2000年采用收益還原法計(jì)算題解析
題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）
（一）審題
1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用
4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類(lèi)型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”
（二）解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格
（三）列出評(píng)估過(guò)程
1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
（1）房地年純收益計(jì)算公式
（2）建筑物年純收益計(jì)算公式
（3）土地年純收益計(jì)算公式
（4）有限年限土地價(jià)格公式
3、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號(hào))
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益
（2）計(jì)算房地年總費(fèi)用
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月
（3）計(jì)算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用
（4）計(jì)算建筑物年純收益
①建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格
（四）難點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計(jì)算
（3）所提供條件的清晰分類(lèi)
2、常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
（1）沒(méi)有解題思路說(shuō)明
（2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算
（3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤
（4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤
（6）沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格
（7）解題思路或計(jì)算步驟混亂
題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題（略）
（一）審題
1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用
4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類(lèi)型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”
（二）解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格
（三）列出評(píng)估過(guò)程
1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
（1）房地年純收益計(jì)算公式
（2）建筑物年純收益計(jì)算公式
（3）土地年純收益計(jì)算公式
（4）有限年限土地價(jià)格公式
3、計(jì)算步驟
（1）計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號(hào))
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益
（2）計(jì)算房地年總費(fèi)用
年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月
（3）計(jì)算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用
（4）計(jì)算建筑物年純收益
①建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計(jì)算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格
（四）難點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1、難點(diǎn)
（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計(jì)算
（3）所提供條件的清晰分類(lèi)
2、常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
（1）沒(méi)有解題思路說(shuō)明
（2）房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算
（3）房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤
（4）建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤
（6）沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格
（7）解題思路或計(jì)算步驟混亂