2008年土地估價師《估價實務》題型分析(六)

二、解答計算題注意事項
    1、仔細審題，用對方法;
    2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計算公式或算式;
    3、簡單計算題要先寫明解題方法，綜合計算題先寫明解題思路;
    4、注意標明單位，并按要求進行單位換算;
    5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計算公式;
    6、注意檢查，避免出現(xiàn)計算錯誤，以及不按要求保留小數(shù)點后位數(shù)。
    三、1998年采用收益還原法計算題解析
    題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)
    (一)審題
    1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法
    從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。
    2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些
    重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。
    (二)草擬出解題適用的公式和基本思路
    1、適用公式
    特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。
    2、解題基本思路
    第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益
    第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益
    第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益
    第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格