土地管理基礎(chǔ)精講班第20講課件講義
（五）城市地價動態(tài)監(jiān)測（熟悉）
1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念
城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。
2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用
通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序
城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：
（1）確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；
（2）建立以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源；
（3）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；
（4）根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（5）計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（6）對城市地價狀況進行綜合分析和評價；
（7）編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告；
（8）發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息?！?BR> 4、地價監(jiān)測點設(shè)立及信息采集的基本要求
(1)地價監(jiān)測點的設(shè)立原則
1)代表性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內(nèi)，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；
2)確定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定；
3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
4)標(biāo)識性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標(biāo)識性。
(2)地價監(jiān)測點設(shè)立的基本步驟
1）在土地定級基礎(chǔ)上地價區(qū)段的劃分
①地價區(qū)段劃分的要求
(A)在土地定級基礎(chǔ)上分用途劃定；
(B)在同一地價區(qū)段內(nèi)，地價水平比較接近或者一致；
(C)在同一地價區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同；
(D)各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；
(E)各地價區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。
②地價區(qū)段劃分的方法
(A)以土地級別、基準(zhǔn)地價或交易樣本地價為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線；
(B)在地價等值線的基礎(chǔ)上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界；
(C)在實地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區(qū)段分布圖；
(D)以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區(qū)段登記。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計算。
2）地價區(qū)段內(nèi)地價監(jiān)測點的布設(shè)要求
①地價監(jiān)測點為形狀規(guī)則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限；
②地價監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價區(qū)段的設(shè)定狀況相近；
③地價監(jiān)測點總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個，省會城市和計劃單列市不應(yīng)低于120個，其它城市不應(yīng)低于60個；各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡；
④地價監(jiān)測點的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個。
3）地價監(jiān)測點初始資料的采集
地價監(jiān)測點布設(shè)與初始資料采集的方法如下：
①以標(biāo)有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標(biāo)注在工作草圖上；
②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點登記表；
③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；
④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點；
⑤對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點序號信息；
⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。
（五）城市地價動態(tài)監(jiān)測（熟悉）
1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念
城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。
2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用
通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序
城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：
（1）確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍；
（2）建立以地價監(jiān)測點為基礎(chǔ)的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源；
（3）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；
（4）根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（5）計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（6）對城市地價狀況進行綜合分析和評價；
（7）編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告；
（8）發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息?！?BR> 4、地價監(jiān)測點設(shè)立及信息采集的基本要求
(1)地價監(jiān)測點的設(shè)立原則
1)代表性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內(nèi)，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；
2)確定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定；
3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
4)標(biāo)識性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標(biāo)識性。
(2)地價監(jiān)測點設(shè)立的基本步驟
1）在土地定級基礎(chǔ)上地價區(qū)段的劃分
①地價區(qū)段劃分的要求
(A)在土地定級基礎(chǔ)上分用途劃定；
(B)在同一地價區(qū)段內(nèi)，地價水平比較接近或者一致；
(C)在同一地價區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同；
(D)各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；
(E)各地價區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。
②地價區(qū)段劃分的方法
(A)以土地級別、基準(zhǔn)地價或交易樣本地價為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線；
(B)在地價等值線的基礎(chǔ)上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界；
(C)在實地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區(qū)段分布圖；
(D)以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區(qū)段登記。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計算。
2）地價區(qū)段內(nèi)地價監(jiān)測點的布設(shè)要求
①地價監(jiān)測點為形狀規(guī)則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限；
②地價監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價區(qū)段的設(shè)定狀況相近；
③地價監(jiān)測點總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個，省會城市和計劃單列市不應(yīng)低于120個，其它城市不應(yīng)低于60個；各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡；
④地價監(jiān)測點的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個。
3）地價監(jiān)測點初始資料的采集
地價監(jiān)測點布設(shè)與初始資料采集的方法如下：
①以標(biāo)有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標(biāo)注在工作草圖上；
②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點登記表；
③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；
④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點；
⑤對監(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點序號信息；
⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。