2000年采用收益還原法計算題解析
題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題(略)
(一)審題
1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價時點，與土地使用權(quán)取得時間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用
4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米”
(二)解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格
(三)列出評估過程
1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
(1)房地年純收益計算公式
(2)建筑物年純收益計算公式
(3)土地年純收益計算公式
(4)有限年限土地價格公式
3、計算步驟
(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
(2)計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
(3)計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
(4)計算建筑物年純收益
①建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
(5)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
(6)計算土地市場價格
(四)難點及常見錯誤分析
題目：2000年土地估價理論與方法第五大題計算題的第二小題(略)
(一)審題
1、明確題意，選擇估價方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法
2、明確估價時點，與土地使用權(quán)取得時間隔了5年
3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計算收益和費用
4、明確題目要求計算出的價格類型，土地市場價格的單位應(yīng)為“元/平方米”
(二)解題思路
第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益
第二步：計算建筑物部分產(chǎn)生的純收益
第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益
第四步：計算剩余使用年限下的土地市場價格
(三)列出評估過程
1、解題思路及計算方法：適宜采用收益還原法
2、基本公式
(1)房地年純收益計算公式
(2)建筑物年純收益計算公式
(3)土地年純收益計算公式
(4)有限年限土地價格公式
3、計算步驟
(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，給每步算式加上小標(biāo)號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
(2)計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
(3)計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
(4)計算建筑物年純收益
①建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
(5)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
(6)計算土地市場價格
(四)難點及常見錯誤分析