一、土地收購價格評估應遵循的基本原則
權利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認被收購土地的原使用者有權追求自身利益，確定的收購價格應體現(xiàn)被收購土地區(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購價格評估必須首先確權，即確認被收購土地的原使用者對其占有或使用土地擁有的權力。確定的收購價格必須保持與被收購土地原使用者權力的一致性。也就是說，被收購土地的原使用者在其權力范圍內對土地的投入所產生的收益應給予補償。
以某國有施工企業(yè)的土地使用權價格評估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權，證載用途為生產用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發(fā)的蘆葦?shù)?，紅線內未達到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設施。為了便于生產，該企業(yè)花費大量資金、人力進行填坑墊土、平整場地、敷設上下水管道，又從1.5公里外引進10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補償。該企業(yè)則認為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權，但多年來對土地作了大量投入，應予足夠的補償。我們在接受委托后，多次查勘現(xiàn)場，做了大量調查，筆者認為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經濟發(fā)展和人口增長導致的土地增值，應為全社會公共所有，即為國家或政府所有；二是由于地方政府對土地的投資及規(guī)劃設計導致的土地升值，應歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導致的土地增值，應歸土地使用者所有。因此，我們視該項目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環(huán)境也發(fā)生了變化，整個區(qū)域的土地已經升值；其次，該地塊為建設用地，補償時不應等同于農業(yè)用地；再次，該企業(yè)對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產生效益的。我們在認真分析委托方提供的全部資料的基礎上，選擇了成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法進行評估，并根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補償問題方面達成了一致意見，該企業(yè)獲得了相應的補償。
總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權力和利益，價格內涵應與原土地使用者使用土地的權力和利益保持一致；另一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國家或政府對被收購土地擁有的權力和利益，收購價格內涵應確保國家的利益不受侵犯。
二、土地收購價格評估的前提
收購價格與安置補償費相分離，是土地收購價格評估的前提。
在市場經濟條件下，土地的價格是根據(jù)成本、收益和供求關系而形成的；土地收購是一種強制性“買賣”，有時房屋拆遷補償價格不足以彌補被收購者的實際損失，導致被收購者重新置業(yè)和經營上的困難，這時需要對被收購者進行土地價格以外的補償。這是政府為保證被收購者的生活和居住水平而給予的安置補償費用，具有明顯的計劃性和福利性，與土地本身的價格沒有多大關系。因此，在確定土地收購價格時應當明確土地收購價格與安置補償費分離。
三、土地收購價格評估的關鍵
正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：
1.市場比較法
市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法；工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進行評估；在某些市場經濟不發(fā)達地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。
2.基準地價系數(shù)修正法
基準地價是政府公布的不同級別、不同均質土地的區(qū)域平均價格，具有很強的指導意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準地價亦有其局限性：因為基準地價反映的是其評估基準日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經濟的發(fā)展，城市基礎設施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當時的評估基準地價難以跟上市場的變化。因此，若基準地價的評估基準日同土地收購評估基準日不一致，則應根據(jù)與基準地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進行交易日期修正，最后測算出比較準確的、當前的地價水平。
3.收益還原法
收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權價格。
4.剩余法
在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應投入的費用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預測項目建成后的價值，因此，在進行土地收購價格評估時，一般應結合其它方法共同使用，而不應單獨使用。
5.成本逼近法
成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農業(yè)集體用當?shù)?、工業(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產費用價值論的基礎上的。根據(jù)生產費用價值論，賣方出售土地的價格不應低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產費用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。
權利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認被收購土地的原使用者有權追求自身利益，確定的收購價格應體現(xiàn)被收購土地區(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購價格評估必須首先確權，即確認被收購土地的原使用者對其占有或使用土地擁有的權力。確定的收購價格必須保持與被收購土地原使用者權力的一致性。也就是說，被收購土地的原使用者在其權力范圍內對土地的投入所產生的收益應給予補償。
以某國有施工企業(yè)的土地使用權價格評估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權，證載用途為生產用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發(fā)的蘆葦?shù)?，紅線內未達到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設施。為了便于生產，該企業(yè)花費大量資金、人力進行填坑墊土、平整場地、敷設上下水管道，又從1.5公里外引進10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補償。該企業(yè)則認為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權，但多年來對土地作了大量投入，應予足夠的補償。我們在接受委托后，多次查勘現(xiàn)場，做了大量調查，筆者認為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經濟發(fā)展和人口增長導致的土地增值，應為全社會公共所有，即為國家或政府所有；二是由于地方政府對土地的投資及規(guī)劃設計導致的土地升值，應歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導致的土地增值，應歸土地使用者所有。因此，我們視該項目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環(huán)境也發(fā)生了變化，整個區(qū)域的土地已經升值；其次，該地塊為建設用地，補償時不應等同于農業(yè)用地；再次，該企業(yè)對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產生效益的。我們在認真分析委托方提供的全部資料的基礎上，選擇了成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法進行評估，并根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補償問題方面達成了一致意見，該企業(yè)獲得了相應的補償。
總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權力和利益，價格內涵應與原土地使用者使用土地的權力和利益保持一致；另一方面要尊重我國現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國家或政府對被收購土地擁有的權力和利益，收購價格內涵應確保國家的利益不受侵犯。
二、土地收購價格評估的前提
收購價格與安置補償費相分離，是土地收購價格評估的前提。
在市場經濟條件下，土地的價格是根據(jù)成本、收益和供求關系而形成的；土地收購是一種強制性“買賣”，有時房屋拆遷補償價格不足以彌補被收購者的實際損失，導致被收購者重新置業(yè)和經營上的困難，這時需要對被收購者進行土地價格以外的補償。這是政府為保證被收購者的生活和居住水平而給予的安置補償費用，具有明顯的計劃性和福利性，與土地本身的價格沒有多大關系。因此，在確定土地收購價格時應當明確土地收購價格與安置補償費分離。
三、土地收購價格評估的關鍵
正確選擇評估方法，是土地收購價格評估的關鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價方法有以下幾種：
1.市場比較法
市場比較法是土地收購價格評估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價格的形成過程，所以反映出的評估價格最為直觀，也最容易為當事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價格市場化程度比較高，宜采用市場比較法；工業(yè)用途的土地由于流動性相對較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進行評估；在某些市場經濟不發(fā)達地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評估。
2.基準地價系數(shù)修正法
基準地價是政府公布的不同級別、不同均質土地的區(qū)域平均價格，具有很強的指導意義，這是土地收購價格特別是多宗土地價格評估較為方便的方法之一。但基準地價亦有其局限性：因為基準地價反映的是其評估基準日時的地價水平，隨著時間的推移、社會經濟的發(fā)展，城市基礎設施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會發(fā)生變化，城市地價會發(fā)生很大的變化，當時的評估基準地價難以跟上市場的變化。因此，若基準地價的評估基準日同土地收購評估基準日不一致，則應根據(jù)與基準地價測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價指數(shù)進行交易日期修正，最后測算出比較準確的、當前的地價水平。
3.收益還原法
收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產評估。但土地二、三級市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻原則，在土地收購評估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權價格。
4.剩余法
在土地收購價格評估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會遇到停、緩建工程，這時就必須運用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應投入的費用，最終測算出工程的價值。由于剩余法需要預測項目建成后的價值，因此，在進行土地收購價格評估時，一般應結合其它方法共同使用，而不應單獨使用。
5.成本逼近法
成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實例較少的地區(qū)，在土地收購價格評估過程中，一般用于農業(yè)集體用當?shù)?、工業(yè)用地的收購價格評估。該評估方法是建立在生產費用價值論的基礎上的。根據(jù)生產費用價值論，賣方出售土地的價格不應低于其取得土地的費用及其對地上部分追加的投資，否則賣方是不會出售的。生產費用價值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運用成本逼近法評估時，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價格評估中，成本逼近法有時也是適宜的。