土地管理基礎(chǔ)精講班第18講課件講義
土地市場管理的內(nèi)容
（七）土地市場管理的內(nèi)容（掌握）
1、土地市場的宏觀管理
土地市場宏觀調(diào)控，是指國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計(jì)劃)，對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。
土地市場宏觀管理包括兩個(gè)方面：
（1）土地市場供需管理；
（2）土地市場價(jià)格管理。
2、土地市場的微觀管理
所謂土地市場的微觀管理，是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。
（1）對土地市場客體的管理
土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。
（2）對土地市場主體的資質(zhì)審查
①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。
②土地使用權(quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人，不僅要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛桑€要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。
（3）土地市場交易程序的規(guī)范
①土地使用權(quán)出讓程序。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是：申請、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記，
③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過簽約和登記兩個(gè)階段。
④土地使用權(quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實(shí)性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門登記。
（4）土地市場中介管理
①對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查，是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。
②對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題（判斷）：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。
答案：√
解析：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
（八）土地市場供需調(diào)控（掌握）
1、土地市場供需調(diào)控的意義
（1）土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)；
（2）土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化；
（3）土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。
2、土地市場供需調(diào)控的原則
（1）整合性利益原則；
（2）平等對待原則；
（3）控制與彈性管理原則；
（4）依法管理的原則。
3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容
（1）土地市場供需調(diào)控的方向
供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標(biāo)；二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時(shí)，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。
（2）土地市場供需調(diào)控的時(shí)間
確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時(shí)間問題上，必須考慮以下三個(gè)方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時(shí)間；要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間；要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。
（3）土地市場供需調(diào)控的力度
供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時(shí)，要考慮如下因素；土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度；調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間；調(diào)控效應(yīng)慣性大??；調(diào)控環(huán)境。
4、土地市場供需調(diào)控的措施
（1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃
土地利用計(jì)劃，特別是年度計(jì)劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
（2）財(cái)政政策
財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：
地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財(cái)政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。
土地市場管理的內(nèi)容
（七）土地市場管理的內(nèi)容（掌握）
1、土地市場的宏觀管理
土地市場宏觀調(diào)控，是指國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計(jì)劃)，對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。
土地市場宏觀管理包括兩個(gè)方面：
（1）土地市場供需管理；
（2）土地市場價(jià)格管理。
2、土地市場的微觀管理
所謂土地市場的微觀管理，是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。
（1）對土地市場客體的管理
土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。
（2）對土地市場主體的資質(zhì)審查
①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。
②土地使用權(quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人，不僅要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛桑€要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。
（3）土地市場交易程序的規(guī)范
①土地使用權(quán)出讓程序。
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是：申請、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記，
③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過簽約和登記兩個(gè)階段。
④土地使用權(quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實(shí)性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門登記。
（4）土地市場中介管理
①對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查，是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。
②對土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
例題（判斷）：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。
答案：√
解析：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
（八）土地市場供需調(diào)控（掌握）
1、土地市場供需調(diào)控的意義
（1）土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)；
（2）土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化；
（3）土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。
2、土地市場供需調(diào)控的原則
（1）整合性利益原則；
（2）平等對待原則；
（3）控制與彈性管理原則；
（4）依法管理的原則。
3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容
（1）土地市場供需調(diào)控的方向
供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標(biāo)；二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時(shí)期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前土地市場的運(yùn)行狀態(tài)和變化趨勢進(jìn)行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施；在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時(shí)，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。
（2）土地市場供需調(diào)控的時(shí)間
確定供需調(diào)控時(shí)間，也就是要確定何時(shí)開始調(diào)控，調(diào)控時(shí)間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時(shí)間問題上，必須考慮以下三個(gè)方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時(shí)間；要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時(shí)間；要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。
（3）土地市場供需調(diào)控的力度
供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時(shí)，要考慮如下因素；土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度；調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間；調(diào)控效應(yīng)慣性大??；調(diào)控環(huán)境。
4、土地市場供需調(diào)控的措施
（1）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃
土地利用計(jì)劃，特別是年度計(jì)劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
（2）財(cái)政政策
財(cái)政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：
地租政策、稅收政策和財(cái)政投資政策。稅收政策作為財(cái)政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面：通過對土地市場運(yùn)行過程中不同環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控；通過減免稅實(shí)現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財(cái)政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財(cái)政投資的導(dǎo)向作用上，利用財(cái)政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。