3、計算步驟
（1）計算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
（2）計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
（3）計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
（4）計算建筑物年純收益
① 建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計算土地市場價格
①②土地單位面積價格=土地總價格/土地面積
（四）難點及常見錯誤分析
1、難點
（1）估價時點和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計算
（3）所提供條件的清晰分類
2、常見錯誤分析
（1）沒有解題思路說明
（2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算
（3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤
（4）建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤
（6）沒有計算土地單位面積價格
（7）解題思路或計算步驟混亂
（1）計算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
（2）計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
（3）計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
（4）計算建筑物年純收益
① 建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
（5）計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
（6）計算土地市場價格
①②土地單位面積價格=土地總價格/土地面積
（四）難點及常見錯誤分析
1、難點
（1）估價時點和土地使用年限的關(guān)系
（2）土地年純收益的計算
（3）所提供條件的清晰分類
2、常見錯誤分析
（1）沒有解題思路說明
（2）房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算
（3）房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤
（4）建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤
（5）未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯誤
（6）沒有計算土地單位面積價格
（7）解題思路或計算步驟混亂