土地管理基礎(chǔ)精講班第27講課件講義
一、內(nèi)容提要：
1．總則
2．第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
3、第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
4、第四章房地產(chǎn)交易
5、第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
6、第六章法律責(zé)任
7、第七章附則
二、考試目的及基本要求
本講的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城市房地產(chǎn)管理法知識(shí)的理解與掌握程度。
三、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景、實(shí)施時(shí)間：
1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景及實(shí)施時(shí)間：1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)。自1995年1月1日起執(zhí)行。
四、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》年確立的基本制度
1、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！?001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。
只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi)，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。
2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！薄盎鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?BR> 3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員?！狈康禺a(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?BR> 例題：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()?！?BR> A．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度
C．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度
D．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
答案：ACD
解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。
五、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一章總則
一、基本概念
1、房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
3、本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
二、重要條款
第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。
第六條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
例題（判斷）：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。國(guó)家在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)也不除外。()。
答案：X、
解析：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
一、基本概念
1、土地使用權(quán)出讓
第七條土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
二、重要條款
第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第九條土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
一、內(nèi)容提要：
1．總則
2．第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
3、第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
4、第四章房地產(chǎn)交易
5、第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
6、第六章法律責(zé)任
7、第七章附則
二、考試目的及基本要求
本講的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城市房地產(chǎn)管理法知識(shí)的理解與掌握程度。
三、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景、實(shí)施時(shí)間：
1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景及實(shí)施時(shí)間：1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)。自1995年1月1日起執(zhí)行。
四、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》年確立的基本制度
1、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！?001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。
只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi)，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。
2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！薄盎鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?BR> 3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員?！狈康禺a(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?BR> 例題：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()?！?BR> A．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度
C．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度
D．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
答案：ACD
解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度，不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。
五、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一章總則
一、基本概念
1、房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
3、本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
二、重要條款
第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。
第六條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
例題（判斷）：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。國(guó)家在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)也不除外。()。
答案：X、
解析：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。
第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
一、基本概念
1、土地使用權(quán)出讓
第七條土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
二、重要條款
第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第九條土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。