2008年土地估價(jià)師《估價(jià)實(shí)務(wù)》題型分析(八)

一、收益還原法應(yīng)用復(fù)習(xí)
    1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
    基本思路：
    第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
    第二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
    第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
    計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 土地純收益/土地還原率
    2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
    基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似
    3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
    基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率有所不同。
    4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
    采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。