前土地估價的思路之一。這也是成本逼近法評估的理論依據(jù)。該方法是一種常見的土地估價方法，需要重點掌握
土地增值收益
土地增值收益
土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。土地增值收益率一般為10—30％。
土地增值的計算方法：
土地增值收益＝(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) ×土地增值收益率
注：在實際操作中，如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴?，由于政府公布的出讓金標準多為宗地出讓年限的出讓金，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進行使用年限修正，公式為：
待估宗地價格＝(土地取得費及稅費十土地開發(fā)費+利息+利潤) ×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1+土地還原率)法定使用年限]
由于土地取得費、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)(如廣州)運用以上公式時，應特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。
九、土地價格修正與確定
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
是否進行年期修正要具體分析：
(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；
(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。
(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權(quán)年期修正。
3．如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：
可出讓土地的平均單價＝土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設狀況也應進行適當修正。
應用舉例
應用舉例
例1.某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地1．5k㎡。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4．5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費用為2億元/k㎡，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。
根據(jù)題意，采用成本法進行評估，步驟如下：
1．計算土地取得費
土地取得費為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
2．計算土地開發(fā)費
土地開發(fā)費為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3，計算投資利息
在本例中，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費，土地取得費利息的計息期為2年，土地開發(fā)費又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計息期為0．5年，因此投資利息為：
120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
4．計算投資利潤
投資利潤為：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
5．計算土地增值收益
土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
6．計算土地價格
土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
7．進行可出讓土地比率修正
由于開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎設施占地是無法出讓的，因此這些土地的價格要分攤到可出讓土地的價格中去，計算方法如下：
開發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開發(fā)區(qū)土地總面積×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％
則可出讓土地的平均單價＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
8．進行土地使用權(quán)年期修正
以上求取的是土地無限年期的使用權(quán)價格，則50年的土地使用價格為：
732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)
9．計算土地總價格
土地總價格707．74×10000＝7077400(元)
因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價格為707．74元／m’，總價格為7077400元。
本章小結(jié)：
以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推算土地價格的方法，是我國目前土地估價的思路之一。這也是成本逼近法評估的理論依據(jù)。該方法是一種常見的土地估價方法，需要重點掌握